Сделай Сам Свою Работу на 5

Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования





ОТЧЕТ

 

О прохождении учебной практики

Студентки 4 курса 405 группы

Крутько Вероники Витальевны

 

Наименование места практики ООО «НИКЕ»

Руководитель практики от организации Резеньков н. А.

Руководитель практики от кафедры Черненко В. А.

 

Санкт-Петербург 2015г.

 

Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования

 

Финансовый кризис на сегодняшний день отразился на многих сферах общественной жизни, в том числе и банковской. Но, несмотря на высокие процентные ставки и уменьшившийся спрос на ипотеку в 2015г. по сравнению с 2014г., данная банковская услуга актуальна и в период кризиса, поскольку приобрести жилье, заплатив полную сумму единовременно, представляется возможным далеко не многим, а жилье необходимо всегда, вне зависимости от экономической и политической обстановки. С развитием ипотечного кредитования в России возрастает важность оценки недвижимости.

При выдаче ипотеки имеют место определенные условия, которые должны быть выполнены заинтересованными лицами, поскольку она является особенным видом кредитования со своими качественными отличиями и характеристиками. Так, например, отличительной чертой ипотеки является то, что закладываемое имущество остается в собственности заемщика. На практике часто в залог передается приобретаемая недвижимость, но есть и другой вариант, когда в залог может быть передана уже имеющаяся в собственности квартира, земельный участок, индивидуальный жилой дом или другое имущество.



Одним из неотъемлемых этапов при ипотечном кредитовании является оценка передаваемой под залог недвижимости. В этом, прежде всего, заинтересованы банки-кредиторы, которым необходимо подтверждение того, что они смогут продать переданную под залог недвижимость по стоимости выданного ипотечного кредита. То есть они таким образом обеспечивают себе уверенность в том, что деньги, выданные заемщику, будут возвращены, если сам заемщик не сможет платить по обязательствам. Именно заключение эксперта-оценщика о стоимости отданного под залог имущества будет служить основой для принятия банком решения о размере выдаваемой денежной суммы. Документом, подтверждающим проведение экспертной оценки и содержащий в себе рыночную стоимость объекта залога, является отчет об оценке. Как правило, банки уже имеют налаженный контакт с оценочными агентствами, но заемщик имеет право обратиться к любому независимому оценщику, если таковой им является в соответствии с законом.



Таким образом, пока ипотечное кредитование будет актуальным, то таковым же и будет оценка недвижимости в целях ипотечного кредитования.

Целью нашей работы было рассмотрение особенностей и изучение методов оценки жилой недвижимости. Сконцентрировав внимание только на жилой недвижимости, мы смогли детально изучить процесс оценки и остановиться на определенных примерах, не отвлекаясь на офисные помещения, автомобили и т. д. Таким образом, был проведен глубокий анализ конкретного предмета оценки и самого процесса.

Для достижения цели мы поставили перед нами определенные задачи:

1. Определить особенности практической реализации современных методов определения стоимости жилья под залог в процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

2. Выявить и исследовать ключевые факторы, определяющие изменение и влияющие на стоимость жилья;

3. Изучить документы, необходимые для оценки жилого имущества;

4. Изучить регламентацию формирования отчета;

5. Рассмотреть методы оценки недвижимости на примере индивидуального жилищного комплекса и квартир.

Объектом исследования данной работы является оценка жилой недвижимости при ипотечном кредитовании. Сам процесс оценивания находится под нашим анализом, изучение методов и разных способов оценки. Он был изучен на всех этапах: осмотр объекта - фотографирование, его описания – заполнения определенных форм, анализ рынка недвижимости в регионе, подсчет стоимости – таблицы и коэффициенты, основываясь на одном из трех методов, формирование отчета – правила оформления.



Предметом исследования являются особенности независимого подсчета стоимости жилой недвижимости, отдаваемой под залог при ипотечном кредитовании. В данной работе рассмотрены все способы определения стоимости имущества: затратный, доходный, сравнительный. Описаны их основные характеристики и места применения того или иного метода. Выявлены их преимущества и недостатки друг перед другом, на реальных примерах просчитана стоимость объектов недвижимости тремя способами, выявлен лучший вариант, который наиболее удовлетворяет требованиям банка и заемщика.

Экспертная оценка неспроста называется независимой. Проводить экспертизу должен лично незаинтересованный человек, иначе стоимость объекта будет подсчитана необъективно. Несмотря на то, что оценка проводится по определенным стандартам, результаты у разных экспертов могут отличаться. Эта особенность также указывается в отчете: «отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями, существующими ограничительными условиями и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки оценщика».

Оценщик, выполнивший оценку, удостоверяет, что:

В процессе подготовки отчета, оценщики исходил из достоверности данных, предоставленных заказчиком.

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их использовании, в соответствии с условиями договора и не могут применяться для других целей.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки, таких как состояние почвы и грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Учитывая цели оценки и необходимость использования ее результатов в рамках финансово-хозяйственной деятельности, заказчик и оценщик не принимают на себя обязательства по конфиденциальности отчета. Заказчик и оценщик принимают условия не упоминать полностью или частично настоящий отчет где-либо, если это не связано с целями настоящей оценки.

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Предполагается, что проведенный анализ и сделанные заключения не основываются на каких-либо предвзятых мнениях.

Отчет формируется в двух экземплярах, пронумеровывается и сшивается. Стандартный отчет обычно содержит в себе основные факты и выводы, общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки. По нашему мнению, отчет можно разделить на три главные части. В первой части отчета оценщик указывает стоимость объекта недвижимости, то есть то, ради чего к нему и обращались. То есть, отчет построен на принципах инверсии. Во второй части идет подробное описание на основание каких источников информации и расчетов были сделаны выводы о стоимости имущества. Она включает в себя задание на оценку, содержание и объем работ, использованных при проведении оценки; сведения о заказчике, сведения об оценщике, применяемые стандарты оценочной деятельности, обоснование их использования, точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики; перечень документов, используемых оценщиком; факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; анализ рынка объекта оценки, анализ влияния политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки. В третьей части описывается сам процесс оценки объекта в части применения подходов с применением расчетов или обоснования отказа от применения подходов к оценке объектов оценки, согласуются величины стоимости, полученные разными подходами. В конце указывается список литературы и приложения, которые порой составляют большую часть отчета.

В итоге мы можем сказать, что оценка жилой недвижимости при ипотечном кредитовании это долгий, трудоемкий процесс, включающий в себя несколько этапов, основывающийся на многочисленных анализах и выводах эксперта.


 

Список литературы

1) «Налоговый Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. Доступ из справочно - правовой системы «КонсультантПлюс» URL:http://www.consultant.ru/popular/nalog1/

2) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г№256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007года, рег.№10040;

3) «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611);

4) «Оценка недвижимости». Учебник под редакцией А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. Москва. Финансы и статистика, 2013

5) «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007года, рег.№10009,

6) «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №255, зарегистрирован в МинюстеРФ23августа 2007 года, рег. №10045;

7) http^//www/imperia-a.ru/recommend/id/141

8) Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2011г.

9) Белокрыс А.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М: Дело, 2011г.

10) Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. М., 2011. 112с.

11) Брюков В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение. 2013. - №9. – С. 79.

12) Валдайцев С. В. Учебник оценка бизнеса, Проспект 2011г.

13) Вольнова В. А., Хлопцов Д. М. Настольная книга оценщика, ЦЭРИС, Новосибирск 2013г.

14) Горегляд В. Ипотека без залога обречена на провал // Банковское обозрение. 2013. - №9. – С. 69.

15) Гражданский кодекс Российской федерации Полный текст (часть первая, вторая, третья). М.: ИКФ "ЭКМОС", 2012. 272с.

16) Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (части первая, вторая, третья). – М.:ИКФ «ЭКМОС», 2012г.

17) Грибовский С. В. Массовая оценка не для всех 2010г.

18) Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2011 г.

19) Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2003

20) Е.И. Тарасевич. «Оценка недвижимости» СПб., 2012.

21) Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. – СПб: Питер,2011

22) Земельный Кодекс Российской Федерации. Доступ из справочно - правовой системы «КонсультантПлюс» URL:http://www.consultant.ru/popular/nalog1/

23) Касьяненко Т.Г, Маховикова Г.А., Есипов В. Е., Мирзажанов С. К. Оценка недвижимости, учебное пособие, 2014г.

24) Козырь Ю. В. Отражение НДС при оценке рыночной стоимости имущества 2015г.

25) Козырь Ю. В., Мясин А. В. Имущественные отношения в Российской Федерации № 3 (138) / 2013

26) Ко-Инвест, Индексы цен в строительстве, №90 2015г.

27) Костенко Е. М. Книжная полка специалиста. Общестроительные отделочные работы, 2014г.

28) Кредитный эксперт http://exlin.ru/articles_form

29) Лайфер Л. А. Справочник оценки недвижимости, том 1, издание №, Нижний новгород 2014г.

30) Лайфер Л. А. Справочник оценки недвижимости, том 3, издание 3, Нижний Новгород 2014г.

31) М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов «Оценка недвижимости для целей залога», Москва 2012 г.

32) Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика недвижимости, М: 2011г.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.