Расчет стоимости здания затратным методом.
Контрольная работа
по дисциплине: "Экономика недвижимости"
Выполнил слушатель группы №
Проверил преподаватель
Ижевск
2001 год
Содержание
Стр.
Задание 3
Общие сведения 3
Исходные данные 3
Расчет стоимости здания затратным методом 4
Доходный подход анализа стоимости объекта 10
Сравнительный подход определения стоимости здания 12
Литература 13
Задание.
На основании исходных данных рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости с использованием трех методов анализа стоимости объекта.
При использовании доходного подхода провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.
Общие сведения.
Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.
Месторасположение: город Х, улица Х, дом 3.
Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.
Дата оценки: 1 января 1998 года.
Собственники недвижимости: здание – Российская компания;
земля – государство.
Описание месторасположения: здание расположено на участке земли общей площадью 0,072 га, с ровным рельефом.
Описание здания: Здание офисного типа постройки 1970 года. Здание состоит из подвала, используемого для целей складирования, и трехэтажной постройки. В здании завершен ремонт.
Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.
С учетом существующего здания: использовать как офисное.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта.
Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной продажи объекта.
Исходные данные.
Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 720 кв.м.
Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.
Описание здания:
Этажность - 3 этажа и подвал.
Площадь общая - 1425,50кв.м.
Площадь полезная – 1296,3 кв.м.
Площадь нормативная – 980 кв.м (для сдачи в аренду).
Строительный объем – 7503,0 куб.м
Фундаменты – ленточные, бутобетонные.
Стены – из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.
Перекрытия – из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.
Перегородки – кирпичные и пенозолосиликатные.
Кровля– из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам.
Утеплитель – засыпной керамзит.
Лестницы – из сборных железобетонных элементов.
Полы – мраморные, паркетные, из керамической плитки.
Окна – деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.
Двери – деревянные.
Наружная отделка – штукатурка, покраска.
Внутренняя отделка – улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.
Инженерное обеспечение – системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожарноохранная сигнализация.
Цена права использования земельного участка: 80000 руб. за 100 кв.м
Арендная ставка для оцениваемого объекта: 600 руб. за кв.м
Затраты на улучшение внутренней отделки: 200 руб. за кв.м
Загрузка здания: 1 год – 60%
2 год – 85%
3 год - 95 %
Эксплуатационные расходы: 60 руб. за кв.м (будут отнесены на счет арендатора)
Ставка возвратной капитализации – 20%
Комиссионное вознаграждение риэлтера – 3%
По имеющимся данным цены продажи офисных помещений зафиксированиы от 3000 до 3500 руб. за 1 кв. м площади.
Расчет стоимости здания затратным методом.
Затратный подход представляет собой определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли. При этом подходе можно выделить следующие этапы:
- Расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования,
- Расчет полной восстановительной стоимости здания (ПВС)
- Определение величины износа,
- Уменьшение ПВС на величину износа для получения остаточной восстановительной стоимости здания.
- Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 80 000 рублей за 100 кв.м то, соответственно 1 кв.м будет стоить 800руб. Здание занимает площадь 720 кв.м. Поэтому рыночная стоимость земли будет:
РС(земли)= 800 руб./кв.м. х 720 кв.м = 576 000 рублей
- Рассчитаем полную восстановительную стоимость строения. Она равна:
ПВС(зд.)= Ст(69) х К(цен) х И(69-84) х И(84-2001) х И(тер.) х V х НДС, где
- Ст(69) – стоимость строительства 1 куб.м здания в 1969 году, =27 руб./к.м
- К(цен) – ценностной коэффициент, = 1,5816 (см.табл.2)
- И(69-84) – индекс изменения стоимости с1969 но 1984 год, = 1,2151,
- И(84-2001) – индекс изменения стоимости с 1984 но 2001 год, = 20,
- И(тер.) –территориальный коэффициент, = 1,07,
- V – объем здания, куб.м, = 7503,0 куб.м
- НДС – ставка налога на добавленную стоимость, = 1.2
Полная восстановительная стоимость здания равна:
ПВС(зд.) = 27 х 1,5816 х 1,2151 х 20 х 1,07 х 7503,0 х 1,2 = 9 997 753 рубля
3. Рассчитаем износ здания, используя «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)»
Физический износ здания следует определять по формуле:
n
Ф(з)=åФкi х li., где
i=1
Ф(з) – физический износ здания,
Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
li - коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания,
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в%) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.
Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10%, для конструкций, элементов и систем – до 5%, для здания в целом – до 1%.
Пользуясь данными таблицы 1 и таблицы 2, рассчитываем износ здания:
ИЗ = ПВС х % износа
ИЗ = 9 997 753 х 0,24809 = 2 480 343 рублей
4. Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здания:
ОС = ПВС – ИЗ
ОС = 9 997 753 – 2 480 343 = 7 517 410 рублей
5. Определим рыночную стоимость объекта:
РС(зд.) = ОС + РС(земли)
РС(зд.) = 7 517 410 + 576000 = 8 093 410 рублей
Таблица 1.Физический износ элементов, конструкций и систем.
№
| Признаки износа
| Количественная оценка
| Физический износ
| Примерный состав работ
| 1.
| Фундамент ленточный, бутобетонный – мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа
| Ширина трещин до 2 мм
| (0 – 20)
| Расшивка трещин
| 2.
| Стены из красного глиняного кирпича – отдельные трещины и выбоины
| Ширина трещин до 1 мм
| (0 –10)
| Заделка трещин и выбоин
| 3.
| Перегородки кирпичные и пенозолосиликатные – трещины в местах сопряжения перегородок с потолком.
|
Трещины шириной до 2 мм, повреждения на площади до 10%
|
(0 – 20)
| Заделка трещин
| 4.
| Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам – незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, мелкие трещины в швах между плитами
| Смещение плит до 1,5 см, повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 2 мм
| (11 – 20)
| Выравнивание поверхности потолка, расшивка швов
| 5.
| Лестницы из сборных железобетонных элементов – редкие трещины на ступенях и площадках, выбоины и сколы местами в ступенях, отдельные повреждения перил
| Ширина трещин до 2 мм
| (21 – 40)
| Затирка трещин, ремонт перил
| 6.
| Кровля из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам – ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки.
|
| (0 – 20)
| Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждения, крепление кляммерами
| 7.
| Полы:
- паркетные – мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок
- мраморные, из керамической плитки – мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%
|
|
(0 –20)
(0 –20)
|
Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса
Замена отдельных плиток
| 8.
| Деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления – мелкие трещины в местах сопряжения , истертость и щели в притворах, часть приборов повреждена или отсутствует
|
| (21 – 40)
| Ремонт с добавлением нового материала до 30%
| 9.
| Двери деревянные – мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен и щели в притворах
|
| (0 –20)
| Уплотнение сопряжения, постановка дополнительных накладок
| 10.
| Наружная отделка(штукатурка, окраска) – волосные трещины и сколы местами
|
| (0 –10)
| Затирка местами со шпаклевкой
| 11.
| Внутренняя отделка:
- улучшенная и декоративная штукатурка – волосные трещины
- покраска водоэмульсионными и масляными красками – мелкие единичные повреждения окрасочного слоя, мелкие царапины
- облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка – мелкие трещины и сколы в плитках
|
|
(0 –10)
(0 – 20)
(0 – 20)
|
Затирка местами
-
Затирка отдельных сколов
| 12.
| Система горячего водоснабжения – ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной аппаратуры, отдельные нарушения теплоизоляции
|
| (0 – 20)
| Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции
| 13.
| Система холодного водоснабжения – ослабление сальниковых набивок, прокладок кранов и запорной аппаратуры, в некоторых бачках утечки воды
|
| (0 – 20)
| Набивка сальников, смена прокладок, ремонт и регулировка смывных бачков
| 14.
| Система центрального отопления – ослабление прокладок и набивки запорной аппаратуры, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах
|
| (0 – 20)
| Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб
| 15.
| Система канализации – ослабление мест присоединения приборов, повреждение покрытия приборов на площади до 10% их поверхности
|
| (0 – 20)
| Уплотнение соединений
| 16.
| Система электрооборудования – ослабление закреплений, отсутствие отдельных приборов
|
| (0 – 20)
| Установка недостающих приборов
| 17.
| Вентиляция, пожарноохранная сигнализация
|
|
|
|
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|