Лекция 5. Особенности доходного подхода в оценке ст-ти недвижимости.
1. Осн.термины и понятия доходного подхода:
Любой объект недвижимости обладает свойством приносить доход своему владельцу. Доход м.б. в след.видах:
1 текущие ден.поступления (арендные платежи)
2 доходы от прироста ст-ти объекта недвижимости (при перепродаже объекта)
3 экономия на налогах (при перепродаже объекта освобождение от НДФЛ)
В доходном подходе выделяют след.виды дохода:
1 потенциальный валовый доход – максимально возможный доход от объекта при 100%-ой занятости объекта.
2 действительный валовый доход – Потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.
ДВД=ПВД – потери (вакансии)
Любой объект нед-ти требует расходов, могут быть условнопеременными (зависит от степени загруженности объекта) и условнопостоянные расходы (страховка, налог на имущество).
Чистый операционный доход:
ЧОД=ДВД-расходы
Ставка капитализации дохода k1
Коэф-т дисконтирования kд
Методы доходного подхода
1) Метод капитализации дохода базируется на 3х принципах: ожидания, спроса и предложения и замещения
Принцип ожидания предполагает определение рыночной ст-ти с учетом будущих выгод, обусловленные правом собственности.
Принцип спроса и предложения – ден.потоки будущих выплат опр-ся по отн.к ст-ти объекта и влияют величину этой ст-ти.
Принцип замещения: Соб.нед-ти=ЧОД/k1, где k1 - ставка капитализации дохода
Сложность заключается в опр-ии ставки капитализации.
Осн.методами опр-ия ставки капитализации явл-ся:
1) суммирование – ставка кап-ии опр-ся как сумма компонентов этой ставки (1 безрисковая ставка 8-9%; 2 компенсация за риск 3-5%; 3 компенсация за низкую ликвидность 1-2%; 4 компенсация за инвестиционный менеджмент 2-3%; 5 поправка на прогнозируемое ↑ ⁄ ↓ ст-ти объекта нед-ти 15-20%; k1=∑1-5=29-30%)
2) рыночная выборка – простейший метод, быстрый и дост.точный. Основывается на опр-ии k1 по объектам аналогам:
k1=ЧОД1/С1; k2=ЧОД2/С2; k3=ЧОД3/С3;
3) ипотечно-инвестиционный метод Соб-ть (100%)
Соб.ср-ва СС Заем.ср-ва ЗС
30% (Ксс) 70% (Кзс)
Ккап=Ксс*dсс+Кз*(1-dзс)
При пользовании заемными ср-ми в расчете Ккап учитывается Кзс, которая м.б. рассчитана как отношение ежегодных выплат к ∑ ипотечной ссуды с учетом ставки кап-ции на собств.ср-ва – м.б. рассчитана как отн-ие ден.ср-в, получаемых в виде Д к сумме вложенных ср-в.
Условия кредитования след: объем ЗС=75%, Кзс=14%, ставка Ксс=12%
Ккап=12*0,25+14*0,75=13,5%
Метод дисконтирования ден.потоков
Основан на принципе ожидания и предполагает преобразование ожидаемых в будущем доходов в текущую ст-ть. Фин.выгоды состоят из потока тек.платежей, дохода, полученного от продажи объекта. Зависит от ставки дисконтирования и полученного дохода.
3) Метод валовой ренты – предполагает использование мультипликатора – величина обратная ставке капитализации или отн.ст-ти объекта к доходу. Очень простой метод и широко распространен. При исп-ии данного метода не рассм.объекты сильно отл.др. от др. Если выбираются незнач.отл, оценщик вносит корректировки.
Лекция 6. Операция с земельными участками и оценка их ст-ти
Потенциальные собственники зем.участков
Совокупный потенциал Земли в России выглядит след.образом:
1) Земли лесного фонда (57% в структуре)
2) Земли с/х назначения (36%)
3) Земли природоохранного и архитектурного назначения (2,9%)
4) Земли водного фонда (1,3%)
5) Земли населенных пунктов (1,2%)
6) Земли, занятые транспортными магистралями, промышленностью (0,8%)
Потенциальные собственники зем.участков в городах:
1 индивидуальное жилье с приусадебными участками, доля которого ↑
2 садово-огородные участки
3 объекты предпринимательской д-ти (объекты торговли, офисные помещения и объекты внутригородского общественного транспорта, объекты обслуживания транспорта)
4 жилые помещения (ведомственное жилье в собственности предприятий и орг-ций; приватизированное жилье; кондоминиум – частное жилье; жилье сдаваемое в наем)
5 инфраструктура жилого района.
Операции с зем.участками и их прав.регулирование
№
| права пользователя
| собственники
| пожизн.
насл.
влад.
| бессроч-
ное пост.
пользов.
| аренда
| безвоз-
мездное
срочное польз-ие
| статьи ГК
|
| Продажа без изменения целевого назначения
| +
| -
| -
| -
| -
| 549-557, 129, 161, 163, 209
|
| Продажа с изменением цел. назначения
| ++
| -
| -
| -
| -
|
|
| Дарение
| +
| -
| -
| -
| -
| 572-582
|
| Передача в залог
| +
| -
| -
| -
| -
| З-н об ипотеке, 334-358
|
| Передача в уставный фонд
| +
| -
| -
| -
| -
| 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116
|
| Передача в аренду
| +
| +
| +++
| +++
| -
| 606-610, 652-653
|
| Передача в безвозмездное срочное пользование
| +
| +
| +++
| +++
| -
| 267, 270, 606-610, 652, 653
|
| Договор ренты
| +
| -
| -
| -
| -
| 561-606
|
| Добровольный отказ
| +
| +
| +
| +
| +
| 235-243
|
| Обмен
| +
| +++
| +++
| +++
| +++
|
|
| Завещание
| +
| -
| -
| -
| -
| 532, 534
|
| Получение ст-ти земли при изъятии гос.органами
| +
| -
| -
| -
| -
|
|
| Принудительное прекращение прав
| по решению суда
| ++
| ++
| При расторжении договора
| 407-419, 235-247
|
| Плата за землю
| + + +
земельный налог
| +
| -
| 31 НК РФ, 337
| «+» - разрешено
«-» - запрещено
«++» - разрешено органами гос.власти
«+++» - разрешено при заключении договора
Оценка земли и особенности земли как товара
Факторы формирования спроса на землю:
- Экономические, обусловлены уровнем и соотношением цен на землю, размещением транспортных коммуникаций
- Социальные и демографические (плотность, доходы населения, политика гос-ва)
- Качество земель и природно-климатическая среда
- Факторы риска ,исключающие землю из оборота.
Методы оценки ст-ти зем.участков
Кадастровый
Кадастровая ст-ть зем.участков опр-ся в соотв.с земельным кодексом РФ. Кад.ст-ть необходима при передаче земли в собственность при выкупе зем.участков, при дарении, передачи по наследству, при установлении доли в общей собственности, при изъятии зем.уч.для гос.нужд.
Ст-ть зем.уч.опр-ся органами самоуправления и вносится в единый гос.земельный кадастр, который предс-ет собой систему необходимых сведений и док-тов о правовом режиме земель, об их собственниках, пользователях, арендаторах, о качестве земель, ценности земель, необходимых для качественного и количественного учета участков.
Рыночный
- Метод сравнения аналогичных продаж. Элементы сравнения м.б.:
Право собственности; условия финансирования; усл.продажи; рыночные усл; физич.хар-ки: месторасположение (тип), условия зонирования (размер, форма, глубина), доступные коммунальные услуги; эконом.хар-ки (соответствие наилучшему и наиболее эффективному исп-ию).
- Метод капитализации зем.ренты основан на методе прямой капитализации дохода.
Зем.рента – доход от использования земли.
Сзу=Д/Кк
Точность метода зависит от точности опр-ия ставки кап-ии Д и велика на развитом рынке.
Кк уст-ся путем анализа и сравнения ананалог.продаж на рынке.
- Метод соотнесения (распределения) предполагает соотн.земли, участка и улучшений. Исп-ся при опр-ии ст-ти застроенных зем.участков.
- Метод выделения (извлечения)
Для оценки застроенных участков, явл-ся более точным, при наличии данных об аналог.продажах.
Алгоритм:
1 Опр-ие эл-ов сравнения
2 Опр-ие отличий объектов аналогов от объекта оценки
3 Расчеты и внесение корректировок по каждому эл-ту сравнения
4 Расчет рыночной ст-ти объекта нед-ти, вкл.ст-ть земли и ст-ть улучшений
5 Расчет полной ст-ти воспроиз-ва; пр-во улучшений
6 Расчет рыночной ст-ти рыночного участка.
Сзу=Собъектнед – Сулуч
Явл-ся наиб.точным и эффективным в рыночных условиях.
- Метод остатка основан на опр-ии ст-ти земли по фор-ле прямой капитализации
дохода. Для опр-ия ст-ти зем.участка необходимо знать ст-ть здания, чистый операционный доход всего объекта, коэф-ты капитализации для земли и для зданий.
Осн.этапы:
1 опр-ся ЧОД всего объекта
2 опр-ся ЧОД улучшений
3 опр-ся опер.доход, относ-ый к зем.уч.
4 опр-ся ст-ть зем.участка.
- Метод разбиения на участки исп-ся когда необходимо разделить большой участок земли на индивид.участки.
Этапы:
1 расчет ст-ти освоен.зем.уч.с помощью анал.сравн.продаж.
2 расчет разумной пред-ой прибыль
3 расчет затрат на освоение уч.
4 выбор ставки дисконтирования
Затраты на освоение вкл-ют в себя разбивку на отд.участки, расчистка и планировка уч, устройство и планировка дорог, расходы на страх-ку, маркетинг, налоги.
Стоимость денег во времени
Основные понятия и термины
В экономически развитых странах недвижимость – это объект вложения денежных средств с
целью создания и получения выгод в будущем, т. е. недвижимость – это объект инвестирования. Инвестор
ожидает, что вложенные сегодня деньги вернутся в большей сумме в будущем.
Как оценить экономическую эффективность инвестиций в недвижимость? Очевидным является
факт, что деньги, полученные через год или несколько лет, имеют меньшую стоимость, чем та же сумма
денег в текущий момент времени, независимо от экономической ситуации и прогнозов на ее дальнейшее
развитие. Это различие текущей и будущей стоимости денег связано с тем, что сумма, полученная на какой-
либо период времени раньше, чем аналогичная сумма, полученная позднее, может быть положена на
банковский депозит под проценты и в момент получения второй сравниваемой суммы первая будет больше
на величину накопленных за период между получением обеих сумм процентов.
При оценке денежных потоков используется временная теория денег: денежные потоки,
возникающие в разные моменты времени приводятся к одному моменту времени.
Процессы преобразования текущей и будущей стоимости называются аккумулированием и
дисконтированием. Аккумулирование – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей
стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося
периодически накапливаемый процент. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений
от инвестиций к их текущей стоимости.
Понятия аккумулирования и дисконтирования базируются на определении сложного процента.
Сложный процент – это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные
проценты, начисленные за предыдущий период. Логика сложного процента очевидна:
− все деньги, которые оставлены на депозите, должны приносить процент;
− процент приносят только те деньги, которые оставлены на депозите.
Основной предмет финансовой математики – шесть функций денег (или шесть функций сложного
процента). Перечислим эти шесть функций и их обозначения в экономических формулах:
1. Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы) – FV (Future value).
2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) – FVA (Future value of an annuity).
3. Фактор фонда возмещения – SFF (Sinking fund factor).
4. Текущая стоимость единицы (реверсии) – PV (Present value).
5. Текущая стоимость аннуитета – PVA (Present value of annuity).
6. Взнос на амортизацию единицы – IAO (Installment of amortize one).
Эти функции используются в различных финансовых расчетах. В дальнейшем будет подробно
рассмотрена каждая из этих функций с точки зрения ее математической формулировки и сферы применения.
В основе оценки ст-ти нед-ти приносящей доход лежит положение о тек.ст-ти денег, которые будут получены через к-л время в будущем.
Накопление – процесс приведения тек.ст-ти ден.ср-в к будущей ст-ти при условии, что эта сумма будет удерживаться на счете в течение опр.времени, принося периодически накапливаемый %.
Дисконтирование – процесс приведения ден.поступлений в буд.периоде от вложенных инвестиций к их тек.ст-ти.
Аннуитет – серия равновеликих платежей, осущ-ые в равные промежутки времени (РМТ).
Уплата %, а сама сумма кредита уплачивается в конце периода.
Авансовый аннуитет – сумма вносится вначале периода.
Обычный аннуитет – сумма вносится в конце периода.
Функций денежной единицы
Во всех вычислениях с использованием сложного процента используется формула:
( )n
Sn = 1+ i ,
где Sn – сумма после n периодов;
i – периодическая ставка дохода;
n – количество периодов накоплений.
1) Будущая ст-ть ден.ед. (будущая ст-ть накопленной суммы от вложения ден.ед.)
FV=PV(1+i)n = 100*(1+0,1)5=161,5 (при ежегодном наличии)
100 ден.ед.положили в банк сроком на 5 лет 10%.
Период начисления м.б. меньше чем 1 год.
FV=PV(1+i/k)n*k
Период равен k=4
FV=100(1+0,1/4)20=163,7
При расчете периода накопления при известной ставке % (3-18%) кратной 3 исп-ся «правило 72». Число 72 исп-ся для расчета кол-ва лет необходимых для ув.ден.∑ в 2 р.при условии, что начисленные % остаются на депозите. Оно срабатывает и в обр.порядке для опр-ия ставки дохода.
Пример. $1000 вложено в банк под 10 % годовых. Какая сумма накопится на счете через 5 лет?
FV = 1000 ⋅ (1+ 0,1)5 = 1610,5
2) Будущая стоимость аннуитета.
Часто бывает, что мы имеем дело не с единичным платежом, произведенным в определенный
момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. Если эти платежи
происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия называется аннуитетом.
Платежом k-го периода называется единовременный денежный вклад в этом периоде. Он
обозначается через РМТ (payment).
Аннуитеты разделяются на следующие категории: равномерные и неравномерные, обычные и
авансовые. Равномерным аннуитетом называется аннуитет, состоящий из серии равновеликих
платежей. Противоположностью ему является неравномерный аннуитет, при котором величина
платежей может быть разной в различных платежных периодах. Аннуитет называется обычным, если
платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым, если платежи
осуществляются в начале платежного периода.
Накопление ден.ед.за период, речь идет об аннуитетных платежах.
FVPMT=PMT(1+i)n-1 + PMT(1+i)n-2 + …+ PMT(1+i) = ∑PMT(1+i)t = PMT(1+i)n-1(1+1/(1+i) + ... + 1/(1+i)n-1)
Это сумма бесконечно уб.геом.прогресии: S=1-qn/(1-q), q=1/(1+i)
FVPMT= PMT(1+i)n-1((1-1/(1+i)n)/(1-1/(1+i))=PMT*(((1+i)n-1 – 1)/i) > 1
Пример. Если вкладывать ежегодно $900 на счет в банке под 10 % годовых, сколько накопится на
нем через 5 лет?
5494,59
Пример. Если вкладывать ежемесячно $75 на счет в банке под 10 % годовых, сколько накопится на
нем через 5 лет?
3) Фактор фонда возмещения (обр. 2 ф-и)
Данная функция позволяет рассчитать величину периодического платежа, необходимого для
накопления нужной суммы по истечении n платежных периодов при заданной ставке процента.
Из формулы будущей стоимости аннуитета можно сделать вывод, что величина каждого платежа
(SFF) в случае обычного аннуитета вычисляется следующим образом:
PMT = (i/(1+i)n-1)*FV
4) Текущая стоимость денежной единицы
Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть
текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем:
PV=1/(1+i)n
5) Текущая стоимость аннуитета.
Часто бывает так, что требуется оценить текущую стоимость серии платежей, т. е. аннуитета. Как и
в случае будущей стоимости аннуитета, аннуитет может быть обычный и авансовый.
Пример. Ежегодный платеж за аренду дачи составляет $1000, ставка 10%, срок аренды 2 года.
Определить текущую стоимость платежей.
Вывод этого фактора:
PVA = ((1-1/(1+i)n)/i)*PMT
6) Взнос на амортизацию денежной единицы.
Амортизация – процесс погашения (ликвидации) долга в течение определенного периода
времени.
Данная функция позволяет определить, каким будет обязательный периодический платеж по
кредиту, включающий выплату процентов и части основной суммы долга, и позволяющий погасить кредит в
течение установленного срока.
PMT = PV*(i/(1-1/(1+i)n))
Амортизация предполагает погашение долга в теч.опр.периода. Величина взноса на аморт-ию показывает каким будет обяз.платеж по кредиту ,вкл.%, осн.∑долга.
Лекция 8. Ипотечное кредитование. Ипотека. 1. Понятие ипотеки. Порядок осуществления ипотеки и ее правовое регулирование. Ипотека (греч.залог, заклад) – залог недвижимости для обеспечения ден.требования кредитора (залогодержателя) должнику или залогодателю. Подлежит гос.рег-ии.
Ипотека – кредит, полученный под залог нед-ти.
В соотв.с законом «Об ипотеке» объектом залога м.б.только та нед-ть, владелец которой имеет права на ее продажу, отчуждение при передаче недв-ти в залог закл.договор, он м.б. заключен в традиционной форме без передачи права, в форме закл.на ЦБ, обеспечивающую интересы кредитора путем предоставления ему права при невозврате кредита продать имущество должника с публ.торгов и вернуть долг. Все операции подлежат гос.регистрации.
В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге” 1 . (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке 2 .
В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Этот проект – развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношении собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона – повысить надежность и эффективность использования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.
Основные положения проекта закона следующие:
предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом;
Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|