Правовые аспекты оценки недвижимого имущества

Основные понятия и особенности рынка недвижимости

Как уже говорилось в начале, оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. За рубежом, при существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (именно недвижимость является, например, в США основной базой налогообложения).

И в нашей стране среди элементов рыночной экономики особое место заняла недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как с поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса.

С обоих позиций к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Но с позиции оценки к недвижимым вещам не относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. (ст. 130 ГК РФ).

Прежде чем приступить к рассмотрению процедур оценки недвижимости, необходимо рассмотреть особенности данного вида собственности, как особого товара, обладающего рядом свойств:

1. Фундаментальность (стационарность и материальность);

2. Полезность. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практиче­ски у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость [33].

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости, при этом формой проявления меновой стоимости является цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости. Это проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи и является рынком несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическим правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. При этом развитие рынка недвижимости определяется:

- экономическим ростом и ожиданиями такого роста;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

5. По инструментам инвестирования в недвижимость:

- рынок ипотеки;

- рынок прав преимущественной аренды;

- рынок смешанных долговых обязательств;

- рынок собственного капитала;

- рынок заемного капитала;

- рынок опционов.

При этом рынок недвижимости можно подразделить на сегменты, которые, в свою очередь, делятся на определенные сектора, сектора – на участки, участки – на конкретные объекты:

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, так как опира­ется на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет суще­ственные различия в политике приватизации государственной и муници­пальной собственности. Для выявления тенденций развития этих типов рынка оценщику необходимо провести анализ, прежде всего, ценовой ситуации в данных секторах (смотри Анализ ценовой ситуации по жилой недвижимости г. Иркутска в конце главы)

Рассмотрим особенности оценки объектов нежилой (коммерческой, социально-бытовой) и жилой недвижимости.

Основную часть коммерческой недвижимости представляют собой магазины, рестораны, кафе, склады, офисы. Особенности оценки коммерческой недвижимости связаны с ее специфическими характеристиками. При оценке стоимости магазинов, ресторанов, кафе, баров, офисов, складских помещений тщательно исследуется их местонахождение. Особое внимание уделяется общей и полезной (торговой, складской) площади, площади подсобных и вспомогательных помещений. Немаловажное значение имеют и архитектурно-планировочные решения, качество отделки, дизайн помещения. Учитывается также наличие ограждений, охраны, удобных стоянок. Существенное влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости оказывает инженерно-техническое оснащение, наличие системы пожаротушения, кондиционирования.

Социально-бытовая недвижимость объединяет объекты, удовлетворяющие социально-бытовые потребности населения. Такими объектами являются бани, прачечные, парикмахерские, ателье и мастерские. При оценке стоимости этих объектов большое значение имеют такие характеристики, как местонахождение, архитектурно-планировочные решения, специальное оборудование и уровень обслуживания.

Жилая недвижимость включает различные виды постоянного и временного жилья. В составе жилой недвижимости – одноквартирные и многоквартирные, одноэтажные и многоэтажные жилые дома, общежития, гостиницы, дома отдыха, дачи, базы отдыха, садовые домики и др. Жилая недвижимость может быть расположена в городской и сельской местности, за рубежом. Оценка стоимости жилья – сложный вопрос, связанный с анализом большого числа проектных и архитектурно-планировочных решений, качества и вида отделки, специфики привязки проекта к местности, ландшафту и т.п. Достаточное разнообразие видов домов и квартир требует особого внимания оценщика. Низкие стандарты, плохое качество строительства и неудовлетворительные условия содержания и эксплуатации основной части жилого фонда вызывают необходимость тщательной корректировки результатов оценки.

Основными задачами рынка недвижимости являются:

1. обеспечение функционирования рыночной экономики;

2. перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффективные отрасли;

3. реальная реструктуризация народного хозяйства;

4. сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов;

5. удовлетворение спроса на недвижимость.

Интересно рассмотрение основных мотивов поведения участников рынка недвижимости:

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, отражаются в виде кривой, получившей название «рыбья кость»:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

2. Общеэкономическая ситуация.

3. Микроэкономическая ситуация.

4. Социальное положение в регионе.

5. Природные условия в регионе.

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения (Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и
распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

• условия и доступность финансирования.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное зна­чение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операци­ях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложе­ния в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства и затраты на него, включая:

- интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья,

- положение в строительной индустрии (в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства),

- текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,

- соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,

- затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Рынок недвижимости имеет ряд существенных особенностей, которые необходимо учитывать в процессе оценки недвижимости. Прежде всего, при расчете потока доходов и возможной цены реализации недвижимости необходимо учитывать цикличность рынка недвижимости и влияние рынка капитала на рынок недвижимости.

Цикл развития рынка недвижимости не совпадает с промышленным циклом на уровне макроэкономики, и этим во многом объясняется отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы (рис. 3.1).

Рис.1. Развитие рынка недвижимости и этапы промышленного цикла

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

Таблица 1

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Другой характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

- низкая ликвидность недвижимости;

- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

- неопределенность в налогообложении;

- конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

- длительность делового цикла;

- демографические тенденции;

- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

- условия арендного договора;

- уровень операционного и финансового левереджа;

- структура инвестированного капитала и его стоимость;

- доля рынка недвижимости определенного типа;

- местоположение недвижимости;

- структура арендаторов.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл.2).

Таблица 2.

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Доходная недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды.

2. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость – фиксированные активы, в отличие от корпораций, которые могут расширяться, сокращаться и т.п.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, и что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов.

Таким образом, особенности функционирования рынка недвижимости определяются:

- спецификой недвижимости;

- цикличностью развития рынка недвижимости;

- влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;

- относительно высоким уровнем риска.

Правовые аспекты оценки недвижимого имущества

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1. оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2. оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права:

- налогообложение недвижимости;

- принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;

- приватизация недвижимости.

Нормы частного права:

- сделки купли-продажи недвижимости;

- кредитование под залог недвижимости;

- страхование недвижимости.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

- гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

- законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ;

- градостроительным законодательством.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности, согласно которому собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (ст.218-234).

Право собственности на недвижимое имущество возникает:

1. при создании недвижимого имущества;

2. при реорганизации юридического лица;

3. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению имущества;

4. при наследовании недвижимого имущества по завещанию или закону;

5. с момента внесения всех взносов при паенакоплении членом жилищного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива;

6. в результате приобретательной давности (для недвижимого имущества – 15 лет, для иного имущества – 5 лет);

7. на самовольную постройку, если земельный участок в судебном порядке будет предоставлен под возведенную постройку.

При этом необходимо особо отметить, что право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в любом случае только с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи.

Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. введены следующие новые термины-определения в систему государственной регистрации недвижимого имущества:

Кадастровый номер объекта собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Характерной особенностью является то, что в дополнение к уже существующему в ст. 130 ГК РФ перечню вещей, относимому к недвижимому имуществу, указаны жилые помещения и кондоминиумы.

Для сбора информации об объектах недвижимого имущества важное значение имеют требования, изложенные в ст.7 Закона, где говорится об открытости сведений о государственной регистрации этих объектов собственности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

В выписках из Единого государственного реестра прав должно содержаться описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Вместе с тем, имеются и ограничения (запреты) на получение сведений о содержании правоустанавливающих документов.

Сведения предоставляются в установленном законом порядке:

• правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

• руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;

• судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

• налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

• лицам, имеющим право на наследование имущества правообладате­ля по закону или по завещанию.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.

Необходимо также четко различать в обозначении термина «регистрация» три значения этого понятия, а именно:

- регистрация непосредственно объекта недвижимости;

- регистрация прав на эту недвижимость;

- регистрация различных сделок с недвижимостью.

Вышеупомянутым Федеральным законом предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.

Непосредственная регистрация или учет объекта недвижимости, о чем говорится в п.2 ст. 131 ГК РФ, подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. При регистрации прав на не­движимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество.

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью, а именно:

• договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества.) - ст. 339;

• договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части - п. 2 ст. 558;

• договор продажи предприятия - п. 3 ст. 560;

• договор дарения недвижимого имущества - п. 3 ст. 574;

• договор ренты - ст. 584;

• договор пожизненного содержания с иждивением - ст. 601;

• договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года, - п.2 ст. 609, п.2 ст. 651 ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существо­вания зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Анализируя этапы развития рынка недвижимости в нашей стране можно сделать вывод о том, что единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, как они определены в Гражданском Кодексе) пока не существует. Правильнее, скорее, говорить о наличии рынков отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения).

Не выработано общегосударственной политики формирования право­вых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости:

- единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления;

- в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также регулирования операций с ней господствует «местное право»;

- весьма незначительны гарантии прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, что способствует криминализации рынка недвижимости;

- условия деятельности на рынке недвижимости «непрозрачны», что, в частности, мешает эффективному определению рыночной стоимости объ­ектов недвижимости.

Особенно сложная ситуация сформировалась на уровне муниципальных образований, где причиной сохранения монополии является неупорядоченность и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации и муниципальными предприятиями. В результате складывается неравенство экономических условий деятельности, ограничивается свободный доступ к земле и нарушается нормальных ход воспроизводства недвижимости.

Но, несмотря на все перечисленные проблемы, рынок недвижимости развивается, все больше объектов недвижимости вовлекаются в оборот. В связи с этим возникают проблемы с определением рыночной стоимости различных типов недвижимости. Необходимо сразу же отметить, что оценка недвижимости, проводимая службами технической инвентаризации, определяет не рыночную стоимость объекта, а инвентаризационную.

Оценка недвижимости подразделяется на массовую оценку и индивидуальную оценку объектов.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивающей установление ее налогооблагаемой (кадастровой) стоимости, в максимальной мере приближенной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает основу реализации эффективной фискальной политики. Проведение такой крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной методологии позволит снять существующую «деформацию» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгодные условия налогообложения для всех владельцев недвижимости. Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующих государственных структур как представителей собственника недвижимости (государства) при реализации вещных прав собственника (продажа, передача в аренду или срочное пользование и т.п.).

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

Индивидуальная и массовая оценки недвижимости не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Если массовая оценка представляет собой одновременную оценку большой группы объектов для налогообложения или для управления государственным недвижимым имуществом, индивидуальная оценка предназначена для оценки отдельных объектов недвижимости при реализации той или иной сделки с этими объектами (продажа, залог, аренда, дарение и т.д.). В дальнейшем нами будет рассматриваться методика индивидуальной оценки, но следует отметить, что и массовая оценка базируется на тех же методологических подходах.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: