принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Основные положения теории оценки недвижимости

1. виды стоимости недвижимости

2. принципы оценки объектов недвижимости

3. Процесс оценки недвижимости

Оценка –это методически обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости и процессе ее расчета.

Объективная оценка стоимости недвижимого имущества необходима при следующих действиях:

· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости, т. е. зданий и земельных участков;

· страховании объектов недвижимости;

· кредитовании под залог объектов недвижимости;

· внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

· исполнении прав наследования, судебного приговора;

· При составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них

· В случае выкупа или иного изъятия объекта недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд

· В случае передачи объектов недвижимости в собственность субъектов федерации или муниципальных образований.

При оценке недвижимости различают две группы стоимости:

· Стоимость обмена носит объективный характер и используется при проведении операций с недвижимостью на рынке. К ней относят:

Ø рыночную стоимость;

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны, независимы друг от друга, стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные факторы, платеж осуществлялся наличными или их эквивале.

Ø ликвидационную стоимость;

Ø страховую стоимость;

Ø арендную стоимость и т.д.

· Стоимость использования отражает намерения владельцев по её использованию не связанные с куплей-продажей или сдачей в аренду:

Ø балансовая стоимость;

Ø инвестиционная стоимость;

Ø стоимость для целей налогообложения и т.д.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории:

1)принципы, основанные на представлениях пользователя:

Принцип полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов.

Принцип замещения: осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет.

2) принципы, отражающие компоненты объекта:

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние, как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

Принцип остаточной продуктивности: чистый доход относится к земле после возмещения затрат на труд, капитал, предпринимательство.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности: чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

1. Физическое разделение - разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка: разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения и пользования - различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, будущие имущественные права.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности - права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, АО, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам - закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений вышерассмотренных типов разделения совокупности имущественных прав позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.

3) принципы, связанные с рыночной средой:

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго.

Принцип конкуренции: рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип изменений: изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды. Наиболее характерным типом изменений являются циклы жизни. Различают четыре основных цикла жизни:

1. Рост - период увеличения доходов населения и доход от объекта недвижимости, быстрое развитие города, отрасли, общества и пр.

2. Стабильность – период равновесия, которых характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3. Упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость

4. Обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Основные этапы процесса оценки недвижимости:

1. Определение проблемы: осуществляется описание объекта, установление имущественных прав связанных с объектом; устанавливается дата проведения оценки; указываются вид стоимости, который нужно определить.

2. Предварительный осмотр и план оценки: определяется, какие данные необходимы для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

3. Сбор и проверка данных: оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

4. Применение подходов к оценке: определение стоимости объекта с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов.

5. Согласование результатов оценки: это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины.

6. Составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и другие сведения, которые необходимы для недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Также в отчете должны быть указаны последовательность определения стоимости объекта и её итоговая величина. Отчет подписывается и заверяется печатью оценщика. Полученная в результате оценки рыночная или иная стоимость признается достоверной и рекомендуется для целей совершения сделок с объектом недвижимости. Однако если с даты оценки до даты совершения сделки с объектом недвижимости прошло более 6 месяцев, то стоимость, указанная в отчете, не может быть признана рекомендуемой для совершения сделки.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: