Виды земельных правоотношений

В силу различий природных свойств земли и ее неодинакового хозяйственного использования могут возникать самые разнообразные виды земельных правоотношений, классификация которых имеет важное значение для определения наиболее эффективных подходов к их регулированию.

В настоящее время в науке разработано достаточно много оснований для типизации земельных правоотношений. Так, в зависимости от содержания правоотношений их принято разделять по основным институтам земельного права. По этой классификации все земельные правоотношения делятся на четыре вида: правоотношения собственности на землю, в сфере государственного управления землями, в области использования земель и охраны земельных прав. В каждой из этих групп правоотношений могут быть выделены соответствующие подвиды.[10]

Земельные правоотношения собственности на землю наряду с отношениями по поводу использования и охраны земли имеют исключительно важное значение и лежат в основе всех других земельных правоотношений. В связи с отменой монополии государственной собственности на землю и утверждением принципов рыночной экономики, в том числе принципа многообразия форм собственности, земельные правоотношения подразделяются на правоотношения частной, государственной, муниципальной собственности, которые, в свою очередь, в соответствии с категорией субъектов права собственности подразделяются на подвиды. Так, правоотношения частной собственности на землю представлены правоотношениями собственности на землю граждан и юридических лиц, правоотношения государственной собственности — правоотношениями федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Правоотношения общей собственности на землю подразделяются на правоотношения с определенными земельными долями собственников или без определенных долей. Земельные правоотношения в сфере государственного управления землями выступают по своей форме как административно-правовые и носят служебный характер по отношению к большинству других видов земельных отношений.

В зависимости от направленности деятельности по управлению землями эти правоотношения делятся на правоотношения по ведению государственного земельного кадастра, планированию использования и охраны земель, предоставлению и изъятию земель для государственных и общественных нужд, землеустройству и планированию земель населенных пунктов, ведению государственного контроля за использованием и охраной земель, ведению мониторинга земель и разрешению земельных споров.[11]

Земельные правоотношения по использованию земли имеют производный характер от отношений земельной собственности. Они подразделяются на отношения непосредственного и производного пользования землей. Первые возникают тогда, когда использование земельного участка осуществляют юридические лица, граждане, коллективы граждан, имеющие землю на праве частной или общей собственности. Если использование земли осуществляют землепользователи, арендаторы, то отношения по использованию земли называются производными. Они, в свою очередь, подразделяются на первичные и вторичные. При первичном производном отношении земельный участок предоставляется в пользование собственником земли.

Примером вторичного отношения по пользованию землей служит отношение по использованию служебного земельного надела, предоставляемого работнику решением администрации предприятия, учреждения, организации из земель, находящихся в их пользовании.

Кроме того, правоотношения по использованию земли можно классифицировать в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель. В соответствии с этим критерием выделяются правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения, а также земель особо охраняемых территорий, земель запаса, земель лесного и водного фонда. Внутри каждого из указанных подвидов можно выделить иные разновидности правоотношений в зависимости от правового режима земельных участков и видов, составляющих ту или иную категорию земель.

Отдельный вид земельных правоотношений составляют охранительные отношения. Их главной особенностью является то, что они возникают в результате нарушения земельного правопорядка и реализуются при применении к правонарушителю юридической ответственности. Таким образом, юридическим фактом возникновения этих правоотношений всегда является нарушение земельного законодательства. ЗК РФ устанавливает следующие наиболее частые случаи возникновения земельных охранительных отношений: систематическое нарушение пользователями правил использования земли, отказ возвратить земельный участок по принадлежности, совершение противоправных сделок с землей, искажение сведений о состоянии и использовании земель, изменение целевого назначения земли без соответствующего разрешения и т.д.[12] Надо также отметить, что при некоторых нарушениях могут возникнуть охранительные земельные отношения, предусмотренные другими отраслями права (гражданского, уголовного). Наряду с вышеперечисленными выделяются также регулятивные земельные правоотношения, которые складываются в процессе реализации земельно-правовых норм и, в отличие от охранительных, не связаны с правонарушениями, влекущими юридическую ответственность. Эти правоотношения складываются в строгом соответствии с законом. Например, изъятие земельного участка для государственных или общественных нужд, а также в случае добровольного отказа от него. По функциональному назначению существует классификация земельных правоотношений на материальные и процессуальные. Материальные правоотношения регулируют правовой статус их участников, а также их действия в отношении земельных участков. Материальные нормы, на основе которых складываются эти правоотношения, устанавливают, например, право граждан и юридических лиц на получение земельного участка на использование расположенных на нем полезных ископаемых, а также ряд обязанностей: охранять плодородие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и др. Процессуальные земельные отношения возникают на основе норм, которые устанавливают порядок реализации материальных норм, а значит, устанавливают основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений, процедуру осуществления земельных прав и исполнения обязанностей, порядок разрешения земельных споров.

В науке выделяются факторы, которые оказывают определяющее воздействие на содержание земельных правоотношений; Во-первых, это объект этих отношений. Например, на земле сельскохозяйственного назначения одной из главных обязанностей субъектов является повышение плодородия почв, а на землях промышленности — максимальная экономия земли при размещении объектов. Во-вторых, это правовой статус субъектов земельных правоотношений. Наконец, в-третьих, речь идет о правовом регулировании тех видов отношений, которые составляют основу данного правоотношения.[13]

4. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений

Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, которые обладают следующими признаками:

1) в них объективно выражены обстоятельства. Например, желание гражданина приобрести в собственность земельный участок (обстоятельство субъективного характера) не является основанием для возбуждения дела по, приобретению этого участка. Это желание обретет статус юридического факта лишь тогда, когда будет выражено объективно: будет подан соответствующий документ в местную администрацию, выдвинута оферта (предложение о заключении договора купли-продажи земли) и т. п.;

2) они носят конкретный характер. Так, не может являться юридическим фактом для возбуждения дела о наказании общее ухудшение экологической обстановки в местности, поскольку не конкретизированы ее виновники, не определена степень виновности каждого, не выявлены причинные связи между поведением и наступившими последствиями;

3) они отражены в законе:

а) путем прямого указания как основания для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Например, отвод земельного участка в натуре на местности и выдача соответствующих документов является фактом, порождающим право на использование земельного участка по целевому назначению;

б) путем косвенного отражения в законе, выявляемого анализом или сопоставлением правовых норм. Так, презюмируется (предполагается) виновность собственников земельных участков в нерациональном использовании земли, когда снизилась урожайность используемого земельного участка.

Как правило, юридические факты закрепляются в гипотезах правовых норм, регулирующих земельные отношения. Так, гипотезой, т.е. условием, при котором возможно предоставление земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства и т. п., является гражданство в Российской Федерации лица, желающего осуществлять соответствующий вид землепользования.[14]

Вместе с тем юридические факты, являющиеся основанием возникновения правоотношений, могут выражаться и в диспозициях правовых норм. Например, в правовой норме, диспозиция которой регулирует возникновение аренды объектов недвижимости, возведенных на земельных участках и связанных с ними, это обстоятельство является юридическим фактом, порождающим возможность аренды этих земельных участков на срок аренды объектов недвижимости.

Для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений законом предусматриваются не только единичные юридические факты, но и целые их группы (юридические составы). Например, для получения земельного участка для строительства того или иного объекта необходим целый фактический состав: выбор участка по установленной законом процедуре, стадии согласовании, стадии предоставления в использование и др.

Все юридические факты в земельном праве можно классифицировать по следующим основным видам:

1. Правоустанавливающие юридические факты, при наличии которых возникают земельные правоотношения. Так, при заключении договора аренды земельного участка возникают правоотношения по аренде земли; при заключении договора залога возникают кредитные отношения и смешанное право на заложенный земельный участок до ликвидации кредита и т. д.

2. Правоизменяющие факты, при наличии которых возникшее земельное правоотношение подвергается изменению, и это изменение может осуществляться:

а) по объекту земельного правоотношения. Например, при деградации земель сельскохозяйственного назначения, делающей невозможным восстановить в ближайшее время плодородие почв, данный земельный участок консервируется в порядке, устанавливаемом правительством, а в связи с изменением правового статуса этого объекта изменяются и земельные правоотношения в отношении его;

б) по субъектам земельных правоотношений. Так, в случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами этого хозяйства, т.е. данный факт изменяет субъектный состав;

в) по содержанию правоотношения. Например, появление на земельном участке водной или ветровой эрозии становится юридическим фактом, порождающим для лиц, использующих этот участок, обязанность осуществлять комплекс защитных мероприятий по устранению этого неблагоприятного явления.

3. Правопрекращающие факты, с возникновением которых прекращаются земельные правоотношения. Так, в земельном законодательстве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень юридических фактов — оснований прекращения правоотношений по использованию земель.

Каждый из правоустанавливающих, правопрекращающих и правоизменяющих фактов может быть двух основных видов: событие либо поведение.

К числу событий относятся юридические факты, представляющие собой обстоятельства, возникающие помимо воли человека.

События как юридические факты не всегда происходят самопроизвольно, зачастую на них накладывает отпечаток и человеческая деятельность, что дает основание подразделить их на абсолютные и относительные.[15]

К числу абсолютных событий как юридических фактов в земельном праве следует отнести такие явления, которые как в своем возникновении, так и в своем дальнейшем развитии не имеют непосредственной связи с волевой деятельностью человека. Например, абсолютным событием следует считать водно-эрозионные почвенные процессы, возникающие самопроизвольно по причине природных явлений (ливни, гибель растительности и т. п.).

К числу относительных событий следует отнести такие явления, которые возникают в результате человеческой деятельности, но протекают (развиваются) независимо от этих действий и даже вопреки воле человека. Так, относительным событием можно назвать эрозионные почвенные процессы, возникшие в результате неправильной обработки склоновых земель и прогрессирующие, несмотря на принимаемые противоэрозионные меры.

Поведение людей как юридический факт имеет в земельном праве множество аспектов, к числу которых можно отнести:

1) действия физических или юридических лиц, а также государственных или иных органов. Например, вмешательство со стороны государственных органов в деятельность собственника земельного участка, связанную с использованием земли, является юридическим фактом, дающим право взыскивать причиненные таким вмешательством убытки и восстанавливать нарушенные права в установленном законом порядке;

2) бездействие данных лиц и иных субъектов земельных правоотношений. Так, неиспользование в течение года земельного участка или его части, предоставленного для сельскохозяйственного производства, за исключением периода мелиоративного строительства и случаев, вызванных стихийными бедствиями, является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок;

3) юридическое состояние субъектов земельных правоотношений. Например, временная нетрудоспособность собственника земельного участка или выход его на пенсию является юридическим фактом, предоставляющим собственнику право сдавать свои земельные участки в аренду без изменения целевого назначения сроком до пяти лет. Поведение людей как юридический факт в земельном праве можно подразделить на правомерное и неправомерное. К правомерным относятся юридические факты, которые влекут за собой возникновение юридических прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права, и в случаях их нарушения охраняемых и защищаемых соответствующими положениями земельного законодательства. Таким образом, данный вид действий характеризуется тем, что он находится в рамках закона.

К числу правомерных юридических фактов следует отнести такое поведение граждан и юридических лиц, которое:

а) соответствует действующему земельному законодательству. Например, каждый имеющий земельный участок, закрепленный за ним на праве собственности, может свободно хозяйствовать на этом участке и совершать различного рода сделки с данным участком, так как «государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей;

б) не соответствует действующему законодательству, но и не противоречит ему. Так, при предоставлении земельного участка организациям для; выполнения ими уставных целей, они могут использовать участок и в. иных целях (даже, возможно, не отраженных в документах о предоставлении земли), однако их действия в целом должны соответствовать основным положениям устава этих организаций. В качестве примера можно привести случаи, когда субъекты земельных правоотношений Министерства обороны РФ используют закрепленные за ними земли для коллективного огородничества, при условии выполнения этими воинскими частями поставленных перед ними задач.

К числу неправомерных юридических фактов относится такое поведение субъектов земельных правоотношений, которое нарушает действующее законодательство, вступает с ним в конфликт. Так, при строительстве и вводе в эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, к лицам, их производящим, органы и учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ могут применить санкцию в виде наложения штрафа.

К числу неправомерных юридических фактов относится также поведение участников земельных правоотношений, которое выражается в бездействии.

Подводя итог сказанному, можно заключить следующее:

1. Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты — конкретные объективно выраженные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление определенных последствий.

2. Факты эти отражены в законе прямо либо косвенно и подразделяются на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие, правопрекращающие.

3. Каждый факт относится к событиям или поведению людей, т.е. обстоятельствам, зависящим либо не зависящим от воли человека.

4. Обстоятельства, не зависящие от воли человека – события, – подразделяются на абсолютные и относительные, т.е. не имеющие непосредственной связи с волевой деятельностью человека, и те, которые возникают в результате человеческой деятельности, но протекают (развиваются); независимо от нее и даже вопреки воле человека.

5. Поведение людей как юридический факт подразделяется на правомерное и неправомерное, т.е. противоречащее закону и не противоречащее ему.

Следует осознать, что необходимо, прежде всего, раскрыть сложную и особенно важную проблему земельного права — земельные правоотношения. Для того чтобы сделать это, необходимо всесторонне изучить общее понятие правоотношения, показав неоднозначность его трактовок в советской и современной юридической литературе.

Заключение

В данной работе мы раскрыли и дали понятия земельным правоотношениям, охарактеризовали его специфику на базе современного законодательства с учетом не только земельного, но и гражданского законодательства.

Таким образом, земельные правоотношения – это общественные отношения урегулированные нормами земельного права, участники которых являются носителями субъективных прав и обязанностей.

Земельные правоотношения — это отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются и прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права. Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений, предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельных правоотношений.

Земельные правоотношения отличаются от всех остальных тем, что имеют своим объектом землю.

Также мы считаем, необходимым указать – процесс становления законодательства, регулирующего отношения по земельным правоотношениям. Так как, этот процесс в полном объеме не завершен. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Частной собственностью граждан являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, как гражданским, так и земельным. Собственность граждан на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью, согласно п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 1 ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением как общих оснований, установленных ст. 8 ГК РФ, так и оснований специальных норм, определяющих возникновение отдельных видов прав. Вместе с тем справедливо отмечается, что не все юридические факты подходят в качестве оснований возникновения земельных прав. Так, не могут они возникнуть, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведений науки, "нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь" и др. Некоторые авторы предлагают разграничить понятия "основание" и "способ" приобретения права собственности. Под способами приобретения понимаются фактические действия, с которыми закон связывает возникновение права собственности; основаниями приобретения считаются юридические факты и (или) события.

Право собственности граждан на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ. С.А. Боголюбов отмечает, что, по всей вероятности, не следует исключать сделки с земельными участками, которые прямо не предусмотрены законом. Однако, как подчеркивает Н.А. Сыродоев, "если участие в обороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении земли действует особое правило. В соответствии со ст. 129 ГК РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть по смыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом". Отсюда делается вывод, что права на земельные участки возникают далеко не по всем основаниям. Так, исходя из положений ГК РФ и ЗК РФ, в качестве оснований могут выступать: акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве оснований возникновения прав на землю; договоры и другие сделки, предусмотренные законом; приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (например, в случае перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем строения и сооружения); судебные решения.

В юридической литературе делается попытка разграничить понятия "предоставление", "передача" земельного участка. Так, Н.А. Сыродоев, отмечая непоследовательность использования терминов, отмечает, что "предоставление" употребляется в тех случаях, когда используется не договорной, а административный порядок передачи земельного участка на основе акта, принятого соответствующим государственным или муниципальным органом. Так, на торгах земельный участок продается, а в аренду передается, но не предоставляется.

Предоставление земельного участка относится к исполнительно-распорядительным функциям органов государственной власти и местного самоуправления, поскольку связано с правом предоставления земельных участков, т.е. компетенцией (ст. 9 - 11 ЗК РФ), так как выражает правомочие распоряжения собственника. В соответствии с п. 10 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. При этом имеется оговорка о том, что порядок распоряжения данными землями до разграничения государственной собственности осуществляется органами местного самоуправления и определяется Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. утверждены Правила распоряжения земельными участками до соответствующего разграничения, что очень важно для решения вопроса об управомоченности субъекта на предоставление земельных участков в частную собственность. В последующем действовало Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404.

Из общего порядка предоставления земельного участка исключаются случаи, предусмотренные ст. 20 - 21 ЗК РФ, где речь идет о переоформлении гражданами земельных участков без ограничения каким-либо сроком, принадлежащим им до введения в действие ЗК РФ земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность. Юридические лица, имеющие земельные участки на праве бессрочного пользования, должны переоформить участки по своему выбору в собственность или аренду в установленный законом срок.
Исключительно важное значение имеет соблюдение процедуры предоставления земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Так, если на момент издания распоряжения главы администрации землеустроительное дело с картой границ участка, площадью и кадастровым планом отсутствует, то можно сделать вывод о несоответствии распоряжения действующему законодательству. На момент издания распоряжения земельный участок как объект недвижимости не существует. В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке. Также можно добавить, что в ходе распоряжения земельным участком должно учитываться его целевое назначение. В наличии должны находиться правоустанавливающие документы на земельный участок, в случае как административного, так и гражданско-правового порядка распоряжения земельным участком. Правовыми основаниями вещных прав на земельный участок могут быть: федеральные законы или законы субъектов РФ, на основании которых возникли гражданские права; соответствующие постановления Правительства РФ об утверждении перечня земельных участков; гражданско-правовые основания: договоры (купли-продажи, мены и др.), признание имущества бесхозяйственным, выморочное имущество и др. Отмечается, что в целях устранения неполноты регулирования по вопросу осуществления отдельных государственных полномочий в области распоряжения земельными участками органами местного самоуправления может быть издан закон субъекта РФ. Такое представление основано на п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, устанавливающем совместное ведение Федерации и ее субъектов в области владения, пользования и распоряжения землей.

Земельный кодекс РФ разграничивает предоставление земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Разграничение режима предоставления в зависимости от цели можно найти в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, которым установлено, что не допускается отказ в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия участка из оборота; установления запрета федеральным законом на приватизацию; зарезервирования участка для государственных или общественных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданина земельного участка, ограниченного в обороте и находящегося в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено его предоставлять в собственность. Однако есть точка зрения, что некоторые нормы - это не больше чем декларация. Так, если продажа участка производится на торгах, то он достанется только одному претенденту, а остальным будет отказано.

Анализ норм гл. 14, 17 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что право собственности на землю может быть приобретено на основаниидоговора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Граждане, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом согласно ст. 260 Гражданского кодекса РФ.
В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности. В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.
В ст. 27 ЗК РФ изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, и ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Из содержания ст. 27 - 28 ЗК РФ следует, что земельные участки из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться гражданам в собственность для индивидуально-жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.
В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в последнем случае.
Помимо оснований, установленных гражданским законодательством, к ним относятся, в частности, нормы ст. 20 - 21 ЗК РФ о праве граждан закрепить земельные участки, используемые на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды.
Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности на имущество, как имеющее, так и не имеющее собственника. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности. Имеются точки зрения, что приобретательная давность является одним из способов приобретения права собственности на землю. Однако предложения о введении приобретательной давности встречали и довольно многочисленные возражения. По нашему мнению, основания приобретения гражданских прав на земельные участки должны быть правомерными, поэтому право собственности на земельный участок может возникнуть только при правомерном его занятии. Если земельный участок был занят самовольно и является неосвоенным, т.е. на нем отсутствуют какие-либо строения, либо дом, строения, сооружения являются самовольно построенными, то отсутствует один из критериев, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, - добросовестность владения. Если земельный участок не является самовольно занятым, а на нем расположены дом или иное строение, сооружение, на которое у гражданина есть правоустанавливающий документ, и подтвержден факт владения указанным земельным участком с домом как минимум 15 лет, то суд может признать право собственности на участок в порядке приобретательной давности, так как, пользуясь на законном основании домом или иным строением, владелец пользовался и земельным участком, им занимаемым и необходимым для его использования. При этом право собственности на стороне давностного владельца возникает впервые или помимо воли и независимо от прав предшествующего собственника. "Однако в случае признания права собственности на земельный участок необходимо учитывать максимальные и минимальные допустимые размеры участков, предоставляемых в собственность, а также интересы смежных землепользователей". В течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. Если в судебном заседании будет установлено, что земельный участок мог быть истребован из владения заявителя в соответствии со ст. 301, 305 ГК РФ, то срок приобретательной давности отодвигается еще на три года. Так, если землепользователь участка, на котором расположен дом, уплачивал налоги и относился к земельному участку как своему собственному, то достаточных оснований для изъятия объекта не имеется и трехлетний срок не применяется.

Дискуссии по применению срока исковой давности породил п. 2 ст. 214 ГК РФ, которым была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки как бесхозяйные могут быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается вещь, не только у которой заведомо "нет собственника", но и собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства того, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина (например, садовый участок). Но с течением времени становится трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент. Этому может быть целый ряд причин, например брошенный участок, находящийся в частной собственности, от которого гражданин отказался. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

Г.Ф. Шершеневич писал, что все имущества, не принадлежащие никому в особенности, принадлежат к составу имуществ государственных, что преграждает возможность завладения как способа приобретения недвижимой собственности внутри территории Русского государства, т.е. во времена Российской империи земельные участки не могли быть признаны не имеющим собственника (бесхозяйным) имуществом.

С момента издания II Всероссийским съездом Советов Декрета "О земле" 27 октября (8 ноября) 1917 г. и до земельной реформы, начавшейся с принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" и Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", все земли в пределах границ государства находились в его исключительной собственности. Постановлением Верховного Суда РСФСР от 29 июня 1925 г. "О презумпции права государственной собственности государства на спорное имущество" было указано, что, пока иная принадлежность имущества не доказана, предполагается, что собственником имущества является государство.

До принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйной вещи, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.
Нельзя не согласиться с тем, что, несмотря на приобретение правового режима бесхозяйной вещи, земельный участок не перестает быть объектом правоотношения собственности.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: