Сделай Сам Свою Работу на 5

Типовая процедура ипотечного кредитования





Ипотека как система субъектов

1 Заемщик (залогодатель) - физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.

 

2 Банк-кредитор (залогодержатель). Они предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержателем могут быть:

- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;

- взаимосберегательные союзы и т.п.

Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.



Целью залогодержателя являются:

- Максимизация доходности активных операций;

- ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

 

3 Продавец жилья - юридические и физические лица.

Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению целью которых являются:

- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;

- минимизация рисков, связанных с продажей

 

4 Государство создание благоприятные условия для развития рынка ипотечного капитала цели которого являются:

- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его обороноспособности;



- не инфляционная поддержка сферы жилого строительства;

- решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;

- уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;

- пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга

 

5 Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка.

Функции государственных органов:

- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- нотариат;

-паспортные службы;

- органы опеки и попечительства; юридические консультации

- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;

- оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью является целью.

 

6 Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования - специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды, которые создают системы ипотечного кредитования в стране, функциями которых являются:

- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;



- разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов

 

7 Страховые компании имеющие лицензии на данные виды страхования:

- Страхования рисков ипотечного кредитования;

- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

- Страхования рисков ипотечного кредитования;

- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;

- разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования.

 

8 Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещенийю

Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга.

 

9 Риэлтерские компании - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья их функциями являются:

- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика;

- организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья;

- участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.

Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга является основными целями риэлтерской компании.

 

10 Инвестор - Физические, юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты.

Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка.

Цели инвесторов:

- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги;

- обеспечение надежности вложений.

 

Классификация ипотек

Ипотека-это залог недвижимого имущества, осуществляемый без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору

Организационные признаки

По виду общей схемы:

-ипотечно-банковская схема – предлагает кредитование клиента ч/з ипотечный банк при приобретении жилья

-ссудо-сберегательная схема – с концепцией постепенного накопления на спец.счете в банке определенной суммы для приобретения права на получение кредита

-инвестиционно-строительная – с концепцией кредитования клиента из средств организации для реализации построенного ею жилья

По уровню программы ипотеки:

-федеральный уровень – действует целевая программа ипотеки «свой дом»

-региональный уровень – разработаны программы ипотеки, учитывающие местные соц-экономические условия

-муниципальный уровень – на уровне крупных городов

-сельский уровень – разрабатываются и внедряются программы, учитывающие спецификацию села, отличаются от муниципальных программ условиями кредитования, видом кредита и предметом залога

По форме организации управляющего органа:

-акционерные общества

-некоммерческие организации

-структурное подразделение администрации

Экономические признаки

По направлению кредита:

-на приобретение жилья

-на строительство жилья

-на строительство и приобретение

По виду параметров кредитования:

-процентная ставка(r) – процент годовых. Оптимальная ставка по кредиту должна быть 3-4%,но зависит от уровня инфляции

Эффективная процентная ставка – ставка с учетом всех комиссий и надбавок за весь срок кредитования

-срок кредитования (n) – в ипотеке должны использоваться «длинные и дешевые» деньги (30-40 лет)

-процент отчислений от дохода на погащение кредита (К0) – 30-40% от дохода ССД (совокупный семейный доход)

-размер кредита (К)

К=12*К0*n/(1+r*n)*ССД

-первоначальный взнос (р) – 10-30% от стоимости нового жилья

По виду кредита:

-рублевой

-валютный

-товарный – выдается строительным материалом, а погашается сельхозпродукцией

По виду ценных бумаг:

-закладные на недвижимость

-облигации

-жилищные сертификаты

Все бумаги обеспечены залогом недвижимости. Закладные и облигации приобретаются финансовыми инвесторами для получения дохода, а жилищные сертификаты – как средство накопления денег для строительства и приобретения жилья.

По способу рефинансирования кредитования:

-одноуровневая, работающая без рынка ценных бумаг. роль кредитора и финансового инвестора сочетает универсальный банк. Банк выдает кредиты, обслуживает их и хранит в своем портфеле

-двухуровневая – кроме первичного рынка кредитов предусматривается и вторичный. Достаточное количество фин. Инвесторов, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости. Такая схема называется классической.

 

Типовая процедура ипотечного кредитования

Схема предоставления кредита включает в себя следующие этапы:

1)предварительная квалификация клиентов и оформление заявки

В банке проводится собеседование с клиентом, в ходе которого решаются следующие задачи:

А)клиент должен быть квалифицирован как потенциальный заемщик, доходы которого позволяют претендовать на кредит, если они имеют намерение приобрести квартиру в собственность

Б)клиент получает информацию относительно порядка и условий предоставления банком кредита, включая:

-требования банка к платеже- и кредитоспособности клиента к предмету залога, к оценке и страхованию квартиры

-список документов

-требования к обеспечению возвратности кредита

-порядок оформления закладной

В)проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита, примерной суммы собственных средств, которыми должен располагать клиент

2)сбор и подтверждение полученной информации

Список документов содержит в себе:

А)основные сведения о заемщике: паспорт, ИНН, пенсионное свидетельство

Б)документ о семейном положении и несовершеннолетних детях.

В)документ об образовании и квалифиации

Г)документы о трудовой деятельности, доп.справки и характеристика с работы

Д)документы о доходе-для физ.лица-форма 2 НДФЛ

Е)документы по активами кредитной истории

Банк может отправить запрос по месту работы для подтверждении информации о доходах, запрос в кредитн. Учреждения для подтверждения информации по погашению других кредитов

Заемщик должен проявить себя как платежеспособный, социально и экономически активным, надежным.

3)андеррайтинг-(проверка платежеспособность)производится в течение от 1 до 14 дней. Кредитный комитет банка принимает решения о предоставлении кредита. Возможны 3 варианта:

А)положительное решение-вручается уведомление. В нем указаны минимальный и максимальный размер кредита, срок, ставка, условия стрхования, срок действия решения банка, требования к квартире. Уведомление вручается оценщикам и риэлтерам.

Б)условно-положительное-банк может уменьшить сумму кредита, взять дополнительных поручителей, отложить рассмотрение дела на некоторое время.

В)отказ-банк не обязан объяснять причины, если они субъективны, если причины объективны, то обязан сообщить.

Стандартный срок действия решения банка-3-6 месяцев. Если квартира не найдена, то нужно продлить решение, обновив справки с места работы

4) Выбор жилого помещения и его андеррайтинг

Прежде всего заемщик обязан:

-выяснить, кто может быть собственником квартиры. существуют программы, разрешающие оформлять жилье на несовершеннолетних или пожилых людей, если этому не препятствуют органы опеки

-уточнить, кто может быть продавцом квартиры. Нельзя покупать квартиру у супруга, родителей, близких родственников. Такая сделка называется притворной

-уточнить форму проведения расчетов (безналичные,с использованием банковской ячейки)

-узнать, может ли квартира быть продана с помощью ипотечного кредита

Заемщик может подбирать жилье до и после обращения в банк.

В первом случае риэлтер и клиент подписывают предварительный договор купли-продажи. Кредитор должен оценить жилье с точки зрения возврата кредита, подкорректировать сумму кредита исходя из дохода, первоначального взноса и стоимости жилья.

Во 2 случае клиент знает величину кредита, величину собственных средств, подбирает подходящее по стоимости жилье при условии, что удовлетворит условиям банка.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.