Определение чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного потока дохода)

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД)– доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.ПВД зависит от площади помещения и установленной арендной платы

ПВД = С*S,

где S – площадь помещения;

С – арендная ставка.

Определение эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ЭВД= ПВД – Потери +Д_пр

Для определения величины эффективного валового дохода (ЭВД) потенциальный валовой доход должен быть скорректирован на величину предполагаемой недозагруженности помещений.

Расчет эксплуатационных расходов

Операционные расходы- это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы разделяют на:

1. условно-постоянные;

2. условно-переменные, или эксплуатационные;

3. расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Заработная плата обслуживающего персонала определяется необходимый управляющий и вспомогательный персонал и з. п. в соответствии с уровнем средних заработных плат.

R = R_б + ∑ dR_i .

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования влияет только на расчет показателей эффективности.

где R_б базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка)

∑ dR_i – суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

∑ dR_i = R1+R2+R3+R4,

R1 -Премия за риск связанный с недостатками управления

R2- Премия за риск, связанный с неликвидностью проектов

R3- Премия за риск связанный с правовой нестабильностью в стране

R4- Премия за финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы

На основании ставки дисконтирования определяется коэффициент дисконтирования

где k — коэффициент дисконтирования для n-го периода; n — общее количество периодов времени (включая период вложения); r — ставка дисконтирования (норма доходности вложения).

Оценка эффективности инвестиций исходит из следующих предпосылок:

1. любой инвестор стремится к максимизации своей ценности (увеличение своей стоимости);
2. разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость (необходимо привести затраты и поступления к одному моменту времени).

Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта.

Дисконтирование.

Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости (т. е. умножение потока доходов по годам с учетом уплаты всех налогов на коэффициент дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования влияет только на расчет показателей эффективности.

R = Rб + ∑ dRi .

где Rб базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка)

∑ dRi – суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

∑ dRi = R1+R2+R3+R4,

R1 -Премия за риск связанный с недостатками управления

R2- Премия за риск, связанный с неликвидностью проектов

R3- Премия за риск связанный с правовой нестабильностью в стране

R4- Премия за финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы

На основании ставки дисконтирования определяется коэффициент дисконтирования

где k — коэффициент дисконтирования для n-го периода; n — общее количество периодов времени (включая период вложения); r — ставка дисконтирования (норма доходности вложения).

Оценка эффективности инвестиций исходит из следующих предпосылок:

1. любой инвестор стремится к максимизации своей ценности (увеличение своей стоимости);

2. разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость (необходимо привести затраты и поступления к одному моменту времени).

Определение чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного потока дохода)

Важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта является чистая текущая стоимость (NPV)накопленный дисконтированный эффект за расчетный период, рассчитывается по следующей формуле:

Определение чистой текущей стоимости (NPV):

где CFt — сальдо потока денежных средств от всех видов деятельности (операционная, инвестиционная, финансовая, то есть поступления минус затраты); I0 — первоначальное вложение средств (первоначальные инвестиции); k — ставка дисконтирования; t — период времени.

Если вложение средств осуществляется не единовременно, а по частям на протяжении периода реализации проекта, то формула расчета примет вид

где It — инвестиционные затраты в период t.

Положительное значение ЧТС показывает, что за расчетный период дисконтированные денежные поступления превысят дисконтированную сумму капитальных вложений и тем самым обеспечат увеличение ценности. Проект интересен для реализации.

Определение дисконтированного периода окупаемости

Дисконтированный период окупаемости (DPB) — это продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным:

где I — начальные инвестиции; CF — чистый денежный поток (сальдо); k — ставка дисконтирования.

Этот показатель дает реалистическую оценку периода окупаемости.

Определение рентабельности инвестиций

Рентабельность инвестиций (PI) — показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы в расчете на 1 рубль инвестиций:

Для случая разновременных инвестиций формула расчета имеет вид

Если показатель NPV > 0 и PI > 1, то такой проект приемлем (эффективен).

Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта, NPV, DPB,PI представлен в Приложении 3.3

Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта, NPV, DPB,PI с привлечением управляющей компании представлен в Приложении 3.8.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: