Кадастровая оценка земельных участков

Как уже отмечалось, земля является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется путем государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр — это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

- государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользования;

- количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

- учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;

- бонитировка почв (от лат. bonitas — доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

- экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на ее улучшение, соотношения спроса и предложения на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной, рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и др.

По совокупности этих характеристик территории субъектов Федерации разделяются на ряд оценочных зон. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к кадастровой цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Кадастровая стоимость земли фиксируется в Государственном земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Кадастровая стоимость земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

Кадастровая оценка городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли- совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – это массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация- это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источни­ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – это земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап- подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап- функциональное зонирование территории города;

3-й этап- исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап- ценовое зонирование территории города;

5-й этап- оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны,т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I.Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

•сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

•определение городской черты в соответствии с генеральным планом
развития города;

•классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

•классификация земель по функциональному использованию;

•классификация земель по градостроительной ценности, типам объек­тов недвижимости и основным видам текущего использования с выделе­нием оценочных микрозон;

•оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных
направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их
границ и площадей;

•определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

•сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II.Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

• жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами,
домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

• общественно-деловая зона,на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

• производственная зона,состоящая из земель, занятых предприятия
ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

• зона инженерной и транспортной инфраструктуры,на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

• сельскохозяйственная зона,занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;

• рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные
на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;

• прочие зоны,объединяющие другие категории и виды использования
земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных
объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

• улицы, площади, проезды;

• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III.Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического
анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с
применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение
инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Этап IV.Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам
культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5. состояние окружающей среды, санитарные условия;

6. инженерно-геологические условия строительства;

7. рекреационная ценность территории;

8. престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V.Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного
кадастра;

• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

• определения величины компенсационных выплат при изъятии земель
для муниципальных нужд;

• обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений
городской застройки;

• информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Итак, в результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Государственная кадастровая оценка земель проводилась ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам привлекались лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности (на территории Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА – ВИСХАГИ»).

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Пример кадастровой оценки по г. Иркутску представлен в табл. 4.1. (Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. N 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области»).

Таблица 1

РЕЗУЛЬТАТЫ

государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области

(с численностью 10000 человек и более)

Кадастровую стоимость участков земли по всей территории РФ можно узнать в специальной открытой базе данных на сайте Роснедвижимости в Интернете. Правда, база пока работает в экспериментальном режиме, но, как заявлено, уже охватывает всю страну.

Как отметил руководитель Роснедвижимости Михаил Мишустин на конференции «Актуальные вопросы оценочной деятельности», кадастровая стоимость земель РФ составила 23,6 трлн руб. По его словам, 82% кадастровой стоимости земель в России приходятся на земли поселений, при этом они занимают 1,9% территории страны. По данным агентства, наиболее высокая кадастровая стоимость земли - в Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском округах. Наиболее высокая кадастровая стоимость земель в расчете на 1 кв.м - в г.Москве и г.Санкт-Петербурге.

Информация для обсуждения

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

· правообладателей - гарантиями прав на имущество;

· систему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения;

· рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;

· систему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

В результате кадастровой оценки земель каждого поселения получается набор из 14 карт и матрица, где 14 столбцов по количеству объектов функционального использования и столько строк, сколько кадастровых кварталов в данном поселении.

Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки земель и органам местного самоуправления, и государственной власти субъекта Российской Федерации, поскольку видно, какой из участков наиболее рационально в том или ином направлении развивать. Такой подход кажется очень важным еще по одной причине. Кадастровая стоимость и рыночная стоимость это суть разные категории. Для расчета рыночной стоимости необходима реализация принципа наиболее эффективного, наиболее рационального использования земель, а это, как правило, в общем-то всегда такое использование участка, при котором его стоимость становится максимальной. Понятно, что в этом случае стоящие в центре торговые предприятия и, скажем, рядом ветхое строение индивидуальной жилой застройки, оказалось бы с точки зрения налогового обложения совершенно одинаковыми, что нельзя признать справедливым, даже возможным, потому что для такого подхода необходимо иметь возможность альтернативного расселения этих людей налогоплательщиков. Или, скажем, немедленного вывода промышленного предприятия из центра города и его строительства в более подходящем для данного предприятия месте, на что пока нет возможности. Но это не значит также, что государственная кадастровая оценка земель противостоит рыночной оценке. Имея перед собой набор из 14 стоимостей для каждого кадастрового квартала, набор из 14 карт, легко увидеть какое из видов функционального использования для данного конкретного кадастрового квартала является наиболее эффективным и наиболее рациональным, - то, при котором кадастровая стоимость максимальна. Для этого не нужно никаких дополнительных расчетов.

Таким образом, имеющийся опыт подтверждает высокую эффективность государственной кадастровой оценки земель для целей налогообложения. Земельный налог имеет ряд преимуществ по сравнению с другими налогами. Благодаря тому, что объектом налогообложения является земельный участок с описанными в земельном кадастре границами, экономическими и качественными характеристиками, а также известен его правообладатель, то от него не возможно скрыться.

Переход на новую систему налогообложения земли предоставит право органам местного самоуправления самостоятельно регулировать налоговую нагрузку и уровень доходов от использования земельных участков, повысит их финансовую самостоятельность и ответственность, будет стимулировать землепользователей к эффективному использованию земельных ресурсов.

Например, в г. Иркутске был проведен анализ различных вариантов ставок земельного налога для 34 кадастровых кварталов на территории Иркутска. Кроме того, была собрана информация об установлении земельного налога по другим городам России (Кемерово, Омск, Томск, Новокузнецк, Красноярск, Москва, Череповец, Братск, Ангарск и др.) В результате обобщения результатов установлены налоговые ставки в следующих размерах:

· 0,15 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых гаражными кооперативами, жилищным фондом или предоставленных для жилищного строительства.

· 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

· 1 процент от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых индивидуальными гаражами.

· 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Проведенный анализ оценочных описей по г. Иркутску позволяет сделать следующие выводы:

1. Земельный налог под домами многоэтажной жилой застройки в 2005г. составлял в среднем 0,63 руб. за 1 кв.м. При налоговой ставке 0,15 % к кадастровой стоимости земельный налог под многоэтажной жилой застройкой будет колебаться от 0,39 руб. до 10,45 руб. за 1 кв.м. в год. Несмотря на увеличение земельного налога в несколько раз, платеж с одной квартиры будет вполне приемлемым.

Кроме того, в решении городской Думы г. Иркутска устанавливается, что земельный налог для налогоплательщиков – физических лиц, уплачивающих налог на основании налогового уведомления и являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не может превышать 400 рублей в год с одного жилого помещения.

2. Земельный налог под индивидуальной жилой застройкой в 2005 г. составлял в среднем 0,63 руб. за 1 кв. м. При налоговой ставке 0,15 % к кадастровой стоимости земельный налог под индивидуальной жилой застройкой будет колебаться от 0,03 руб. до 2,25 руб. (т. е. от 18 руб. до 1350 руб. за земельный участок 600 кв. м. в год).

3. Земельный налог под гаражами в 2005г. составлял 0,63 руб. за 1 кв.м. (в соответствии с ФЗ «О плате за землю»). При налоговой ставке 0,15 % к кадастровой стоимости земельный налог под гаражными кооперативами будет колебаться от 0,47 руб. до 10,59 руб. за 1 кв.м. Несмотря на увеличение земельного налога в несколько раз, платеж с одного гаража не будет превышать 200-300 руб. в год.

Под индивидуальными гаражами налоговая ставка установлена - 1 %, соответственно, земельный налог будет составлять от 3,14 до 70,59 руб. за 1 кв.м.

4. Земельный налог под промышленными объектами в 2006г. при налоговой ставке 1,5 % к кадастровой стоимости в промышленных зонах на территории города Иркутска снизится в среднем на 20-30 % по сравнению с 2005г.

5. Земельный налог под административно-управленческими объектами и под объектами торговли в 2006г. при налоговой ставке 1,5 % к кадастровой стоимости увеличится в 3-5 раз. Считаем, что данное изменение не приведет к существенному увеличению цен в объектах торговли, общественного питания, АЗС и т. д., в связи с тем, что арендные платежи в 2005г. за земельные участки под данными объектами превышают земельный налог в такой же пропорции, а зачастую и выше. Для сравнения на территории г. Иркутска АЗС, магазины, объекты фармацевтической деятельности платят арендную плату в 10 раз больше, чем землепользователи, оплачивающие земельный налог. Данная пропорция в земельной ренте не приводит к изменению розничных цен.

6. Льготы по полному освобождению от уплаты земельного налога для различных категорий налогоплательщиков, а также для отдельных видов использования земель предусматривались ст. 12 Закона РФ «О плате за землю». При этом, как показывала статистка, от уплаты земельного налога были освобождены многочисленные категории физических и юридических лиц, что приводило к значительному снижению собираемости земельного налога (по оценкам специалистов, на 15-20%). С 2006г. земельный налог только по 7 земельным участкам на территории Иркутска (Сибирское отделение Российской академии наук – 234 га, Иркутский государственный университет – 49,6 га, Иркутский государственный технический университет – 43 га и т. д.), имеющим большие площади и освобожденные от уплаты земельного налога в 2005 г., составит 368 297 тыс. руб.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: