Тема: Земельный участок как основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время, как объект недвижимости, земля – это средство производства и предмет труда, т.к. в любой сфере деятельности человек в той или иной мере взаимодействует с землей. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земельный участок, как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. (РФ ст.6 Земельный кодекс).

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

Ø Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, а также финансовые реквизиты

Ø Адресные ориентиры – район (жилой массив, промышленная зона и др.), поселок, улица, номер дома или строения

Ø Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановления, решения, распоряжения, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т.д.)

Ø Категория земель, целевое назначение и фактическое использование

Ø Код классификатора земель

Ø Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая и в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма) (сервитут)

Ø Площадь санитарно – защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка

Ø Вид земельного права (собственность)

Ø Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография

Ø Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды, зеленых насаждений и т.д.)

Паспорт земельного участка должен содержать:

Ø Экспликация земель – описание земель (застроенная территория, площадь под инженерными коммуникациями, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами и т.д.)

Ø Размер земельного налога (в случае нахождение земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади

Ø Расчетная и рыночная стоимость участка

Ø Балансовая стоимость строений, сооружений и насаждений

Ø Общая стоимость земельного участка и строений

Ø Налог на стоимость объекта недвижимости

Ø Инженерно – технические характеристики

Ø Экологические показатели

Ø Градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.

Ø Залежи полезных ископаемых

Принудительно изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения.

При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие, выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения в соответствии с договором.

Целевое назначение земель в РФ определяется земельным кодексом, согласно которому земля делится на 7 категорий:

· Земля сельскохозяйственных назначений

· Земли поселений

· Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи

· Земли особо охраняемых территорий и объектов

· Земли лесного фонда

· Земли водного фонда

· Земли запасов

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и гражданских лиц по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками.

Земельные отношения включают в себя, установленные земельным законодательством:

ü Порядок предоставления или изъятия земельного участка

ü Права и обязанности землепользователя

ü Налогообложение, плату за землю

ü Санкции за нарушение земельного законодательства

Землеустройство – это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов устройства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется « О землеустройстве» №78 от 06.2001 и другими ФЗ и нормативными актами РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

ü Изменение границ объектов

ü Предоставление и изъятие земельных участков

ü Определение границ частей объектов, ограниченных в использовании

ü Перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства

ü Выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, заболачиванию и сушению, загрязнению отходами производства

Тема: Рынок недвижимости

Рынок недвижимости – это средство перераспределения прав на земельные участки, здания, сооружения и другое имущество между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установленной правовой среде сисмета состоит из 7 основных элементов:

ü Спрос

ü Предложение

ü Цена

ü Менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы)

ü Маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование)

ü Инфраструктура (юридическая, реелторская, консалтинговая, рекламная, информационная, страховая, методическая)

ü Деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс)

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам.

Недвижимость как товар

Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями:

ü Стационарность и материальность

ü Полезность

ü Долговечность

ü Износ

ü Разнородность

ü Уникальность

ü Неповторимость

ü Необходимость постоянного управления

ü Сезонный характер

ü Низкая ликвидность

Современный рынок совершенно необязательно должен быть связан с определенным географическим местом, например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относятся к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

В результате появления в России объектов недвижимости находящихся в частной собственности стал формироваться и развиваться рынок недвижимости в основе которого лежит купля – продажа прав собственности на объекты недвижимости. Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития. Если на 1 этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (офисы, квартиры) и выгодной ее перепродажи, то на 2 этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банка.

Особенности российского рынка недвижимости:

ü Различия рынков недвижимости по регионам

ü Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

ü Недостаточная информированность участников

ü Неравномерность развития сегментов рынка

ü Невозможность точных прогнозов тенденций развития

ü Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенство Российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем дохода населения, отсутствием достаточного количества квалифицированных специалистов, участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях в то время, как большинство сделок недвижимости в мировой практике происходит в привлечением заемного капитала. Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран понимании (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально – экономического строя) в России практически отсутствует. Поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее невысок.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости:

ü Купли – продажи

ü Дарению

ü Наследованию

ü Аренде

ü Субаренде

ü Внесение в уставные капиталы фирм

ü Передачи в залог

Основные понятия рынка недвижимости

Качество недвижимости как товара определяется в виде ее полезности и ограниченности. Если бы объекты недвижимости не обладали полезностью – способность удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени – они бы не пользовались спросом.

Спрос – это количество земельных участков, зданий и сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из 2 элементов: предложение уже существующей и новой недвижимости.

В то же время основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка, здания, сооружения и т.п. на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

10.10.2012

Важнейший элемент и условия существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

ü О существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях

ü О структуре спроса и предложения по различным объектам

ü Об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка

Основными источниками формирования базы данных служат:

ü Федеральные законы и нормативные положения, постановления правительства РФ и органов власти, субъектов РФ

ü Заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости

ü Рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях

ü Специальные исследования, опросы

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, а также региональные кооперативные базы данных.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: