Сделай Сам Свою Работу на 5

Расчет чистого дисконтированного дохода





КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

 

«Расчёт арендной платы для арендаторов нежилого объекта недвижимости за месяц и оценка эффективности реконструкции этого объекта»

Вариант №4

Студент (ка) группы ЭН-51 ФЭиУ:

______Кувенева К.А

Ф. И.О.

Научный руководитель:

К.э.н., доцент Ларин В.И.

Ф. И. О., должность

 

 

Задание получено: 02.11.2012

Срок сдачи: 17.12.2012

Иваново 2012


 

Задание

Задание для контрольной работы по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов 5 курса на тему

«Расчёт арендной платы для арендаторов нежилого объекта недвижимости за месяц и оценка эффективности реконструкции этого объекта»

В отдельно стоящем строении планируется выполнить работы по реконструкции Размер затрат в стр. 16. Внутренние помещения планируется разделить на пять обособленных помещений и выполнить ремонт с целью создания благоприятных условий для будущих арендаторов. По приведённым в таблице исходным данным выполнить расчёт: 1. арендной платы за каждое помещение; 2. межремонтный срок, т.е. период расчёта – 7 лет; 3. рассчитать ЧДД, СО, ВНД, ИР. Базовую ставку арендной платы принять в размере 700 руб. за 1 кв. м в месяц.



№ п/п Показатели Вариант 4  
 
Площади арендуемых помещений:  
№ 1, кВ.м  
  № 1, работающих, чел  
№ 2, кВ.м  
  № 2, работающих, чел  
№ 3, кВ.м  
  № 3, работающих, чел  
№ 4, кВ.м  
  № 4, работающих, чел  
№ 5, кВ.м  
  № 5, работающих, чел  
Тариф УМП «Водоканал», руб. за 1 куб. воды 13,45  
Затраты по обеспечению общественного порядка, руб./мес. на 1 кв. м площади охраняемых помещений  
Зарплата дворника, руб. в месяц  
Тариф МУП «Энергосбыт», руб./ кВт.час электроэнергии 2,34  
Зарплата уборщицы, руб. в месяц  
Счет МУП по вывозу ТБО  
Зарплата электрика, руб. в месяц  
Зарплата сантехника, руб. в месяц  
Оплата дежурств электрика и сантехника, руб. в день  
Затраты на отопление, руб. за 1 кв. м. отапливаемой площади 15,03  
Размер единовременных затрат на реконструкцию, тыс. руб.  
Текущие затраты на управление и эксплуатацию объекта по плановым показателям, тыс. руб. в год  
Норма дисконта, % в год  

 



        Таблица 1
Сводка исходных данных для расчета затрат ТЦ на водопотребление и водоудаление (канализацию)
         
№ п/п Показатели Ед. изм. Количество Примечание
Норма расхода на чел в сутки л/сут СНиП 2.04.01-85
Норма расхода на м2 в сутки л/сут 0,5 СНиП 2.04.01-85
Норма потребления для аптек л/сут СНиП 2.04.01-85
Кол-во дней день  
Тариф Водоканала руб/м3 13,7  
Налоговая ставка 18% 1,18  
          Таблица 2
Распределение затрат на водопотребление и водоудаление (канализацию) по арендаторам
               
№ арен-датора Площадь, м2 Персонал, чел. Потребл. на чел., л/мес Потребл. на площадь, л/мес. Итого, м3 ИТОГО, руб. Итого с НДС, руб.  
279,00 1,271 17,41 20,55  
356,50 1,845 25,27 29,82  
434,00 1,922 26,33 31,07  
511,50 1,9995 27,39 32,32  
589,00 2,573 35,25 41,60  
ИТОГО 2170,00 9,610 132,65 125,37  
                             

 

  Таблица 3
Распределение затрат по обеспечению общественного порядка торгового центра
     
Исходные данные Ед. изм. Количество
Тариф 1 руб/м2/мес
     
№ арендатора Площадь, м2 Итого, руб
ИТОГО

 



        Таблица 4
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку территории
           
№ п/п Исходные данные Ед. изм. Кол-во Стоимость Итого
Заработная плата руб 4003,00
ЕСН % 0,26 1042,08
Накладные руб 20%   1010,02
Расходные материалы руб 10%   205,21
ИТОГО руб/мес     6135,34

 

      Таблица 5
Распределение затрат на уборку территории по потребителям услуги
       
№ арендатора Площадь, м2 Доля, % Итого, руб
12,857% 805,54
16,429% 1029,30
20,000% 1253,06
23,571% 1476,82
27,143% 1700,58
ИТОГО 100% 6135,34

 

        Таблица 6
Расчет затрат ТЦ на электроснабжение торговых точек и МОП
         
№ п/п Исходные данные Ед. изм. Значение Всего за 1 кВт.ч.
Тариф МУП «Энергосбыт» руб   2,34
Налоговая ставка % 18% 2,7022

 

        Таблица 7
Расчет затрат на электроснабжение МОП
         
№ п/п Место расположения потребителя электроэнергии кВт/ч Часов Итого, руб
Фасад 1,5 608,00
Западное крыло 0,6 486,40
Вестибюль 0,4 324,26
Холл 1,4 1134,92
Дежурное освещение 0,5 567,46
ИТОГО 4,4 3121,04

 

          Таблица 8
Распределение затрат на электронабжение торговых точек по пользователям
               
№ аренда-тора Потреб-ление кВт/ч Тариф Потреб-ление магази-нов, руб Площадь, м2 Электр МОП, руб ИТОГО, руб Итого с НДС, руб.
133,92 2,702 361,88 401,28 763,16 900,52
171,12 2,702 462,40 512,74 975,14 1150,67
208,32 2,702 562,92 624,21 1187,13 1400,81
245,52 2,702 663,44 735,67 1399,12 1650,96
282,72 2,702 763,97 847,14 1611,11 1901,10
ИТОГО 1041,60   2814,61 3121,04 5935,65 7004,07
                 

 

 

        Таблица 9
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку помещений
         
№ п/п Исходные данные Кол-во, дн. Стоимость, руб Итого, руб
Основная ставка 1,00 4003,00 4003,00
ЕСН 26,00%   1042,08
Накладные расходы 20%   1010,02
Расходные материалы 10%   505,01
ИТОГО     6543,10

 

      Таблица 10
Распределение затрат на уборку помещений по пользователям услуг
       
№ арендатора Площадь, м2 Доля, % Сумма, руб
12,857% 844,08
16,429% 1078,55
20,000% 1313,02
23,571% 1547,49
27,143% 1781,96
ИТОГО 100,000% 6543,10

 

      Таблица 11
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на вывоз твердых бытовых отходов
         
№ п/п Исходные данные Ед. изм. Кол-во
Счет МУП по вывозу ТБО руб/мес
Действующие площади м2

 

    Таблица 12
Распределение затрат на вывоз твердых бытовых отходов по потребителям
       
№ арендатора Площадь, м2 Доля, % Сумма, руб
12,857% 712,29
16,429% 910,14
       
     
20,000% 1108,00
23,571% 1305,86
27,143% 1503,71
ИТОГО 100% 5540,00

 

      Таблица 13
Расчет затрат на техническое обслуживание
         
Исходные данные Ед. изм. Кол-во Стоимость ИТОГО
Заработная плата электрика руб/мес 5540,00
Заработная плата сантехника руб/мес 4003,00
Оплата дежурств в выходные руб/день 3840,00
ИТОГО ФОТ руб/мес     13388,00
Накладные расходы руб/мес 20%   3373,776
Расходные материалы руб/мес 10%   1686,888
ЕСН % 26%   3480,88
ИТОГО руб     8541,54
ИТОГО       21929,54

 

    Таблица 14
Распределение затрат на техническое обслуживание между пользователями услуги
       
№ арендатора Площадь, м2 Доля, % Итого, руб
12,857% 2819,51
16,429% 3602,71
20,000% 4385,91
23,571% 5169,11
27,143% 5952,30
ИТОГО 100% 21929,54

 

  Таблица 15  
Расчет затрат ТЦ на отопление  
       
Исходные данные руб.  
Тариф, руб. в месяц за 1 кв.м 15,03  
    Таблица 16
Распределение затрат ТЦ на отопление по пользователям услуг
     
№ арендатора Площадь, м2 Сума, руб Итого с НДС, руб.
271,44 320,2992
346,84 409,2712
422,24 498,2432
497,64 587,2152
573,04 676,1872
ИТОГО 2111,20 2491,216
             

                  Таблица 17
                     
Итоговая ведомость распределения затрат торгового центра на коммунальные услуги и техническое обслуживание
                     
№ арендатора Распределение затрат по пользователям, руб ИТОГО, руб
Пло- щадь, м2 Водо-снабжение Обеспе-чение общ. порядка Уборка территории Электро-энергия ТО Вывоз ТБО Уборка МОП Отопление
20,55 594,00 805,54 900,52 2819,51 712,29 844,08 320,30 7016,79
29,82 759,00 1029,30 1150,67 3602,71 910,14 1078,55 409,27 8969,46
31,07 924,00 1253,06 1400,81 4385,91 1108,00 1313,02 498,24 10914,12
32,32 1089,00 1476,82 1650,96 5169,11 1305,86 1547,49 587,22 12858,77
41,60 1254,00 1700,58 1901,10 5952,30 1503,71 1781,96 676,19 14811,45
ИТОГО 155,36 4620,00 6265,31 7004,07 21929,54 5540,00 6565,10 2491,22 54562,54

            Таблица 18
Расчет арендной платы за пользование помещениями торгового центра с учетом базовой ставки и затрат на коммунальные услуги и техническое обслуживание
               
Базовая ставка арендной платы за год руб. за 1 кв. м    
То же, за месяц     руб. за 1 кв. м    
               
№ арендатора Площадь, м2 Удельный вес, % Базовая ставка арендной платы за всю площадь в год, руб. Базовая ставка арендной платы за всю площадь в месяц, руб. Затраты на коммунальные услуги и техническое обслуживание за месяц, руб. Всего арендная плата, руб
За месяц, руб За год, руб.
12,86% 151200,00 12600,00 7016,79 19616,79 235401,50
16,43% 193200,00 16100,00 8969,46 25069,46 300833,58
20,00% 235200,00 19600,00 10914,12 30514,12 366169,43
23,57% 277200,00 23100,00 12858,77 35958,77 431505,28
27,14% 319200,00 26600,00 14811,45 41411,45 496937,35
ИТОГО 100,00% 1176000,00 98000,00 54562,54 152570,59 1830847,14

                Таблица 19
Расчет денежных потоков инвестиционного проекта
  Норма дисконта 18% 0,18            
                   
№ п/п Наименование показателя Расчетный период
0-й год 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год 6-й год 7-й год
Инвестиции 2 550 000              
Текущие затраты, всего   185 000 185 000 185 000 185 000 185 000 185 000 185 000
  в т.ч. водоснабжение                
  охрана                
  уборка территории                
  электроэнергия                
  уборка МОП                
  вывоз ТБО                
  тех.обслуживание                
  отопление                
  налог на землю                
  услуги связи                
Итого затраты 2 550 000 185 000 185 000 185 000 185 000 185 000 185 000 185 000
Поступления от сдачи в аренду 1 830 847 1 830 847 1 830 847 1 830 847 1 830 847 1 830 847 1 830 847
Сальдо денежного потока (чистый доход) -2 550 000 1 645 847 1 645 847 1 645 847 1 645 847 1 645 847 1 645 847 1 645 847
Коэффициент дисконтирования 1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,3704 0,3139
Значение t,год
Сальдо денежного потока по годам с учетом дисконтирования -2 550 000 1 394 786 1 182 022 1 001 713 848 910 719 415 609 674 516 673
Чистая дисконтированная стоимость проекта -2 550 000 -1 155 214 26 807 1 028 521 1 877 431 2 596 845 3 206 519 3 723 192

Расчет чистого дисконтированного дохода

Чистый дисконтированный доход (ЧДД или NPV) - текущая стоимость будущих денежных потоков инвестиционного проекта, рассчитанная с учетом дисконтирования, за вычетом инвестиций.

ЧДД рассчитывается с использованием прогнозируемых денежных потоков, связанных с планируемыми инвестициями, по следующей формуле:

,

где NCFi – чистый денежный поток для i-го периода;

Inv – начальные инвестиции;

r – ставка дисконтирования (стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта).

При положительном значении NPV считается, что данное вложение капитала является эффективным.

NPV = 1 645 847 / (1+0,18)1 +1 645 847 / (1+0,18)2 +1 645 847 / (1+0,18)3 +1 645 847 / /(1+0,18)4 + 1 645 847 / (1 + 0,18)5 + 1 645 847 / (1+0,18)6 + 1 645 847 / (1 + 0,18)7 - 2 550 000 =

=1 394 786 + 1 182 022 + 1 001 713 + 848 910 + 719 415 + 609 674 + 516 673 - 2 550 000 = =3 723 192 (руб.)

Положительное значение NPV свидетельствует о том, что вложение капитала в данный проект является эффективным.

Расчет срока окупаемости

Сроком окупаемости ("простым" сроком окупаемости, payback period - РР) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности.

Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными.

,

где n – число лет до года окупаемости;

∆Рn – не возмещенная стоимость на начало года окупаемости по модулю;

Рn – поток наличности в течение года окупаемости.

СО= |-2 550 000| / (|-2 550 000|+1 645 847 )=0,603 ≈ 7 мес.

Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до "момента окупаемости с учетом дисконтирования". Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

При расчёте дисконтированного периода окупаемости денежные потоки по годам дисконтируются по норме дисконта и по полученным значениям считают период окупаемости

СОд =|-1 155 214|/(|-1 155 214|+26 807)+1 = 1,98≈ 2 года.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.