Процесс оценки недвижимости, профессия оценщика, виды отчетов по оценке.

Лекция 1. Возникновение и развитие рынка недвижимости в России.

Основные понятия, классификация.

Термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве со времен Петра I (1714 г.), хотя был известен со времен Римского права.

В российском гражданском праве и законодательстве разделение вещей на движимые и недвижимые существовало до 1917 года. В советском гражданском праве категория недвижимого имущества то отсутствовала, то вновь появлялась.

Начало 1991г. было восстановлено полноценное деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с нормами гражданского законодательства РФ и Законом о регистрации, государственной регистрации подлежат права и сделки на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, здания, сооружения (в том числе линейные, гидротехнические и пр.), объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественный комплекс, жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), дачи, гаражи, садовые дома и другие строения потребительского назначения (т.е. и объекты, и операции с ними).

Классификация объектов недвижимости

Простые (отдельные): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), приравненные к недвижимости и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

Сложные: предприятие как единый имущественный комплекс включает – земельные участки, здания, сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, требования и долги, права на обозначения предприятия, его продукцию, работы, услуги; нематериальные активы, информация и другие исключительные права.

Два подхода классификации:

· иерархический – разделение объекта на соподчиненные группы;

· фасетный – деление по функциональному признаку.

Основные признаки недвижимости:

1. Сущностные (родовые). Характеризуют степень подвижности: неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению (земля).
2. Связь с землей. Прочная физическая и юридическая связь.
3. Форма функционирования. Натурально-вещественная и стоимостная формы.

4. Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли — бесконечное при правильном использовании
5. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
6. Общественное значение Защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами
7. Состояние потребительской формы в процессе использования. Не потребляется, сохраняется натуральной форме в течение всего срока эксплуатации.

8. Видовые (частные, физические). Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.
Неразрывное единство с функциональным назначением. Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Рынок недвижимости в России и его особенности.

Рынок недвижимости является одним из элементов финансового рынка (основные элементы: валютный, денежный, рынок ценных бумаг, ссудных капиталов, страховой, драгоценных металлов и камней, рынок недвижимости).

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью, информационного обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости в процессе эксплуатации.

Особенности:

1. Имеет определенную классификацию, т.к. представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся между собой ценой, степенью риска и эффективностью инвестиций.

2. Может классифицироваться по разным признакам: географический, политический?, экономический, социальный.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от:

1) физических характеристик объекта;

2) времени рыночной экспозиции;

3) количества возможных продавцов и других признаков.

Деление на первичный и вторичный.

Первичный – экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

Вторичный – поступает как товар б/у.

Они связаны между собой, т.к. повышение предложения на вторичном рынке приводит к снижению стоимости недвижимости на первичном рынке.

Сегментация рынка недвижимости предполагает деление на три составляющие:

рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Рынок жилья: городской жилой фонд и загородный.

Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться в связи с программой приватизации предприятий. Преобладают операции: аренда, купля/продажа, обмен.

Включает:

· рынок офисных помещений (3 сектора: престижные офисы, офисы в хорошем состоянии большой площади, помещения муниципального и ведомственного нежилого фонда);

· рынок торговых помещений (преобладает купля/продажа);

· рынок складских помещений (основные формы юпредоставления: аренда, собственное хранение грузов, страхование).

Рынок земельных участков – общее число сделок увеличивается. Преобладают операции: продажа, передача по наследству.

Кондоминиум – объект жилой недвижимости, в котором квартиры находятся в частной собственности жильцов, а объекты общего пользования находятся в общей собственности.

Сервитут – ограничение права пользования чужой собственностью.

Особенности рынка недвижимости – недостатки:

- значительно меньшее число сделок по купле-продаже, особенно уникальных объектов;

- конфиденциальный характер сделок;

- низкая эластичность предложения;

непредсказуемая изменчивость спроса, предложения и цены.

Процесс оценки недвижимости, профессия оценщика, виды отчетов по оценке.

30е гг. ХХ в. США зарождение истории. Стоимость недвижимости стала ниже, т.к. возникла необходимость в оценщиках-профессионалах.

Основные направления деятельности оценщика является:

1. установление помощи в определении цены продажи, цены покупки.

2. установление цены для целей налогообложения.

3. определение цены недвижимости с целью получения ипотечного кредита

4. оценка недвижимости для целей страхования

5. определение стоимости объекта с целью передачи в УК предприятия, по наследству и дарению.

Профессия оценщика введена в конце 1996 года в тарифно-квалификационный справочник. Главная задача: определить вид стоимости (рыночная, стоимость вклада, инвестиционная, стоимость функционирования).

Оценщики руководствуются существующими стандартами. Основные - стандарты, определяющие процедуру оценки и порядок видов отчета об оценке.

Процедура оценки сводится к определению проблемы и вида стоимости. Основные шаги:

1. выбор объектов-аналогов с учетом стоимости земельного участка и улучшений, иногда – имущество.

2. установление прав собственности.

3. установление даты оценки.

4. определение цели оценки.

5. определение вида стоимости.

6. написание отчета.

При оценке любого объекта должно использоваться три подхода:

- затратный; - рыночный; - доходный.

Виды отчётов:

- устный; - в виде письма; - краткий отчет; - подробный отчет (все виды данных – общие и специфические).

Элементы отчета: имя клиента, права на объект, цель написания отчета, дата оценки (возможна еще дата осмотра, если велик временной разрыв), анализ окружения, квалификация оценщика (влияет на размер гонорара).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: