Залог и залоговый механизм. Этапы реализации залогового механизма

Залог имущества клиента является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами в подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применены. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита – погашении ссуды – и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества или его существенных прав, называют ломбардными

Центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. В России правовая основа залогового механизма определена Законом «О залоге», в соответствии с которым:

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредствованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

§ выбор предметов и видов залога;

§ осуществление оценки предметов залога;

§ составление и исполнение договора о залоге;

§ порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залогамогут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различное по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяют на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

а) залог товарно-материальных ценностей:

· залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

· залог товаров и готовой продукции;

· залог валютных ценностей;

· залог прочих товарно-материальных ценностей;

б) залог ценных бумаг;

в) залог депозитов, находящихся в том же банке;

г) ипотека.

2. залог имущественных прав:

а) залог права арендатора;

б) залог права автора на вознаграждение;

в) залог права заказчика по договору подряда;

г) залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную предмета залога, критерии достаточности – количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога, независимо от их материально - вещественного содержания, сводятся к следующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении.

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3.Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованиям к количественной определенности предметов залогаявляется превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за вес процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами:

Ø качество ценностей;

Ø возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью.

Критериями качества товарно-материальных ценностей быстрота реализации, относительная стабильность цен, возможность страхования, долговременность хранения.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:

1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты,

6. При оценке залога следует обратить особое внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:

· затраты на реализацию;

· маржу вынужденной продажи;

· величину любых приоритетных претензий на имущество;

· оплату судебных издержек.

А также если из чистой реальной стоимости вычесть:

Ø требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска);

Ø действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для оценки недвижимости используются три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из посылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Важнейшим элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.

В соответствии с законодательством России договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для взыскания на заложенное имущество может быть: а) момент окончания срока исполнения обязательства; б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

По законодательству России требования кредитора (банка) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Обращение в суд кредитора осуществляется на основе искового заявления. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд по иску этого лица может признать такое соглашение недействительным.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: