Подход к оценке по сравнимым продажам

Для определения рыночной стоимости квартиры необходимо выполнить следующие шаги:

1) сбор и систематизация всей имеющейся информации – выбрать 5 выставленных квартир на продажу, наиболее похожих на оцениваемую квартиру по следующим параметрам: количество комнат, тип дома, место расположение и другие (таблица 2.4);

2) сопоставление характеристик сравнимых и оцениваемого объектов, охарактеризовать эти квартиры и оцениваемую коэффициентами, используя приложение 1. Найти кумулятивные коэффициенты, характеризующие особенности объектов недвижимости (таблица 2.5);

3) внесение к ценам сравнимых объектов необходимых поправок, компенсирующее каждое из различий. На данном этапе необходимо найти так называемую «эквивалентную» стоимость 1 кв. м., то есть сколько бы стоил 1 кв.м. квартир, выставленных на продажу, если бы они обладали такими же характеристиками, как оцениваемая квартира. Для этого необходимо: 1) найти соотношение между кумулятивным коэффициентом, характеризующим оцениваемую квартиру и кумулятивными коэффициентами, характеризующими квартиры, выставленные на продажу – кумулятивная поправка; 2) умножить стоимость 1 кв.м. сравниваемых квартир на эту поправку; 3) найти среднеарифметическое значение эквивалентных стоимостей;

4) нахождение общей стоимости оцениваемой недвижимости путем перемножения цены 1 кв.м. на общую площадь квартиры.

Таблица 2.4 – Описание оцениваемого и сравниваемых объектов

Таблица 2.5 – Поправки, характеризующие оцениваемый объект и сравнимые объекты недвижимости

Так как все цены, представленные в таблице 2.5 являются ценами предложения, то есть верхней границей рыночной цены, то необходимо снизить полученную стоимость на 4%.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная по методу сравнения продаж составляет 6407,2 тыс. руб.

Доходный подход

1. Метод прямой капитализации.

Инвестиционная стоимость, определяемая методом прямой капитализации, находится по формуле:

, (3.1)

где ТС – реализационная стоимость, ЧОД – чистый операционный доход за период (1 год), - ставка капитализации, которая рассчитывается по упрощенному методу Элвуда:

, (3.2)

где R – ставка капитализации, Y – ставка дохода на собственный капитал, арр – возможное увеличение стоимости имущества за определенный период, SFS – фактор фонда погашения при ставке дохода на собственный капитал для прогнозируемого периода владения.

Для определения стоимости недвижимого имущества методом прямой капитализации необходимо знать:

1. Арендная плата, равная 50 тыс. руб.;

2. Возможный простой – от 2 до 7 % (3% для оцениваемой квартиры);

3. Эксплуатационные расходы, равные 5000 руб.;

4. Ставка дохода на собственный капитал складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке 7%, премии за риск – 4%, премии за неликвидность – 3%, премии за управление инвестициями – 1%;

5. Срок вложения капитала – 3 года;

6. Планируемый прирост стоимости квартиры через 3 года равен 25%.

Таким образом, определим ставку капитализации и инвестиционную стоимость:

, (3.3)

,

,

ЧОД=600000-60000-18000=522000 руб,

руб.

2. Метод дисконтирования будущих доходов.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:

1) периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;

2) реверсия – это выручка от продажи объекта по истечении периода владения.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени ее риска и альтернативных вариантов использования:

ТС=ТС (ППД) + ТС (Р), (3.4)

где ТС (ППД) - текущая стоимость периодического потока доходов; ТС (Р) – текущая стоимость реверсии.

Алгоритм расчета методом дисконтирования будущих доходов:

1. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:

1) Определение величины прогнозного периода;

2) Определение периодичности поступления доходов. (В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД)).

3) Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам вычитаются из стоимости реверсии;

2. Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.

Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов ниже и меньше текущая стоимость недвижимости.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.

, (3.5)

где - чистый операционный доход в каждый из периодов владения объектом; - ставка дохода на собственный капитал; - прогнозный период; - стоимость реверсии; - доля изменения стоимости объекта за отчетный период.

руб.

Заключение

Для оценки данного объекта недвижимости использовались три метода, по которым получились следующие результаты:

1. сравнения рыночных аналогов – 6407,2 тыс. руб.

2. доходный: метод прямой капитализации – 6525 тыс. руб.

метод дисконтирования будущих доходов – 6554616,5 руб.

Как видно из этих результатов, цена квартиры в трех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо выяснить цель оценки, так как цель оценки обуславливает выбор определения искомой стоимости.

Целью оценки – определение реальной рыночной и инвестиционной стоимостей объекта, причем имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры следует принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов.

Метод анализа иерархии

Приложение 1

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: