Тема: Признаки недвижимости

Тема: Понятие, цели, задачи курса. Сущность, основные признаки недвижимого имущества

Объектом изучения экономики недвижимости является рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

Предметомизучения экономики недвижимости является система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основывающаяся на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско – правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Основная цель – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности и формирования личного научного и практического мировоззрения в сфере недвижимости, а также развитие способностей у экономистов – менеджеров принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Понятие недвижимость введено в оборот недавно – 1991 год, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий, жилья, находящего ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации.

В экономически развитых странах недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

В мире под недвижимостью понимают земельный участок и все что находится под ним, продляя в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и прочее), или человеком, а также права на эти объекты.

Таким образом, понятие недвижимость можно представить в виде 5 блоков, 4 из которых отражены физическими составляющими, а 5 – юридическое содержание:

ü Земельный участок

ü Объекты над поверхностью участка

ü Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые

ü Воздушное пространство

ü Комплекс прав на объекты недвижимости

Однако:

· Неабсолютно право собственности на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигацией воздушного пространства страны, а собственно имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства, который он может разумно использовать)

· Неабсолютно право собственности на недра (права на подземные минералы, ресурсы принадлежат государству)

«К недвижимым вещам (имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоизмеримого ущерба не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

«К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В статье 130 ГКРФ определяют 2 основополагающих признака недвижимости:

1. Прочная связь с земле

2. Государственная регистрация всех объектов

Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежащее государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированный.

Очевидно, по той же причине к недвижимости относятся и вполне движимые объекты (суда, космические объекты и т.д.)

Базовый объект недвижимости – земля.

Фикчерсы – это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости пример – лифт, отопительная система, водопровод, электрооборудование, вторые металлические двери).

19.09.2012

Тема: Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, и соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Признаки:

ü Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения и т.д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основной конструкции и т.д.

ü Фиксированное местоположение. В основном обусловливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Например, даже 2 одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение, ориентации окон, расположение в доме и т.д.

ü Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

ü Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшение состоит из двух компонентов: земли и зданий. Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости в сравнении с однокомпонентными товарами в целом является достаточно сложным.

ü Долговечность. Если говорить о «чистой» земле как части поверхности земной суши, то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения в свою очередь по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров здания и сооружения относительно долговечны. Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

ü Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать, при обычных условиях.

Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости. Поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического или материального объекта, и как комплекса экономико правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Соответственно принято различать 4 концепции недвижимости:

ü Географическую. Отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.

ü Экономическую. Рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования, а также как надежный инструмент извлечения дохода.

ü Юридическую. На юридическом уровне недвижимость – это совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

ü Социальную. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико – правых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (город) и микроуровне (в ближайшем окружении).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: