Типовая процедура ипотечного кредитования
Ипотека как система субъектов
1 Заемщик (залогодатель) - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.
2 Банк-кредитор (залогодержатель). Они предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.
Обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Залогодержателем могут быть:
- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;
- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;
- взаимосберегательные союзы и т.п.
Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Целью залогодержателя являются:
- Максимизация доходности активных операций;
- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
3 Продавец жилья - юридические и физические лица.
Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению целью которых являются:
- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;
- минимизация рисков, связанных с продажей
4 Государство создание благоприятные условия для развития рынка ипотечного капитала цели которого являются:
- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;
- не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;
- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;
- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;
- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
5 Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка.
Функции государственных органов:
- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- нотариат;
-паспортные службы;
- органы опеки и попечительства; юридические консультации
- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;
- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью является целью.
6 Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования - специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды, которые создают системы ипотечного кредитования в стране, функциями которых являются:
- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;
- оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;
- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов
7 Страховые компании имеющие лицензии на данные виды страхования:
- Страхования рисков ипотечного кредитования;
- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;
- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования
- Страхования рисков ипотечного кредитования;
- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;
- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования.
8 Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещенийю
Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга.
9 Риэлтерские компании - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья их функциями являются:
- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;
- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;
- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.
Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга является основными целями риэлтерской компании.
10 Инвестор - Физические, юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.
Цели инвесторов:
- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;
- обеспечение надежности вложений.
Классификация ипотек
Ипотека-это залог недвижимого имущества, осуществляемый без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору
Организационные признаки
По виду общей схемы:
-ипотечно-банковская схема – предлагает кредитование клиента ч/з ипотечный банк при приобретении жилья
-ссудо-сберегательная схема – с концепцией постепенного накопления на спец.счете в банке определенной суммы для приобретения права на получение кредита
-инвестиционно-строительная – с концепцией кредитования клиента из средств организации для реализации построенного ею жилья
По уровню программы ипотеки:
-федеральный уровень – действует целевая программа ипотеки «свой дом»
-региональный уровень – разработаны программы ипотеки, учитывающие местные соц-экономические условия
-муниципальный уровень – на уровне крупных городов
-сельский уровень – разрабатываются и внедряются программы, учитывающие спецификацию села, отличаются от муниципальных программ условиями кредитования, видом кредита и предметом залога
По форме организации управляющего органа:
-акционерные общества
-некоммерческие организации
-структурное подразделение администрации
Экономические признаки
По направлению кредита:
-на приобретение жилья
-на строительство жилья
-на строительство и приобретение
По виду параметров кредитования:
-процентная ставка(r) – процент годовых. Оптимальная ставка по кредиту должна быть 3-4%,но зависит от уровня инфляции
Эффективная процентная ставка – ставка с учетом всех комиссий и надбавок за весь срок кредитования
-срок кредитования (n) – в ипотеке должны использоваться «длинные и дешевые» деньги (30-40 лет)
-процент отчислений от дохода на погащение кредита (К0) – 30-40% от дохода ССД (совокупный семейный доход)
-размер кредита (К)
К=12*К0*n/(1+r*n)*ССД
-первоначальный взнос (р) – 10-30% от стоимости нового жилья
По виду кредита:
-рублевой
-валютный
-товарный – выдается строительным материалом, а погашается сельхозпродукцией
По виду ценных бумаг:
-закладные на недвижимость
-облигации
-жилищные сертификаты
Все бумаги обеспечены залогом недвижимости. Закладные и облигации приобретаются финансовыми инвесторами для получения дохода, а жилищные сертификаты – как средство накопления денег для строительства и приобретения жилья.
По способу рефинансирования кредитования:
-одноуровневая, работающая без рынка ценных бумаг. роль кредитора и финансового инвестора сочетает универсальный банк. Банк выдает кредиты, обслуживает их и хранит в своем портфеле
-двухуровневая – кроме первичного рынка кредитов предусматривается и вторичный. Достаточное количество фин. Инвесторов, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости. Такая схема называется классической.
Типовая процедура ипотечного кредитования
Схема предоставления кредита включает в себя следующие этапы:
1)предварительная квалификация клиентов и оформление заявки
В банке проводится собеседование с клиентом, в ходе которого решаются следующие задачи:
А)клиент должен быть квалифицирован как потенциальный заемщик, доходы которого позволяют претендовать на кредит, если они имеют намерение приобрести квартиру в собственность
Б)клиент получает информацию относительно порядка и условий предоставления банком кредита, включая:
-требования банка к платеже- и кредитоспособности клиента к предмету залога, к оценке и страхованию квартиры
-список документов
-требования к обеспечению возвратности кредита
-порядок оформления закладной
В)проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита, примерной суммы собственных средств, которыми должен располагать клиент
2)сбор и подтверждение полученной информации
Список документов содержит в себе:
А)основные сведения о заемщике: паспорт, ИНН, пенсионное свидетельство
Б)документ о семейном положении и несовершеннолетних детях.
В)документ об образовании и квалифиации
Г)документы о трудовой деятельности, доп.справки и характеристика с работы
Д)документы о доходе-для физ.лица-форма 2 НДФЛ
Е)документы по активами кредитной истории
Банк может отправить запрос по месту работы для подтверждении информации о доходах, запрос в кредитн. Учреждения для подтверждения информации по погашению других кредитов
Заемщик должен проявить себя как платежеспособный, социально и экономически активным, надежным.
3)андеррайтинг-(проверка платежеспособность)производится в течение от 1 до 14 дней. Кредитный комитет банка принимает решения о предоставлении кредита. Возможны 3 варианта:
А)положительное решение-вручается уведомление. В нем указаны минимальный и максимальный размер кредита, срок, ставка, условия стрхования, срок действия решения банка, требования к квартире. Уведомление вручается оценщикам и риэлтерам.
Б)условно-положительное-банк может уменьшить сумму кредита, взять дополнительных поручителей, отложить рассмотрение дела на некоторое время.
В)отказ-банк не обязан объяснять причины, если они субъективны, если причины объективны, то обязан сообщить.
Стандартный срок действия решения банка-3-6 месяцев. Если квартира не найдена, то нужно продлить решение, обновив справки с места работы
4) Выбор жилого помещения и его андеррайтинг
Прежде всего заемщик обязан:
-выяснить, кто может быть собственником квартиры. существуют программы, разрешающие оформлять жилье на несовершеннолетних или пожилых людей, если этому не препятствуют органы опеки
-уточнить, кто может быть продавцом квартиры. Нельзя покупать квартиру у супруга, родителей, близких родственников. Такая сделка называется притворной
-уточнить форму проведения расчетов (безналичные,с использованием банковской ячейки)
-узнать, может ли квартира быть продана с помощью ипотечного кредита
Заемщик может подбирать жилье до и после обращения в банк.
В первом случае риэлтер и клиент подписывают предварительный договор купли-продажи. Кредитор должен оценить жилье с точки зрения возврата кредита, подкорректировать сумму кредита исходя из дохода, первоначального взноса и стоимости жилья.
Во 2 случае клиент знает величину кредита, величину собственных средств, подбирает подходящее по стоимости жилье при условии, что удовлетворит условиям банка.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|