|
Расчет чистого дисконтированного дохода
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине «Экономика недвижимости»
«Расчёт арендной платы для арендаторов нежилого объекта недвижимости за месяц и оценка эффективности реконструкции этого объекта»
Вариант №4
Студент (ка) группы ЭН-51 ФЭиУ:
______Кувенева К.А
Ф. И.О.
Научный руководитель:
К.э.н., доцент Ларин В.И.
Ф. И. О., должность
Задание получено: 02.11.2012
Срок сдачи: 17.12.2012
Иваново 2012
Задание
Задание для контрольной работы по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов 5 курса на тему
«Расчёт арендной платы для арендаторов нежилого объекта недвижимости за месяц и оценка эффективности реконструкции этого объекта»
В отдельно стоящем строении планируется выполнить работы по реконструкции Размер затрат в стр. 16. Внутренние помещения планируется разделить на пять обособленных помещений и выполнить ремонт с целью создания благоприятных условий для будущих арендаторов. По приведённым в таблице исходным данным выполнить расчёт: 1. арендной платы за каждое помещение; 2. межремонтный срок, т.е. период расчёта – 7 лет; 3. рассчитать ЧДД, СО, ВНД, ИР. Базовую ставку арендной платы принять в размере 700 руб. за 1 кв. м в месяц.
№ п/п
| Показатели
| Вариант 4
| | | Площади арендуемых помещений:
| |
| № 1, кВ.м
|
| |
| № 1, работающих, чел
|
| |
| № 2, кВ.м
|
| |
| № 2, работающих, чел
|
| |
| № 3, кВ.м
|
| |
| № 3, работающих, чел
|
| |
| № 4, кВ.м
|
| |
| № 4, работающих, чел
|
| |
| № 5, кВ.м
|
| |
| № 5, работающих, чел
|
| |
| Тариф УМП «Водоканал», руб. за 1 куб. воды
| 13,45
| |
| Затраты по обеспечению общественного порядка, руб./мес. на 1 кв. м площади охраняемых помещений
|
| |
| Зарплата дворника, руб. в месяц
|
| |
| Тариф МУП «Энергосбыт», руб./ кВт.час электроэнергии
| 2,34
| |
| Зарплата уборщицы, руб. в месяц
|
| |
| Счет МУП по вывозу ТБО
|
| |
| Зарплата электрика, руб. в месяц
|
| |
| Зарплата сантехника, руб. в месяц
|
| |
| Оплата дежурств электрика и сантехника, руб. в день
|
| |
| Затраты на отопление, руб. за 1 кв. м. отапливаемой площади
| 15,03
| |
| Размер единовременных затрат на реконструкцию, тыс. руб.
|
| |
| Текущие затраты на управление и эксплуатацию объекта по плановым показателям, тыс. руб. в год
|
| |
| Норма дисконта, % в год
|
| |
|
|
|
| Таблица 1
| Сводка исходных данных для расчета затрат ТЦ на водопотребление и водоудаление (канализацию)
|
| | |
|
| № п/п
| Показатели
| Ед. изм.
| Количество
| Примечание
|
| Норма расхода на чел в сутки
| л/сут
|
| СНиП 2.04.01-85
|
| Норма расхода на м2 в сутки
| л/сут
| 0,5
| СНиП 2.04.01-85
|
| Норма потребления для аптек
| л/сут
|
| СНиП 2.04.01-85
|
| Кол-во дней
| день
|
|
|
| Тариф Водоканала
| руб/м3
| 13,7
|
|
| Налоговая ставка
| 18%
| 1,18
|
|
|
|
|
|
| Таблица 2
| Распределение затрат на водопотребление и водоудаление (канализацию) по арендаторам
| |
|
|
|
|
|
|
| № арен-датора
| Площадь, м2
| Персонал, чел.
| Потребл. на чел., л/мес
| Потребл. на площадь, л/мес.
| Итого, м3
| ИТОГО, руб.
| Итого с НДС, руб.
| |
|
|
|
| 279,00
| 1,271
| 17,41
| 20,55
| |
|
|
|
| 356,50
| 1,845
| 25,27
| 29,82
| |
|
|
|
| 434,00
| 1,922
| 26,33
| 31,07
| |
|
|
|
| 511,50
| 1,9995
| 27,39
| 32,32
| |
|
|
|
| 589,00
| 2,573
| 35,25
| 41,60
| | ИТОГО
|
|
|
| 2170,00
| 9,610
| 132,65
| 125,37
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | Таблица 3
| Распределение затрат по обеспечению общественного порядка торгового центра
| | | | Исходные данные
| Ед. изм.
| Количество
| Тариф 1
| руб/м2/мес
|
|
|
|
| № арендатора
| Площадь, м2
| Итого, руб
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| ИТОГО
|
|
|
|
|
|
| Таблица 4
| Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку территории
| | | | | | | № п/п
| Исходные данные
| Ед. изм.
| Кол-во
| Стоимость
| Итого
|
| Заработная плата
| руб
|
|
| 4003,00
|
| ЕСН
| %
|
| 0,26
| 1042,08
|
| Накладные
| руб
| 20%
|
| 1010,02
|
| Расходные материалы
| руб
| 10%
|
| 205,21
|
| ИТОГО
| руб/мес
| | | 6135,34
|
|
|
| Таблица 5
| Распределение затрат на уборку территории по потребителям услуги
| | | | | № арендатора
| Площадь, м2
| Доля, %
| Итого, руб
|
|
| 12,857%
| 805,54
|
|
| 16,429%
| 1029,30
|
|
| 20,000%
| 1253,06
|
|
| 23,571%
| 1476,82
|
|
| 27,143%
| 1700,58
| ИТОГО
|
| 100%
| 6135,34
|
|
|
|
| Таблица 6
| Расчет затрат ТЦ на электроснабжение торговых точек и МОП
|
|
|
|
|
| № п/п
| Исходные данные
| Ед. изм.
| Значение
| Всего за 1 кВт.ч.
|
| Тариф МУП «Энергосбыт»
| руб
|
| 2,34
|
| Налоговая ставка
| %
| 18%
| 2,7022
|
|
|
|
| Таблица 7
| Расчет затрат на электроснабжение МОП
| | | | | | № п/п
| Место расположения потребителя электроэнергии
| кВт/ч
| Часов
| Итого, руб
|
| Фасад
| 1,5
|
| 608,00
|
| Западное крыло
| 0,6
|
| 486,40
|
| Вестибюль
| 0,4
|
| 324,26
|
| Холл
| 1,4
|
| 1134,92
|
| Дежурное освещение
| 0,5
|
| 567,46
|
| ИТОГО
| 4,4
|
| 3121,04
|
|
|
|
|
| Таблица 8
| Распределение затрат на электронабжение торговых точек по пользователям
| |
|
|
|
|
|
|
| № аренда-тора
| Потреб-ление кВт/ч
| Тариф
| Потреб-ление магази-нов, руб
| Площадь, м2
| Электр МОП, руб
| ИТОГО, руб
| Итого с НДС, руб.
|
| 133,92
| 2,702
| 361,88
|
| 401,28
| 763,16
| 900,52
|
| 171,12
| 2,702
| 462,40
|
| 512,74
| 975,14
| 1150,67
|
| 208,32
| 2,702
| 562,92
|
| 624,21
| 1187,13
| 1400,81
|
| 245,52
| 2,702
| 663,44
|
| 735,67
| 1399,12
| 1650,96
|
| 282,72
| 2,702
| 763,97
|
| 847,14
| 1611,11
| 1901,10
| ИТОГО
| 1041,60
| | 2814,61
|
| 3121,04
| 5935,65
| 7004,07
| | | | | | | | | |
|
|
|
| Таблица 9
| Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку помещений
|
| | | | | № п/п
| Исходные данные
| Кол-во, дн.
| Стоимость, руб
| Итого, руб
|
| Основная ставка
| 1,00
| 4003,00
| 4003,00
|
| ЕСН
| 26,00%
|
| 1042,08
|
| Накладные расходы
| 20%
|
| 1010,02
|
| Расходные материалы
| 10%
|
| 505,01
|
| ИТОГО
| | | 6543,10
|
|
|
| Таблица 10
| Распределение затрат на уборку помещений по пользователям услуг
| |
|
|
| № арендатора
| Площадь, м2
| Доля, %
| Сумма, руб
|
|
| 12,857%
| 844,08
|
|
| 16,429%
| 1078,55
|
|
| 20,000%
| 1313,02
|
|
| 23,571%
| 1547,49
|
|
| 27,143%
| 1781,96
| ИТОГО
|
| 100,000%
| 6543,10
|
|
|
| Таблица 11
| Исходные данные для расчета затрат торгового центра на вывоз твердых бытовых отходов
| | | | | | № п/п
| Исходные данные
| Ед. изм.
| Кол-во
|
| Счет МУП по вывозу ТБО
| руб/мес
|
|
| Действующие площади
| м2
|
|
|
| Таблица 12
| Распределение затрат на вывоз твердых бытовых отходов по потребителям
| | | | | № арендатора
| Площадь, м2
| Доля, %
| Сумма, руб
|
|
| 12,857%
| 712,29
|
|
| 16,429%
| 910,14
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 20,000%
| 1108,00
|
|
| 23,571%
| 1305,86
|
|
| 27,143%
| 1503,71
| ИТОГО
|
| 100%
| 5540,00
|
|
|
| Таблица 13
| Расчет затрат на техническое обслуживание
| | | | | | Исходные данные
| Ед. изм.
| Кол-во
| Стоимость
| ИТОГО
| Заработная плата электрика
| руб/мес
|
|
| 5540,00
| Заработная плата сантехника
| руб/мес
|
|
| 4003,00
| Оплата дежурств в выходные
| руб/день
|
|
| 3840,00
| ИТОГО ФОТ
| руб/мес
|
|
| 13388,00
| Накладные расходы
| руб/мес
| 20%
|
| 3373,776
| Расходные материалы
| руб/мес
| 10%
|
| 1686,888
| ЕСН
| %
| 26%
|
| 3480,88
| ИТОГО
| руб
|
|
| 8541,54
| ИТОГО
| | |
| 21929,54
|
|
| Таблица 14
| Распределение затрат на техническое обслуживание между пользователями услуги
| |
|
|
| № арендатора
| Площадь, м2
| Доля, %
| Итого, руб
|
|
| 12,857%
| 2819,51
|
|
| 16,429%
| 3602,71
|
|
| 20,000%
| 4385,91
|
|
| 23,571%
| 5169,11
|
|
| 27,143%
| 5952,30
| ИТОГО
|
| 100%
| 21929,54
|
| Таблица 15
| | Расчет затрат ТЦ на отопление
| |
|
|
| | Исходные данные
| руб.
| | Тариф, руб. в месяц за 1 кв.м
| 15,03
| |
|
| Таблица 16
| Распределение затрат ТЦ на отопление по пользователям услуг
| |
|
| № арендатора
| Площадь, м2
| Сума, руб
| Итого с НДС, руб.
|
|
| 271,44
| 320,2992
|
|
| 346,84
| 409,2712
|
|
| 422,24
| 498,2432
|
|
| 497,64
| 587,2152
|
|
| 573,04
| 676,1872
| ИТОГО
|
| 2111,20
| 2491,216
| | | | | | | |
|
|
|
|
|
|
|
|
| Таблица 17
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Итоговая ведомость распределения затрат торгового центра на коммунальные услуги и техническое обслуживание
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| № арендатора
| Распределение затрат по пользователям, руб
| ИТОГО,
руб
| Пло-
щадь, м2
| Водо-снабжение
| Обеспе-чение общ. порядка
| Уборка территории
| Электро-энергия
| ТО
| Вывоз ТБО
| Уборка МОП
| Отопление
|
|
| 20,55
| 594,00
| 805,54
| 900,52
| 2819,51
| 712,29
| 844,08
| 320,30
| 7016,79
|
|
| 29,82
| 759,00
| 1029,30
| 1150,67
| 3602,71
| 910,14
| 1078,55
| 409,27
| 8969,46
|
|
| 31,07
| 924,00
| 1253,06
| 1400,81
| 4385,91
| 1108,00
| 1313,02
| 498,24
| 10914,12
|
|
| 32,32
| 1089,00
| 1476,82
| 1650,96
| 5169,11
| 1305,86
| 1547,49
| 587,22
| 12858,77
|
|
| 41,60
| 1254,00
| 1700,58
| 1901,10
| 5952,30
| 1503,71
| 1781,96
| 676,19
| 14811,45
| ИТОГО
|
| 155,36
| 4620,00
| 6265,31
| 7004,07
| 21929,54
| 5540,00
| 6565,10
| 2491,22
| 54562,54
|
|
|
|
|
|
| Таблица 18
| Расчет арендной платы за пользование помещениями торгового центра с учетом базовой ставки и затрат на коммунальные услуги и техническое обслуживание
|
| | |
|
| | |
| Базовая ставка арендной платы за год
| руб. за 1 кв. м
|
| |
| То же, за месяц
| |
| руб. за 1 кв. м
|
| |
|
|
|
|
|
|
| |
| № арендатора
| Площадь, м2
| Удельный вес, %
| Базовая ставка арендной платы за всю площадь в год, руб.
| Базовая ставка арендной платы за всю площадь в месяц, руб.
| Затраты на коммунальные услуги и техническое обслуживание за месяц, руб.
| Всего арендная плата, руб
| За месяц, руб
| За год, руб.
|
|
| 12,86%
| 151200,00
| 12600,00
| 7016,79
| 19616,79
| 235401,50
|
|
| 16,43%
| 193200,00
| 16100,00
| 8969,46
| 25069,46
| 300833,58
|
|
| 20,00%
| 235200,00
| 19600,00
| 10914,12
| 30514,12
| 366169,43
|
|
| 23,57%
| 277200,00
| 23100,00
| 12858,77
| 35958,77
| 431505,28
|
|
| 27,14%
| 319200,00
| 26600,00
| 14811,45
| 41411,45
| 496937,35
| ИТОГО
|
| 100,00%
| 1176000,00
| 98000,00
| 54562,54
| 152570,59
| 1830847,14
|
|
|
|
|
|
|
|
| Таблица 19
| Расчет денежных потоков инвестиционного проекта
|
| Норма дисконта
| 18%
| 0,18
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| № п/п
| Наименование показателя
| Расчетный период
| 0-й год
| 1-й год
| 2-й год
| 3-й год
| 4-й год
| 5-й год
| 6-й год
| 7-й год
|
| Инвестиции
| 2 550 000
|
|
|
|
|
|
|
|
| Текущие затраты, всего
|
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
|
| в т.ч. водоснабжение
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| охрана
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| уборка территории
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| электроэнергия
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| уборка МОП
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| вывоз ТБО
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| тех.обслуживание
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| отопление
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| налог на землю
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| услуги связи
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Итого затраты
| 2 550 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
| 185 000
|
| Поступления от сдачи в аренду
|
| 1 830 847
| 1 830 847
| 1 830 847
| 1 830 847
| 1 830 847
| 1 830 847
| 1 830 847
|
| Сальдо денежного потока (чистый доход)
| -2 550 000
| 1 645 847
| 1 645 847
| 1 645 847
| 1 645 847
| 1 645 847
| 1 645 847
| 1 645 847
|
| Коэффициент дисконтирования
| 1,0000
| 0,8475
| 0,7182
| 0,6086
| 0,5158
| 0,4371
| 0,3704
| 0,3139
|
| Значение t,год
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Сальдо денежного потока по годам с учетом дисконтирования
| -2 550 000
| 1 394 786
| 1 182 022
| 1 001 713
| 848 910
| 719 415
| 609 674
| 516 673
|
| Чистая дисконтированная стоимость проекта
| -2 550 000
| -1 155 214
| 26 807
| 1 028 521
| 1 877 431
| 2 596 845
| 3 206 519
| 3 723 192
|
Расчет чистого дисконтированного дохода
Чистый дисконтированный доход (ЧДД или NPV) - текущая стоимость будущих денежных потоков инвестиционного проекта, рассчитанная с учетом дисконтирования, за вычетом инвестиций.
ЧДД рассчитывается с использованием прогнозируемых денежных потоков, связанных с планируемыми инвестициями, по следующей формуле:
,
где NCFi – чистый денежный поток для i-го периода;
Inv – начальные инвестиции;
r – ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта).
При положительном значении NPV считается, что данное вложение капитала является эффективным.
NPV = 1 645 847 / (1+0,18)1 +1 645 847 / (1+0,18)2 +1 645 847 / (1+0,18)3 +1 645 847 / /(1+0,18)4 + 1 645 847 / (1 + 0,18)5 + 1 645 847 / (1+0,18)6 + 1 645 847 / (1 + 0,18)7 - 2 550 000 =
=1 394 786 + 1 182 022 + 1 001 713 + 848 910 + 719 415 + 609 674 + 516 673 - 2 550 000 = =3 723 192 (руб.)
Положительное значение NPV свидетельствует о том, что вложение капитала в данный проект является эффективным.
Расчет срока окупаемости
Сроком окупаемости ("простым" сроком окупаемости, payback period - РР) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности.
Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными.
,
где n – число лет до года окупаемости;
∆Рn – не возмещенная стоимость на начало года окупаемости по модулю;
Рn – поток наличности в течение года окупаемости.
СО= |-2 550 000| / (|-2 550 000|+1 645 847 )=0,603 ≈ 7 мес.
Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до "момента окупаемости с учетом дисконтирования". Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
При расчёте дисконтированного периода окупаемости денежные потоки по годам дисконтируются по норме дисконта и по полученным значениям считают период окупаемости
СОд =|-1 155 214|/(|-1 155 214|+26 807)+1 = 1,98≈ 2 года.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|