ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Как уже говорилось выше, при оценке недвижимости необходимо учитывать и стоимость земельного участка. Считается, что именно земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение (здание) – это вклад в стоимость. Следует различать термины «земля» и «земельный участок». Под земельным участком понимаетсячасть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей.

Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку­ментах государственной регистрации прав на землю.

Вопрос о земле является предметом стратегического планирования экономической деятельности каждого предприятия, не относящегося к какой-либо форме государственной собственности. Проблема собственности на землю не касается земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими религиозным организациям, но для всех остальных негосударственных предприятий выполнение требований нового земельного законодательства связано с серьезными и, по-видимому, неизбежными расходами.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1. специфика данного объекта;

2. неразработанность нормативно-правовой базы;

3. неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального взноса, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой, ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использование и охрана земли в Российской Федерации являются основами жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель, которые устанавливаются в соответствии с планами развития территорий:

1. Земли поселений. В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и
иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном
порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям
для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые
имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5.Земли лесного фонда- лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для
ведения лесного хозяйства.

6.Земли водного фонда- территории, занятые водоемами, ледниками,
болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7.Земли запаса- это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

- целевое назначение;

- форму собственности;

- разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Формы собственности на землю разделяются:

1. государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований;

2. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

3. право частной собственности на землю предприятий (юридических лиц) и граждан.

Каждому собственнику земельного участка выдается свиде­тельство о государственной регистрации права собственности, которое регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство служит законным основанием для совершения сделок.

Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности, право постоянного (бессрочного) пользования, право срочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, ограничения и сервитуты.

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Особо необходимо отметить, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Согласно Земельному кодексу, до 1 января 2006 года всем прочим юридическим лицам, которые владеют в настоящее время землей по праву бессрочного пользования, предстоит выбрать между арендой и собственностью (либо выкупить землю в собственность, либо оформить на нее права аренды, либо отказаться от нее и ввести какие-то обременения на право использования таких земель).

Также новый Земельный кодекс (п.1.ст. 21 ЗК РФ) содержит правило, согласно которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса сохраняется, однако предоставление земельных участков гражданам на праве ПНВ впредь допускаться не будет.

В заключение, в отношении приобретения права собственности на землю, необходимо сказать о том, что по предположениям Правительства, в 2007 году государственная земля будет окончательно разграничена на земли государственные, муниципальные и частные. До разграничения землей распоряжается субъект Федерации, который на этой земле находится, и у каждого субъекта свои правила.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Это определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

– физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

Итак, при определении наиболее эффективного использования земельного участка принимаются во внимание:

1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Итак, рыночная стоимость земельного участка:

· зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

· не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

· зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты) (принцип ожидания).

· изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

· зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

· зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

· определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценкиявляется одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки по всей территории РФ.

Целью единичной оценкиявляется определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. Итак, рассмотрим первое направление оценки земельных участков.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: