Сделай Сам Свою Работу на 5

Лекция 5. Особенности доходного подхода в оценке ст-ти недвижимости.





1. Осн.термины и понятия доходного подхода:

Любой объект недвижимости обладает свойством приносить доход своему владельцу. Доход м.б. в след.видах:

1 текущие ден.поступления (арендные платежи)

2 доходы от прироста ст-ти объекта недвижимости (при перепродаже объекта)

3 экономия на налогах (при перепродаже объекта освобождение от НДФЛ)

В доходном подходе выделяют след.виды дохода:

1 потенциальный валовый доход – максимально возможный доход от объекта при 100%-ой занятости объекта.

2 действительный валовый доход – Потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

ДВД=ПВД – потери (вакансии)

Любой объект нед-ти требует расходов, могут быть условнопеременными (зависит от степени загруженности объекта) и условнопостоянные расходы (страховка, налог на имущество).

Чистый операционный доход:

ЧОД=ДВД-расходы

Ставка капитализации дохода k1

Коэф-т дисконтирования kд

Методы доходного подхода

1) Метод капитализации дохода базируется на 3х принципах: ожидания, спроса и предложения и замещения



Принцип ожидания предполагает определение рыночной ст-ти с учетом будущих выгод, обусловленные правом собственности.

Принцип спроса и предложения – ден.потоки будущих выплат опр-ся по отн.к ст-ти объекта и влияют величину этой ст-ти.

Принцип замещения: Соб.нед-ти=ЧОД/k1, где k1 - ставка капитализации дохода

Сложность заключается в опр-ии ставки капитализации.

Осн.методами опр-ия ставки капитализации явл-ся:

1) суммирование – ставка кап-ии опр-ся как сумма компонентов этой ставки (1 безрисковая ставка 8-9%; 2 компенсация за риск 3-5%; 3 компенсация за низкую ликвидность 1-2%; 4 компенсация за инвестиционный менеджмент 2-3%; 5 поправка на прогнозируемое ↑ ⁄ ↓ ст-ти объекта нед-ти 15-20%; k1=∑1-5=29-30%)

2) рыночная выборка – простейший метод, быстрый и дост.точный. Основывается на опр-ии k1 по объектам аналогам:

k1=ЧОД11; k2=ЧОД22; k3=ЧОД33;

3) ипотечно-инвестиционный метод Соб-ть (100%)

 

Соб.ср-ва СС Заем.ср-ва ЗС

30% (Ксс) 70% (Кзс)

Ккап=Ксс*dсс+Кз*(1-dзс)

При пользовании заемными ср-ми в расчете Ккап учитывается Кзс, которая м.б. рассчитана как отношение ежегодных выплат к ∑ ипотечной ссуды с учетом ставки кап-ции на собств.ср-ва – м.б. рассчитана как отн-ие ден.ср-в, получаемых в виде Д к сумме вложенных ср-в.



Условия кредитования след: объем ЗС=75%, Кзс=14%, ставка Ксс=12%

Ккап=12*0,25+14*0,75=13,5%

Метод дисконтирования ден.потоков

Основан на принципе ожидания и предполагает преобразование ожидаемых в будущем доходов в текущую ст-ть. Фин.выгоды состоят из потока тек.платежей, дохода, полученного от продажи объекта. Зависит от ставки дисконтирования и полученного дохода.

3) Метод валовой ренты – предполагает использование мультипликатора – величина обратная ставке капитализации или отн.ст-ти объекта к доходу. Очень простой метод и широко распространен. При исп-ии данного метода не рассм.объекты сильно отл.др. от др. Если выбираются незнач.отл, оценщик вносит корректировки.

Лекция 6. Операция с земельными участками и оценка их ст-ти

Потенциальные собственники зем.участков

Совокупный потенциал Земли в России выглядит след.образом:

1) Земли лесного фонда (57% в структуре)

2) Земли с/х назначения (36%)

3) Земли природоохранного и архитектурного назначения (2,9%)

4) Земли водного фонда (1,3%)

5) Земли населенных пунктов (1,2%)

6) Земли, занятые транспортными магистралями, промышленностью (0,8%)

Потенциальные собственники зем.участков в городах:

1 индивидуальное жилье с приусадебными участками, доля которого ↑

2 садово-огородные участки

3 объекты предпринимательской д-ти (объекты торговли, офисные помещения и объекты внутригородского общественного транспорта, объекты обслуживания транспорта)



4 жилые помещения (ведомственное жилье в собственности предприятий и орг-ций; приватизированное жилье; кондоминиум – частное жилье; жилье сдаваемое в наем)

5 инфраструктура жилого района.

Операции с зем.участками и их прав.регулирование

права пользователя собственники пожизн. насл. влад. бессроч- ное пост. пользов. аренда безвоз- мездное срочное польз-ие статьи ГК
Продажа без изменения целевого назначения + - - - - 549-557, 129, 161, 163, 209
Продажа с изменением цел. назначения ++ - - - -
Дарение + - - - - 572-582
Передача в залог + - - - - З-н об ипотеке, 334-358
Передача в уставный фонд + - - - - 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116
Передача в аренду + + +++ +++ - 606-610, 652-653
Передача в безвозмездное срочное пользование + + +++ +++ - 267, 270, 606-610, 652, 653
Договор ренты + - - - - 561-606
Добровольный отказ + + + + + 235-243
Обмен + +++ +++ +++ +++
Завещание + - - - - 532, 534
Получение ст-ти земли при изъятии гос.органами + - - - -
Принудительное прекращение прав по решению суда ++ ++ При расторжении договора 407-419, 235-247
Плата за землю + + + земельный налог + - 31 НК РФ, 337

«+» - разрешено

«-» - запрещено

«++» - разрешено органами гос.власти

«+++» - разрешено при заключении договора

Оценка земли и особенности земли как товара

Факторы формирования спроса на землю:

  • Экономические, обусловлены уровнем и соотношением цен на землю, размещением транспортных коммуникаций
  • Социальные и демографические (плотность, доходы населения, политика гос-ва)
  • Качество земель и природно-климатическая среда
  • Факторы риска ,исключающие землю из оборота.

Методы оценки ст-ти зем.участков

Кадастровый

Кадастровая ст-ть зем.участков опр-ся в соотв.с земельным кодексом РФ. Кад.ст-ть необходима при передаче земли в собственность при выкупе зем.участков, при дарении, передачи по наследству, при установлении доли в общей собственности, при изъятии зем.уч.для гос.нужд.

Ст-ть зем.уч.опр-ся органами самоуправления и вносится в единый гос.земельный кадастр, который предс-ет собой систему необходимых сведений и док-тов о правовом режиме земель, об их собственниках, пользователях, арендаторах, о качестве земель, ценности земель, необходимых для качественного и количественного учета участков.

Рыночный

  • Метод сравнения аналогичных продаж. Элементы сравнения м.б.:

Право собственности; условия финансирования; усл.продажи; рыночные усл; физич.хар-ки: месторасположение (тип), условия зонирования (размер, форма, глубина), доступные коммунальные услуги; эконом.хар-ки (соответствие наилучшему и наиболее эффективному исп-ию).

  • Метод капитализации зем.ренты основан на методе прямой капитализации дохода.

Зем.рента – доход от использования земли.

Сзу=Д/Кк

Точность метода зависит от точности опр-ия ставки кап-ии Д и велика на развитом рынке.

Кк уст-ся путем анализа и сравнения ананалог.продаж на рынке.

  • Метод соотнесения (распределения) предполагает соотн.земли, участка и улучшений. Исп-ся при опр-ии ст-ти застроенных зем.участков.
  • Метод выделения (извлечения)

Для оценки застроенных участков, явл-ся более точным, при наличии данных об аналог.продажах.

Алгоритм:

1 Опр-ие эл-ов сравнения

2 Опр-ие отличий объектов аналогов от объекта оценки

3 Расчеты и внесение корректировок по каждому эл-ту сравнения

4 Расчет рыночной ст-ти объекта нед-ти, вкл.ст-ть земли и ст-ть улучшений

5 Расчет полной ст-ти воспроиз-ва; пр-во улучшений

6 Расчет рыночной ст-ти рыночного участка.

Сзу=Собъектнед – Сулуч

Явл-ся наиб.точным и эффективным в рыночных условиях.

  • Метод остатка основан на опр-ии ст-ти земли по фор-ле прямой капитализации

дохода. Для опр-ия ст-ти зем.участка необходимо знать ст-ть здания, чистый операционный доход всего объекта, коэф-ты капитализации для земли и для зданий.

Осн.этапы:

1 опр-ся ЧОД всего объекта

2 опр-ся ЧОД улучшений

3 опр-ся опер.доход, относ-ый к зем.уч.

4 опр-ся ст-ть зем.участка.

  • Метод разбиения на участки исп-ся когда необходимо разделить большой участок земли на индивид.участки.

Этапы:

1 расчет ст-ти освоен.зем.уч.с помощью анал.сравн.продаж.

2 расчет разумной пред-ой прибыль

3 расчет затрат на освоение уч.

4 выбор ставки дисконтирования

Затраты на освоение вкл-ют в себя разбивку на отд.участки, расчистка и планировка уч, устройство и планировка дорог, расходы на страх-ку, маркетинг, налоги.

Стоимость денег во времени

Основные понятия и термины

В экономически развитых странах недвижимость – это объект вложения денежных средств с

целью создания и получения выгод в будущем, т. е. недвижимость – это объект инвестирования. Инвестор

ожидает, что вложенные сегодня деньги вернутся в большей сумме в будущем.

Как оценить экономическую эффективность инвестиций в недвижимость? Очевидным является

факт, что деньги, полученные через год или несколько лет, имеют меньшую стоимость, чем та же сумма

денег в текущий момент времени, независимо от экономической ситуации и прогнозов на ее дальнейшее

развитие. Это различие текущей и будущей стоимости денег связано с тем, что сумма, полученная на какой-

либо период времени раньше, чем аналогичная сумма, полученная позднее, может быть положена на

банковский депозит под проценты и в момент получения второй сравниваемой суммы первая будет больше

на величину накопленных за период между получением обеих сумм процентов.

При оценке денежных потоков используется временная теория денег: денежные потоки,

возникающие в разные моменты времени приводятся к одному моменту времени.

Процессы преобразования текущей и будущей стоимости называются аккумулированием и

дисконтированием. Аккумулирование – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей

стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося

периодически накапливаемый процент. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений

от инвестиций к их текущей стоимости.

Понятия аккумулирования и дисконтирования базируются на определении сложного процента.

Сложный процент – это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные

проценты, начисленные за предыдущий период. Логика сложного процента очевидна:

− все деньги, которые оставлены на депозите, должны приносить процент;

− процент приносят только те деньги, которые оставлены на депозите.

Основной предмет финансовой математики – шесть функций денег (или шесть функций сложного

процента). Перечислим эти шесть функций и их обозначения в экономических формулах:

1. Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы) – FV (Future value).

2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) – FVA (Future value of an annuity).

3. Фактор фонда возмещения – SFF (Sinking fund factor).

4. Текущая стоимость единицы (реверсии) – PV (Present value).

5. Текущая стоимость аннуитета – PVA (Present value of annuity).

6. Взнос на амортизацию единицы – IAO (Installment of amortize one).

Эти функции используются в различных финансовых расчетах. В дальнейшем будет подробно

рассмотрена каждая из этих функций с точки зрения ее математической формулировки и сферы применения.

В основе оценки ст-ти нед-ти приносящей доход лежит положение о тек.ст-ти денег, которые будут получены через к-л время в будущем.

Накопление – процесс приведения тек.ст-ти ден.ср-в к будущей ст-ти при условии, что эта сумма будет удерживаться на счете в течение опр.времени, принося периодически накапливаемый %.

Дисконтирование – процесс приведения ден.поступлений в буд.периоде от вложенных инвестиций к их тек.ст-ти.

Аннуитет – серия равновеликих платежей, осущ-ые в равные промежутки времени (РМТ).

Уплата %, а сама сумма кредита уплачивается в конце периода.

Авансовый аннуитет – сумма вносится вначале периода.

Обычный аннуитет – сумма вносится в конце периода.

Функций денежной единицы

Во всех вычислениях с использованием сложного процента используется формула:

( )n

Sn = 1+ i ,

где Sn – сумма после n периодов;

i – периодическая ставка дохода;

n – количество периодов накоплений.

1) Будущая ст-ть ден.ед. (будущая ст-ть накопленной суммы от вложения ден.ед.)

FV=PV(1+i)n = 100*(1+0,1)5=161,5 (при ежегодном наличии)

100 ден.ед.положили в банк сроком на 5 лет 10%.

Период начисления м.б. меньше чем 1 год.

FV=PV(1+i/k)n*k

Период равен k=4

FV=100(1+0,1/4)20=163,7

При расчете периода накопления при известной ставке % (3-18%) кратной 3 исп-ся «правило 72». Число 72 исп-ся для расчета кол-ва лет необходимых для ув.ден.∑ в 2 р.при условии, что начисленные % остаются на депозите. Оно срабатывает и в обр.порядке для опр-ия ставки дохода.

Пример. $1000 вложено в банк под 10 % годовых. Какая сумма накопится на счете через 5 лет?

FV = 1000 ⋅ (1+ 0,1)5 = 1610,5

2) Будущая стоимость аннуитета.

Часто бывает, что мы имеем дело не с единичным платежом, произведенным в определенный

момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. Если эти платежи

происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия называется аннуитетом.

Платежом k-го периода называется единовременный денежный вклад в этом периоде. Он

обозначается через РМТ (payment).

Аннуитеты разделяются на следующие категории: равномерные и неравномерные, обычные и

авансовые. Равномерным аннуитетом называется аннуитет, состоящий из серии равновеликих

платежей. Противоположностью ему является неравномерный аннуитет, при котором величина

платежей может быть разной в различных платежных периодах. Аннуитет называется обычным, если

платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым, если платежи

осуществляются в начале платежного периода.

Накопление ден.ед.за период, речь идет об аннуитетных платежах.

FVPMT=PMT(1+i)n-1 + PMT(1+i)n-2 + …+ PMT(1+i) = ∑PMT(1+i)t = PMT(1+i)n-1(1+1/(1+i) + ... + 1/(1+i)n-1)

Это сумма бесконечно уб.геом.прогресии: S=1-qn/(1-q), q=1/(1+i)

FVPMT= PMT(1+i)n-1((1-1/(1+i)n)/(1-1/(1+i))=PMT*(((1+i)n-1 – 1)/i) > 1

Пример. Если вкладывать ежегодно $900 на счет в банке под 10 % годовых, сколько накопится на

нем через 5 лет?

5494,59

Пример. Если вкладывать ежемесячно $75 на счет в банке под 10 % годовых, сколько накопится на

нем через 5 лет?

 

3) Фактор фонда возмещения (обр. 2 ф-и)

Данная функция позволяет рассчитать величину периодического платежа, необходимого для

накопления нужной суммы по истечении n платежных периодов при заданной ставке процента.

Из формулы будущей стоимости аннуитета можно сделать вывод, что величина каждого платежа

(SFF) в случае обычного аннуитета вычисляется следующим образом:

PMT = (i/(1+i)n-1)*FV

4) Текущая стоимость денежной единицы

Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть

текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем:

PV=1/(1+i)n

5) Текущая стоимость аннуитета.

Часто бывает так, что требуется оценить текущую стоимость серии платежей, т. е. аннуитета. Как и

в случае будущей стоимости аннуитета, аннуитет может быть обычный и авансовый.

Пример. Ежегодный платеж за аренду дачи составляет $1000, ставка 10%, срок аренды 2 года.

Определить текущую стоимость платежей.


Вывод этого фактора:

PVA = ((1-1/(1+i)n)/i)*PMT

6) Взнос на амортизацию денежной единицы.

Амортизация – процесс погашения (ликвидации) долга в течение определенного периода

времени.

Данная функция позволяет определить, каким будет обязательный периодический платеж по

кредиту, включающий выплату процентов и части основной суммы долга, и позволяющий погасить кредит в

течение установленного срока.

PMT = PV*(i/(1-1/(1+i)n))

Амортизация предполагает погашение долга в теч.опр.периода. Величина взноса на аморт-ию показывает каким будет обяз.платеж по кредиту ,вкл.%, осн.∑долга.

Лекция 8. Ипотечное кредитование. Ипотека.
1. Понятие ипотеки. Порядок осуществления ипотеки и ее правовое регулирование.
Ипотека (греч.залог, заклад) – залог недвижимости для обеспечения ден.требования кредитора (залогодержателя) должнику или залогодателю. Подлежит гос.рег-ии.

Ипотека – кредит, полученный под залог нед-ти.

В соотв.с законом «Об ипотеке» объектом залога м.б.только та нед-ть, владелец которой имеет права на ее продажу, отчуждение при передаче недв-ти в залог закл.договор, он м.б. заключен в традиционной форме без передачи права, в форме закл.на ЦБ, обеспечивающую интересы кредитора путем предоставления ему права при невозврате кредита продать имущество должника с публ.торгов и вернуть долг. Все операции подлежат гос.регистрации.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О залоге” 1 . (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке 2 .

В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Этот проект – развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношении собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона – повысить надежность и эффективность использования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Основные положения проекта закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом;

Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.