ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ МЕТОДОМ ОСТАТКА

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8910 11 Следующая

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка определяется по методу укрупнённых показателей (см. табл.№6)

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости объекта недвижимости подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого объекта . Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объекта.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года:

S1969 =K * C1969 * V,

где K=1 – корректировочный коэффициент;

С1969 – стоимость единицы измерителя по УПВС в ценах 1969 года.

V - строительный объем здания.

4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года :

S1984 = K1984 х S1969 ,

где K1984=1,18х1,07=1,263 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;

5. Определение полной восстановительной стоимости S1991 в ценах 1991 г.:

S1984 = K1991 х S1969 ,

где К1991=1,56 х 0,94 = 1,466 - коэффициент перехода от уровня цен 1984 г. к ценам 1991 г., который определяется на основании приложения к письму Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д и территориальных коэффициентов к индексам .

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ST оцениваемого объекта на текущую дату оценки

ST =KT х S1984 ,

где KT = 66,80– коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к уровню цен на текущую дату оценки, который определяется по соответствующему информационно-аналитическому сборнику, в т.ч. НДС.

Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили:

- объектные и сводные сметы на строительство зданий и сооружений;

- сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов :

Пересчет в уровень фактических цен на 01.01.91г. был произведен с помощью системы индексов цен о конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ, принимаемых согласно Постановления Госстроя СССР N 69 от 11.05.83 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Методические указания по упрощенному порядку пересчета остатков сметной стоимости строительства с цен 1984 года на 1991 год” Утверждено Госстроем СССР от 6 февраля 1990 года N 3-Д.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84г. и 01.01.91г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

7. Расчёт прибыли предпринимателя ПП

где,

n – период строительства (лет);

уа – годовая норма отдачи на капитал;

Со – доля авансового платежа от общей суммы платежа

Таблица№6

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8910 11 Следующая

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: