Сделай Сам Свою Работу на 5

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом





Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком следует предпринять следующие шаги:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.



Метод сравнения продаж базируется на трёх принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не перетерпел существенных изменений , аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировке цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В общем виде модель расчётной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую формулу:

Ср = Цi ± Ki,

Где Цi - цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;



Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости . Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов недвижимости повысился. И наоборот , если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов недвижимости падает. Изменение спроса на объекту недвижимости определённого типа можно графически проиллюстрировать с помощью кривых спроса и предложения ( см. рис.1).

 

 

Цена Р

 

 

 
 

 

 


Предложение

Спрос 2

 

Р' 1

Спрос 1

Р 2

Р" 3

Спрос 3

Q" Q Q' Число Q

Рис.1. Изменение спроса на объекты недвижимости определённого типа

Предполагая исходное состояние рынка недвижимости, характеризуемое кривой спроса I и кривой предложения, равновесную рыночную цену объекта недвижимости можно определить значением цены Р и числом Q проданных объектов недвижимости определённого типа. Рост цен на рынке недвижимости (например, вследствие защиты сбережений от инфляции) вызывает увеличение спроса на данный тип объектов недвижимости, что отражено сдвигом кривой спроса в положении спрос II. Пересечение кривой предложения и новой кривой спроса в точке 2 соответствует установлению нового равновесия. Теперь цена устанавливается на уровне , соответствующем Р' , а число предлагаемых (продаваемых) объектов недвижимости рассматриваемого типа будет Q'. Аналогично можно проиллюстрировать и новое рыночное равновесие, определяемое точкой 3, вследствие снижения спроса на объекты недвижимости. Тогда цена на недвижимость данного типа устанавливается на уровне, соответствующем Р", а число предлагаемых ( продаваемых) объектов недвижимости данного типа будет Q".



Прежде всего, необходимо определить единицу сравнения цен продаж по сравнимым объектам.

В качестве единицы сравнения по объектам недвижимости наиболее приемлема цена продажи 1 м2 .

Определяются последовательно величины корректировок, соблюдая при этом очерёдность элементов сравнения:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансового расчёта при приобретении недвижимости. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки.

3. Условия продажи.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Физические характеристики.

Для сравнения были выбраны 2 объекта под номерами 1, 2 оценщик использовал конкретные данные по РМЭ. (газета «Из рук в руки»)

Наименование Объект-аналог №1 Объект-аналог №2    
Источник информации http://yoshkarola.irr.ru/ Газета "Из рук в руки" http://yoshkarola.irr.ru/ Газета "Из рук в руки"    
Назначение Производственное Производственное    
Местоположение РМЭ, г. Йошкар-Ола, Ленинградская ул. РМЭ, г. Йошкар-Ола, ул. Луночарского    
Тип недвижимости Производство и склад Производство и склад    
Цена продажи, руб 3 900 000 3 400 000    
Цена за кв.м. 13 000 17 000    
Общая площадь объекта, кв.м.    
Год постройки, физическое состояние Здание в удовлетворительном состоянии Здание в удовлетворительном состоянии    
Прочие характеристики Нежилое помещение 1-но этажное, кирпичное, ж/б перекрытие Нежилое помещение 1-но этажное, кирпичное, ж/б перекрытие    

5.1.2 Определения поправок и порядок их внесения

 

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Поправки могут использоваться процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). В данном отчете Оценщики использовали процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

 

Обоснование поправок:

Условия финансового расчета. Данная корректировка не рассчитывалась в силу того, что цена объектов-аналогов является ценой предложения по данным газет, а не ценой объекта состоявшейся сделки.

Дата продажи. Все объекты-аналоги предлагаются в продажу на дату оценки объекта недвижимости, что не позволяет провести корректировку.

Скидка на уторговывание учитывает возможность торга.

При обосновании выбора объектов-аналогов, оценщики исходили из их конструктивной схожести, а также назначения. На вторичном рынке недвижимости, в отличие от первичного рынка, первоначальная стоимость обычно не является окончательной стоимостью, по которой осуществляется сделка купли-продажи. Разница между первоначальной стоимостью и стоимостью после уторговывания составляет около 5%. Данный вывод сделан на основании консультаций с представителями организаций, занимающихся продажей объектов недвижимости.

Транспортная доступность, месторасположения. Объекты-аналоги находятся в непосредсвенной близости от объекта оценки, что соответственно существенно не влияет на стоимость объектов недвижимости. Поэтому величины поправок на аналоги составят в среднем 2-3 %.

Состояние помещений. Корректировка на состояние помещений проводилась по износу зданий. Для всех улучшений составляет разницу с оцениваемыми объектами до 0-7%.

Наличие отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжение, телефон. Инженерная обеспеченность объектов-аналогов не отличается от инженерной обеспеченности объекта оценки, поэтому величина корректировки не рассчитывалась.

Окружение объекта. Под окружением объекта понимается:

- застроенность окружения (полнота застройки, типы застройки и состояние)

- транспортная доступность объекта (обеспеченность общественным транспортом)

- развитость инженерной инфраструктуры (наличие и состояние водоснабжения, канализации, газа, телефона и т.д.)

- зонирование, типы землепользования, типичное использование окружающей недвижимости.

- состояние окружающей среды (загрязненность воздуха и водоемов, уровень шумов и частот).

Корректировка не рассчитывалась в связи с тем, что объекты-аналоги находятся в таких же условиях окружения , что и объект оценки.

Весовые коэффициенты рассчитывались следующим образом:

(Скорректированная цена 1 кв.м. – первоначальная цена 1 кв.м.) = общая чистая коррекция (руб)

Общую чистую коррекцию берем по модулю.

Сумма общих чистых коррекций = общая чистая коррекция аналога №1 + общая чистая коррекция аналога №2

Весовой коэффициент аналога №1 равен

Общая чистая коррекция аналога №1 / Сумма общих чистых коррекций

Весовой коэффициент аналога №2 равен

Общая чистая коррекция аналога №2 / Сумма общих чистых коррекций

 

5.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.