Классификация объектов недвижимости.

Принципы оценки бизнеса.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

Цели оценки бизнеса:

1) Купля-продажа;

2) для разрешения имущественных споров;

3) для залога

4) при банкротстве

5) для выкупа акций у акционеров

6) для выхода предприятий на фондовый рынок

7) для управления финансами предприятия

8) для обоснования инвестиционных пректов

9) для сдачи в аренду

10) для реструктуризации

Принципы оценки бизнеса:

Существует три группы принципов оценки бизнеса:

1) принципы, основанные на представлениях собственников:

-принцип полезности (чем больше компания удовлетворяет потребности собственников, тем выше её стоимость);

- принцип замещения (максимальная стоимость компании определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен аналогичный объект с эквивалентной полезностью);

- принцип ожидания (при оценке определяется текущая стоимость дохода, который может быть получен от владения объектом в будущем);

2) Принципы, основанные на представлениях производителя:

- принцип вклада (привлечение любого дополнительного актива в систему экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости компании больше, чем затраты по приобретению этого актива);

- принцип остаточной продуктивности (остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля даёт возможность извлекать максимальные доходы или уменьшать затраты);

- принцип предельной производительности;

- принцип сбалансированности (максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства, то есть проявляется в соответствии размерам компании потребностям рынка);

Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

- принцип соответствия (компании, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровня доходности, будут оценены ниже среднего уровня);

- принцип регрессии (если компания характеризуется улучшениями, то её рыночная стоимость не будет отражать реальную стоимость и окажется ниже реальных затрат на её создание).

- принцип прогрессии (в результате функционирования соседних объектов, улучшающих инфраструктуру региона, рыночная цена компании окажется выше её стоимости);

- принцип конкуренции (если ожидается обострение конкурентной борьбы, то данный фактор можно учесть либо за счет уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что снижает текущую стоимость будущих доходов);

- принцип зависимости от внешней среды;

- принцип изменения стоимости.

Понятие и признаки, свойственные объектам недвижимости

Согласно СТ. 130 ГК РФ недвижимость - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, т.е. признаки, которые позволяют отличить их от объектов, несвязанных с землей.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

- стационарность /неподвижность – характеризует прочную физическую связь с землей и невозможность перемещения в пространстве без физического разрушения;

- материальность - возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;

- полезность – о.н. удовлетворяет потребности покупателя жилой или производственной площади. Полезность определяет стоимость недвижимости;

- фундаментальность – недвижимость – это такой товар, который невозможно потерять, сломать или похитить при обычных условиях;

- уникальность – каждый о.н. обладает определенными свойствами, отличающими его от другого о.н.;

- долговечность - многократное, а для земли – бесконечное использование объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;

- повышенная экономическая ценность – натуральная форма недвижимости не употребляется, а сохранятся в течение всей жизни;

- правовой статус – удостоверенная принадлежность к конкретному собственнику: государство, муниципалитет, юр. и частные лица.

- юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;

- непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его функционирования;

- постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

- общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Кроме наличия общеродовых признаков объектов недвижимости можно выделить частные, которые определены конкретными показателями в зависимости от вида о.н. Использование о.н. осуществляется в 4х вариантах:

1. использование о.н. как экономического блага;

2. удовлетворение потребностей в качестве товара;

3. в качестве дохода;

4. как фактора производства.

Классификация объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и исследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

1. В зависимости от происхождения:

- естественные (лес, земля, недра), т.е. земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

- искусственные (здания). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

2. По характеру использования:

- коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

- жилая — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

- производственная;

- с/х;

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; (здания помещений судов);

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т.д.);

- культурно-просвятительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д..

3. По целям владения:

- для ведения бизнеса;

- для проживания;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарного знака;

- для освоения и развития;

- для потребителя.

4. По степени готовности к эксплуатации :

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции и капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

5. По воспроизводительности в натуральную форму:

- воспроизводимые;

- невоспроизводимые.

6. По форме собственности:

- частная;

- государственная;

- муниципальная;

- собственность общественных организаций.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: