Анализ финансовых коэффициентов

Составление отчета о движении денежных средств

При реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода непосредственно от эксплуатации объекта недвижимости. Информацией для применения доходного подхода служат ставки арендной платы при аренде квартиры, предприятия, офиса, склада, магазина и т.п. Арендная плата представляет собой доход арендодателя.

Доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду можно разделить на четыре уровня (рис.1).

Потенциальный валовой доход

ПВД определяется из предположения, что все единицы (вся площадь) объекта недвижимости арендованы на целый год (100-процентная загрузка без учета потерь и расходов):

ПВД = С_ар * N * 12, д.е. (1)

где С_ар – месячная ставка аренды, д.е./нат.ед.;

N – количество единиц, сдаваемых в аренду (квартир, офисов и т.п.), или сдаваемая в аренду площадь (м²);

12 – количество месяцев в году.

Действительный (эффективный) валовой доход

ДВД учитывает прочие доходы, т.е. доходы, не связанные с основной функцией объекта недвижимости (сдачей в аренду), убытки от неполной сдачи объекта в аренду и потери при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – П_н – П_д + Д_пр, д.е. (2)

где П_н – потери от незагруженности помещений, д.е.;

П_д – потери от безнадежных долгов по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его "исчезновения" и т.п.), д.е.;

Д_пр – прочие доходы, д.е.

Потери от незагруженности помещений:

П_н = К_н*ПВД (3)

(4)

где К_н – коэффициент недоиспользования, учитывающий, что часть единиц может быть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год, %.

где О – процент оборачивающихся в течение года единиц (квартир, офисов);

П_ср – средний период, в течение которого единица свободна;

П_ар – число арендных периодов, мес./год

Чистый операционный доход

ЧОД - устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех операционных расходов и резервов:

ЧОД = ДВД – ОР – Р_зам, д.е. (5)

где ОР – операционные расходы, д.е.;

Р_зам – резерв на замещение, д.е.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Резерв на замещение – ежегодное откладывание денежных средств под долгосрочные и непредвиденные расходы.

Денежный поток до уплаты налогов

ДП учитывает финансовые расходы, связанные с оплатой кредитов:

ДП = ЧОД – ПОД, д.е. (6)

(7)

где ПОД – платежи по обслуживанию долга (основная сумма и проценты по кредиту), д.е.

где ИК – основная сумма ипотечного кредита, д.е.;

r – ставка процента по кредиту, %;

n – период погашения кредита, лет.

Составление упрощенного балансового отчета

Балансовый отчет, применяемый в оценке объекта недвижимости, отличается от бухгалтерского баланса. В нем должны быть учтены те статьи баланса, которые важны для определения рыночной стоимости объекта: активы – здания и другие сооружения, земля; пассивы – ипотечный кредит, собственный капитал.

Анализ финансовых коэффициентов

1 Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса

1.1 Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене объекта недвижимости, т.е. ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ, %:

(8)

где С_зд – стоимость зданий и сооружений, д.е.;

Ц_он – цена объекта недвижимости, д.е.

1.2

(9)

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес ипотечного долга в цене объекта недвижимости, %:

где ИК – ипотечный кредит, д.е.

2 Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств

2.1 Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей учитывает процент площади здания, не сданной в аренду по различным причинам (низкий спрос, текучесть арендаторов и др.), %:

(10)

где П – прогнозируемые потери, д.е.

2.2 Коэффициент загрузки, %:

К_з = 100% - К_н (11)

2.3

(12)

Коэффициент самоокупаемости (точка неплатежеспособности) – точка, в которой совокупный доход равен совокупным расходам; соответствует минимальному уровню загрузки, обеспечивающему покрытие всех расходов, %:

К_с ® К_з^min

2.4

(13)

Коэффициент операционных расходов, %:

2.5

(14)

Коэффициент покрытия долговых выплат дает информацию о "запасе" превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга, %:

3 Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета

3.1

(15)

Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу:

3.2

(16)

Общая ставка дохода:

3.3 Ипотечная постоянная включает проценты по кредиту и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процентов по кредиту, %:

(17)

3.4 Ставка денежных поступлений на собственный капитал, %:

(18)

3.5 Общий коэффициент капитализации определяется на основе техники инвестиционной группы:

(19)

К_общ = ИП * I_кр + К_ск * (1-I_кр)

где I_кр – кредитная составляющая (доля кредита в стоимости объекта недвижимости).

Пример решения задачи.

Составить отчет о движении денежных средств, упрощенный балансовый отчет, рассчитать и проанализировать финансовые коэффициенты по многоквартирному жилому дому, сдаваемому в аренду. Дом содержит 4 однокомнатные, 12 двухкомнатных и 4 трехкомнатные квартиры с месячной арендной платой соответственно 1,5, 2 и 2,5 тыс.руб. Прочие доходы 15 тыс.руб.

Записи по объекту свидетельствуют, что среднегодовая оборачиваемость квартир порядка 30%. В среднем квартира остается свободной в течение 2-х месяцев. Операционные расходы составляют 32% от потенциального валового дохода, резерв на замещение 17 тыс.руб.

Финансирование строительства дома было осуществлено на 40% за счет ипотечного кредита, предоставленного на 20 лет под 12 % годовых. Объект недвижимости оценен в 3 млн.руб.

Стоимость земли составляет 150 тыс.руб.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: