Виды поправок и методы их определения.

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в виде поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.

Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости или вычитаемые и нее.

Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные рублевые (долларовые) поправки. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые (долларовые).

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

При определении поправок используются парные продажи (которые имеют только одно отличие). Поправки (в стоим. выражении) – сумма ден. ср-в.

%-ные поправки исп-ся в том случае, когда сложно определить поправки в денежном выражении. М.б.:

- коммулятивные(зависимые) поправки – каждая последующая поправка рассчитывается с учетом предыдущей.

- независимые поправки – имеют место в том случае, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой.

Правила определения поправок, используемые в рыночном подходе.

1) внесение осущ-ся от объекта сравнения к объекту оценки;

2)если сравниваемый объект будет хуже оцениваемого, то корректировки будет «+», если лучше - «-».;

3)проводятся по выбранным единицам. При оценки земель это м.б. цены за 10*10 м, Га, за 1 м², 1 фронт.метр и т.д.

Для внесения поправок применяются след. методы:

1) общей суммы – все характеристики отражают отличия объекта оценки от его аналогов в виде денежных сумм.

2) аддитивных процентных отклонений – поправки суммируются в виде % и рассчитывается приведенная цена.

3) мультипликативных процентных отклонений – поправки выражаются в %, учитывающих взаимосвязь факторов: «+» поправки >100%, «-» поправки <100%.

4) смешанный - используется поправки таким образом: аддитивные отклонения рассчитываются в виде ден. сумм, мультипликативные отклонений в виде %.

На малоакт. рынках, когда мало данных и объекты отличаются друг от друга существенно д/каждой из скорректированных цен выбирается вес. коэффициент.

Преимущества:

1) Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой стоимсоти объекта. Считается статистически обосн. методом.

2) Достаточно прост в применении при наличии необходимых данных.

3) В ценах продаж отражается изменение фин. условий и инфляция.

Недостатки:

1) Зависимость от активности рынка.

2) Сложные сборы информации о продажах аналогов.

3) Сложность согласования различающихся продаж.

Основные термины и понятия доходного подхода.

Любой объект недвижимости обладает св-вом приносить доход своему владельцу. Доход м. быть в след. видах:

1) текущие ден. поступления (арендные платежи)

2) доходы от прироста ст-ти объекта недвижимости (при перепродажи объекта)

3) экономия на налогах (при перепродажи объекта недв-ти освобождении от НДФЛ)

В доходном подходе выделяют след. виды дохода:

Потенциальные валовый доход – максимально возможный доход от объекта недв-ти при 100%-ой занятости объекта.

Действительный валовый доход (эффект.) - доход, полученный от объекта недв-ти с учетом потерь от недогруженности объекта и вакансий.

ДВД= ПВД – потери (вакансии)

Любой объект недв-ти требует расходов, кот. могут быть условно переменными (зависит от степени загруженности объекта) и условно постоянными (страховка – не зависит).

Чистый операционный доход (ЧОД = ДВД – расходы) ставка капитализации дохода К1

Коэффициент дисконтирования Кд

Методы доходного подхода. Капитализации дохода.

Базируется на 3-х принципах:

1. Принцип ожидания. Предполагает опр-е рыночной ст-ти с учетом буд. выгод, обусловленных правом собственности.

2. Принцип спроса и предложения. Денежнве потоки буд. выплат опр-ся по отн. к ст-ти объекта и влияют на вел-ну этой ст-ти.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. С об нед-ти = ЧОД/к1, где

к1 – ставка капитализации дохода.

Сложность заключается в опр-ии капитализации.

Осн.методами опр-ия ставки капитализации явл-ся:

1) суммирование – ставка кап-ии опр-ся как сумма компонентов этой ставки (1 безрисковая ставка 8-9%; 2 компенсация за риск 3-5%; 3 компенсация за низкую ликвидность 1-2%; 4 компенсация за инвестиционный менеджмент 2-3%; 5 поправка на прогнозируемое ↑ ⁄ ↓ ст-ти объекта нед-ти 15-20%; k1=∑1-5=29-30%)

2) рыночная выборка – простейший метод, быстрый и дост.точный. Основывается на опр-ии k1 по объектам аналогам:

k1=ЧОД1/С1; k2=ЧОД2/С2; k3=ЧОД3/С3;

3) ипотечно-инвестиционный метод Соб-ть (100%)

Соб.ср-ва СС Заем.ср-ва ЗС

30% (Ксс) 70% (Кзс)

Ккап=Ксс*dсс+Кз*(1-dзс)

При пользовании заемными ср-ми в расчете Ккап учитывается Кзс, которая м.б. рассчитана как отношение ежегодных выплат к ∑ ипотечной ссуды с учетом ставки кап-ции на собств.ср-ва – м.б. рассчитана как отн-ие ден.ср-в, получаемых в виде Д к сумме вложенных ср-в.

Условия кредитования след: объем ЗС=75%, Кзс=14%, ставка Ксс=12%

Ккап=12*0,25+14*0,75=13,5%

Методы доходного подхода. Метод дисконтирования денежных потоков.

Основан на принципе ожидания и предполагает преобразование ожидаемых в будущем доходов в текущую ст-ть. Фин. выгоды состоят из потока тек. платежей, дохода, полученного от продажи объекта. Зависит от ставки дисконтирования и полученного дохода.

Метод валовой ренты.

Предполагает использование мультипликатора – вел-на обратная ставки капитализации или отн. стоимости к доходу.

Очень простой метод и широко распространен. При использовании данного метода не рассматр. объекты сильно отл. друг от друга. Если выбираются незначит. отличия, оценщик вносит корректировки.

Стоимость денег во времени. Основные понятия и термины.

В основе оценки стоимости недвижимости, приносящей доход лежит положение о тек. ст-ти денег, кот-е будут получены ч/з какое-то время в будущем.

Аксиомой является тот факт, что деньги, получ. в буд. при любом экон. ситуации б. стоить меньше, поэтому д/оценки тек. ст-ти необходимо введение поправок.

Накопление – процесс приведения тек. ст-ти денег к их буд. ст-ти, при условии, что эта сумма будет удерживаться на счете в теч-е опр. вр-и, принося периодически накапл. %.

Простой процент 1+i*n

Сложные процент (1+i)ⁿ

Дисконтирование – процесс приведения ден. поступлений в буд. периоде отлож. инвестиций к их тек. ст-ти.

Аннуитет – серия равновеликих платежей, осущ. в равные промежутки времени. Если сумма вносится в нач. периода – авансовый, если в конце – обычный аннуитет.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: