Сделай Сам Свою Работу на 5
Главная | Контакты

Трансформация бухгалтерской отчетности





Инфляционная корректировка отчетности в процессе оценки

Целью инфляционной корректировки документации являются приведение информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

Распространенным методом освобождения финансовой отчетности от инфляции является метод учета изменения общего уровня цен. Данный метод осуществляется в несколько этапов. На первом - составляют финансовую отчетность в учетных ценах, т.е. с использованием первоначальных оценок. На втором - проводят классификацию всех статей отчетности на денежные и неденежные. На третьем - денежные статьи пересчитываются по текущим ценам с помощью общих индексов цен, взятых по годам приобретения активов (возникновения обязательств). На четвертом этапе составляют переоцененную отчетность и рассчитывают прибыль (убыток) от изменения покупательной способности денежной единицы в отчетном периоде. Сам показатель изменения покупательной способности денежной единицы определяют с помощью общего индекса цен путем пересчета денежных активов и обязательств на начало и конец года и последующего их сравнения.



Нормализация бухгалтерской отчетности в процессе оценки

Нормализация отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения имели объективный характер, основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия.

Оценщик должен понимать, что отчетность, составленная в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета, не должна отражать реальную рыночную стоимость имущества. Возможность использования разных методов учета операций, списания долгов приводит к неодинаковым значениям прибыли и денежных потоков.

Нормализация отчетности в процессе оценки проводится всегда, объем применяемых корректировок в зависимости от целей оценки меняется. В отчете должны быть объяснены расчеты и изменения, проводимые в ходе нормализации.

Нормализующие корректировки финансовой документации проводятся по следующим направлениям:



Äкорректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов;

Äкорректировка метода учета операций (например, учет запасов) или метода начисления амортизации;

Äкорректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов.

Еще одно важное добавление: нормализованная финансовая отчетность может использоваться только в целях оценки.

Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов.

К числу наиболее важных факторов, определяющих величину денежных потоков, генерируемых бизнесом, относится себестоимость продукции. + выделяются коммерческие и управленческие расходы, прочие операционные доходы и т.д., также влияющие на величину прибыли.

2.2. Корректировка метода учета операций. На величину прибыли и денежных потоков серьезное влияние могут оказывать методы учета запасов и начисления амортизации.

В РФ принята следующая методика учета запасов:

Äпо средней себестоимости;

Äпо себестоимости первых по времени закупок (ФИФО) — первым получен, первым отгружен;

Äпо себестоимости последних по времени закупок (ЛИФО) - последним получен, первым отгружен.

Доля амортизации в стоимости продукции характеризует эффективность использования средств труда. Термин «амортизация», используемый в учете, понимается не как физический износ или снижение рыночной стоимости, а как списание стоимости фондов в течение времени их полезного функционирования. Сумма амортизации зависит от первоначальной стоимости объекта, предполагаемого срока полезной службы и выбранного метода учета. Существуют разные методы учета амортизации, которые можно объединить в два направления:



Ä• методы прямолинейного списания;

Ä• методы ускоренного списания стоимости.

Согласно методу прямолинейного списания стоимость объекта равномерно распределяется в течение срока его службы. Поэтому по данному разделу корректировки оценщиком, как правило, не проводятся.

Если предприятие использует методы ускоренного списания, то годовая сумма амортизации увеличивается (например, удваивается), что ведет к росту себестоимости и уменьшению налогооблагаемой базы.

2.3. Корректировка данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов.

Балансовая стоимость активов, как правило, отличается от их рыночной оценки, В данном случае речь идет не о корректировке на нетипичные доходы или расходы или о методах учета, а об оценке рыночной стоимости активов. Поэтому подробно данный вопрос рассматривается в методологии, посвященной затратному подходу в оценке стоимости имущества. Итогом по нормализации финансовой отчетности должен стать нормализованный баланс - это ретроспективный бухгалтерский баланс, в котором все балансовые показатели учитываются по их рыночной стоимости на дату оценки.

Трансформация бухгалтерской отчетности

Трансформация отчетности - это корректировка счетов для приведения к единым стандартам бухгалтерского учета. И хотя трансформация бухгалтерской отчетности не является обязательной в процессе оценки предприятия, все же ее необходимость обусловливается рядом причин. Необходимость трансформации бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами обусловлена прежде всего требованием сопоставимости информации.

В то же время существуют и принципиальные отличия. Основным органом, регламентирующим формирование системы бухгалтерского учета в России, является Министерство финансов РФ - государственная структура, которая при выработке учетной модели руководствуется интересами государства. Поэтому отчетность направлена прежде всего на предоставление информации государственным органам с целью обеспечения ими функций контроля за налоговыми платежами в бюджет.

9. Понятие и признаки недвижимости. Место недвижимости в рыночной системе.

Недвижимость -земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

Недвижимое имущество- это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

Уникальность. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Долговечность. Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Принято различать четыре концепции недвижимости: Географическая отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Наюридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

10. Понятие собственности. Виды и формы собственности.

Собственность - имущество или финансовые средства, принадлежащие физическому или юридическому лицу. Форма собственности - законодательно урегулированные имущественные отношения, характеризующие закрепление имущества за определенным собственником на праве собственности.

В РФ признанными и гарантированными Конституцией являются формы собственности:

ü государственная (когда имущество, находится в гос.собственности, закрепляется за гос. предприятиями во владении, пользовании и распоряжении; в т.ч. федеральная и субъектов Федерации)

ü муниципальная (собственность муниципальных образований; права по владения, пользования и распоряжения от имени МО осуществляют органы местного самоуправления; городов, районов, сел)

ü частная (право частных лиц и фирм приобретать, владеть, использовать, продавать и завещать землю, капитал и другие активы; индивидуальная, групповая).

В РФ различают два вида собственности: 1) общую долевую, когда определяется доля каждого из собственников (двух или нескольких лиц) в праве собственности на имущество; 2)общую совместную – без определения таких долей.

11. Право собственности на недвижимость. Субъекты и объекты собственности.

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество - это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) РФ и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица - коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность РФ, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость - это в первую очередь участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому, по формуле субъект - объект. Отношения собственности - это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта

12. Понятие износа и амортизации объекта. Виды износа и их влияние на стоимость недвижимости. (См тетрадь ЭТО+")

Износ - обесценивание долгосрочных материальных производственных активов (основных средств), таких как здания, оборудование, транспорт, сопровождающееся потерей их технико-экономических характеристик.

Существует три типа износа:

v Физический — износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических своиств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества;

v Моральный (функциональный) — частичная утрата основными фондами потребительной стоимости в связи с удешевлением их воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми;

v Экономический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.).

Амортиза́ция - процесс перенесения по частям стоимости основных средств и нематериальных активов по мере их физического или морального износа на стоимость производимого продукта.

Амортизационные отчисления — отчисления части стоимости основных фондов для возмещения их износа. АО включаются в издержки производства или обращения. Производятся всеми коммерческими организациями на основе установленных норм и балансовой стоимости основных фондов, на которые начисляется амортизация. АО производятся по определённым нормам относительно балансовой стоимости объекта основных фондов. Чтобы найти амортизационный период, надо 100 делить на норму амортизации.

Норма амортизации — это установленный годовой процент возмещения стоимости изношенной части основных фондов

13. Система гражданско-правовых способов защиты права собственности.

Статья 212 ГК РФ закрепила свободу права собственности, указав, что каждый субъект гражданских правоотношений может владеть и распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. Эта же статья гарантирует защиту права собственности всем субъектам без исключений, изъятий и в равной мере.

Под защитой права собственности традиционно понимается совокупность средств, предусмотренных законом, которые применяются в связи с нарушением права собственности и направлены на ее восстановление, а также защиту имущественных интересов собственника.

Систему защиты права собственности условно можно разбить на четыре группы:

Первую составляют вещно-правовые средства защиты права собственности. К ним относятся:

ÄИски об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

ÄИск об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения.

ÄИск о признании права собственности.

Вторую группу гражданско-правовых средств защиты права собственности составляют обязательственно-правовые средства. Их отличает то, что они защищают право собственности не напрямую. Т.е. их первоначальной задачей является защита имущественных интересов собственника. Однако в процессе этой деятельности, в конечном итоге осуществляется и защита права собственности.

Третью группу - такие средства защиты, которые вытекают из других институтов гражданского права. К ним, а частности относятся:

ÄЗащита имущественных интересов собственника, которого суд признал безвестно отсутствующим или умершим.

ÄЗащита интересов сторон в случаях, когда судом сделка признана недействительной.

ÄОтветственность залогодержателя.

ÄИ другие аналогичные институты гражданского права.

Четвертую - средства, которые защищают интересы собственника даже после прекращения за ним указанного права. Происходит это лишь в случаях, когда прекращение права собственности произошло по основаниям, предусмотренным в законе.

Примерами таких средств можно назвать:

ÄГарантии собственнику в случае национализации его имущества.

ÄОбязательную выплату стоимости имущества при его изъятии в случаях стихийных бедствий и иных чрезвычайных обстоятельствах.

ÄОбязательную выплату при изъятии земельного участка для государственных нужд.

ÄИ другие аналогичные гарантии и компенсации.

И все же наиболее распространенным средством защиты права собственности является судебная защита нарушенных прав.

14. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В данном случае под недвижимым имуществом понимаются сооружения, здания, иные виды вновь создаваемого недвижимого имущества.

Регистрация права на вновь создаваемое недвижимое имущество происходит на основании документов, подтверждающих факт его создания и право пользования землей, на котором это имущество находится. Такой пакет документов, требующийся при регистрации прав собственности на недвижимость, обязан удовлетворять нормам статьи 18 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно:

Ä Отсутствие противоречий с требованиями действующего российского законодательства. Это касается, прежде всего, документов, закрепляющих наличие, возникновение, прекращение, переход, а также ограничение (или обременение) прав на недвижимость;

Ä Отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав(ЕГРП);

Ä Наличие в документах описания объекта недвижимости и вид регистрируемого права;

Ä Присутствие сведений, требуемых при государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (сокращенно ЕГРП);

Ä Нотариальное заверение документов в установленных законами и иными нормативными актами и их подтверждение печатями;

Ä Наличие необходимых подписей сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя обращение заявителя за регистрацией права на недвижимость (сделки) со всеми необходимыми документами, правовую экспертизу представленных документов и выявление оснований для отказа в регистрации, внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу свидетельства установленного образца о государственной регистрации права.

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

 

15. Поправочные коэффициенты, применяемые в оценке недвижимости. Виды поправок, методы их расчета и особенности применения.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

 

16. Система стандартов Российского общества оценщиков.

В Международном комитете по стандартам оценки ( IVSC ) полномочным представителем Российской Федерации является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета.

В настоящее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов POO составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг .

Перечень стандартов Российского общества оценщиков:

1. Система нормативных документов Российского общества оценщиков.

2. Классификатор услуг по оценке имущества.

3. Декларация Российского общества оценщиков.

4. Кодекс профессиональной этики.

5. Общие понятия и принципы оценки .

6. Рыночная стоимость как база оценки.

7. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

8. Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации.

9. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств .

10. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

11. Оценка производственных средств, машин и оборудования.

12. Стоимость действующего предприятия как база оценки .

13. Оценка нематериальных активов.

14. Оценка объектов интеллектуальной собственности.

15. Оценка минерального сырья.

16. Оценка лесных ресурсов и лесных земель.

17. Учет в процессе оценки факторов окружающей среды

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО - защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации.

17. Влияние экологических факторов на оценку недвижимости.

От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода.

Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания. Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п. Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; - сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона.

При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструктуры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2 и т. д.) Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости, могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности в зоне поражения рассматриваемо: объекта недвижимости. Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости.

К характеристикам благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Относятся - наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта; - высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.); - разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости

18. Кадастровая оценка земли.

Кадастровая оценка земли – вычисление реальной стоимости земли, которая рассчитывается по специальной схеме и, после чего, заносится в кадастровое дело данной территории. Оцениваются только те земельные участки, которые занесены в земельный кадастр.

Кадастровая оценка земельного участка проводится согласно действующему законодательству, которое регулирует осуществление кадастровой оценки с помощью специальных методов массовой оценки стоимости.

Оценка земель поселений осуществляется государственным кадастром, основываясь на:

Ä рыночные цены, арендную плату за земельные участки на территории поселений (во внимание берутся не только застроенные, но и незастроенные участки земли) и другую весомую информацию, относящуюся к объектам недвижимости;

Ä размеры земельных участков;

Ä разрешенные виды функционального использования участков земли и территориальную зону;

Ä природные условия и особенности местоположения.

Ä Чаще всего кадастровую оценку земель поселений выполняют для:

Ä возможного налогообложения недвижимости, принятия ставок на земельный налог и установления размеров арендной платы;

Ä сбора сведений о земельных участках для поддержания земельного рынка, снабжения информацией фондового рынка ценных бумаг на землю и ипотеки;

Ä проведения мониторинга с целью выяснения уровня продуктивного использования земельных участков, проектирования и осуществления разрабатываемых схем главного городского плана и планирования крупных общегородских мероприятий;

Ä информирования местных жителей, а также всех желающих приобрести или продать недвижимость о стоимости земельных участков.

На оценочную стоимость земельных участков, в первую очередь, влияют характерные особенности недвижимости, которая находится на территории, природная расположенность, качество грунта, удаленность от городского центра, даже соседство.

Кадастровая оценка осуществляется сразу по всем участкам городского округа. Полученные результаты кадастровой стоимости не должны быть выше начальной стоимости аналогичных участков целевого применения, которая определяется согласно действующему законодательству или преобладать над рыночными ценами.

19. Государственное регулирование рынка недвижимости и оценочной деятельности.

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства — это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление об

 







Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.