Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ

с учетом налогообложения

1. В каких из нижеперечисленных случаев не производятся амортизационные отчисления на недвижимость при исчислении налога на доход от ее продажи?

недвижимость для использования самим собственником для

себя (жилье, дачи);

2. Что представляет собой сумма текущей стоимости потока

доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции?

это чистая текущая стоимость;

3. Что вычитается из чистого операционного дохода для определения налогооблагаемого текущего дохода?

амортизируемые финансовые издержки;

4. Что из перечисленного ниже вычитается из цены перепродажи при расчете налогооблагаемого дохода от продажи?

скорректированный амортизируемый базис;

5. Под рефинансированием в теории недвижимости понимается:

3. досрочное погашение остатка ипотечного долга за счет нового кредита под залог той же недвижимости;

6. Рефинансирование не может быть эффективно в следующих случаях:

нет правильного ответа.

7. Для принятия решения о целесообразности рефинансирования достаточно сравнить:

чистую текущую стоимость суммы доходов при условии рефинансирования и без него;

8. Для принятия решения о целесообразности продажи недвижимости достаточно сравнить:

доход после уплаты налогов при продаже сейчас и текущую

стоимость суммы доходов после уплаты налогов при продаже через определенный период времени;

9. Амортизируемый базис, учитываемый при расчетах налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости, –– это:

цена, которая была уплачена собственником в момент покупки недвижимости;

10. Что из ниже перечисленного относится к амортизируемым финансовым

издержкам, вычитаемым из налогооблагаемого дохода?

1. первоначальная инвестиция при покупке недвижимости;

2. расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита;

3. выплата штрафа за досрочный возврат остатка кредита при рефинансировании;

11. Что из перечисленного ниже исключается из выручки от перепродажи недвижимости при расчете налога на доход?

скорректированный базис;

12. Какой показатель достаточно учесть при принятии решения о рефинансировании?

1. ставку дохода на собственный капитал;

2. внутреннюю норму отдачи;

3. чистую текущую стоимость доходов;

13. Что из ниже перечисленного относится к издержкам рефинансирования при принятии финансового решения?

штраф за досрочный возврат кредита.

14. Что из нижеперечисленного влияет на принятие финансового решения о рефинансировании?

1. изменение процентной ставки;

2. изменение налоговой ставки;

3. изменение размера процентных выплат по кредиту;

4. изменение величины чистого операционного дохода от недвижимости;

15. Может ли быть целесообразным рефинансирование собственности, если процентная ставка по новому кредиту выше, чем была по старому кредиту?

3. может при условии, если остаток невыплаченного составляет не более половины суммы первоначального кредита.

16. Что такое wrap-кредит?

второй кредит под залог уже находящейся под залогом недвижимости, при котором второй кредитор берет на себя

обязательства по первому кредиту;

17. Выгоды заемщика, прибегающего к wrap-кредиту, заключаются

в том, что:

он дает возможность получить «живые» деньги, по ставке

ниже рыночной;

18. Если заемщик перестанет выполнять свои обязательства перед wrap-кредитором, то обязан ли последний продолжать выплаты по первому кредиту? да;

19. Может ли срок wrap-кредита быть больше оставшегося срока выплат по первому кредиту? да;

20. Может ли wrap-кредитор предоставить заемщику кредит по ставке ниже, чем процентная ставка по первому кредиту?

нет.

21. Изменяется ли уровень риска заемщика, если он прибегает к wrap-кредиту?

wrap-кредит не влияет на уровень риска заемщика.

22. Может ли заемщик получить у wrap-кредитора сумму денег, превышающую остаток долга по первому кредиту?

да;

Контрольные тесты

К теме 6. Ипотечное кредитование потребительской

и коммерческой недвижимости

С помощью какой функции сложного процента можно рассчитать размер аннуитетного платежа по обслуживанию долга?

взнос на амортизацию денежной единицы;

2. Закладная – это:

именная не эмиссионная ценная бумага;

Что из нижеперечисленного относится к первичному ипотечному рынку?

1. заключение кредитного договора;

2. платежи по обслуживанию долга;

4. Ипотечный кредит с постоянной величиной периодических платежей по обслуживанию долга называют:

1. стандартным;

2. классическим;

3. постоянным;

5. Кредит «с двойной индексацией» предполагает:

проведение индексации не только остатка долга, но и размера периодического платежа по обслуживанию долга;

6. Для немецкой модели кредитования жилья характерно то, что:

Она предполагает замкнутость ипотечного финансового

рынка, мало зависящего от состояния общего финансового рынка;

В чем состоит главный риск заемщика?

обращение взыскания на заложенное имущество;

Какие виды российских ипотечных ценных бумаг в настоящее время обращаются на финансовом рынке?

1. закладные;

2. ипотечные облигации;

9. Младшая закладная, как правило, предусматривает:

более высокую процентную ставку по кредиту;

Какие три риска страховать, как правило, требуют банки при ипотечном кредитовании?

Жизнь и здоровье заемщика, б) риск утраты или повреждения предмета залога, в) риск утраты или ограничения права собственности на предмет залога.

К теме 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

1. Чистая текущая стоимость – это:

текущая стоимость суммы доходов от недвижимости за вычетом первоначальной инвестиции;

2. Если при ипотечно-инвестиционном анализе заложить разные уровни ставки дохода на собственный капитал, то выкупная цена будет выше при варианте:

2. с более низкой ставкой;

Что представляет собой сумма текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции?

это чистая текущая стоимость;

Изменится ли выкупная цена недвижимости, обремененной ипотечным долгом, если покупатель, приняв на себя остаток долга, для выкупа собственного капитала прибегает ко второй закладной, предоставляемой продавцом под залог той же

Недвижимости?

да, увеличится;

Имеет ли должник право на досрочное погашение кредита?

Как правило, имеет.

Основным показателем в инвестиционно-ипотечном анализе

на стадии использования является:

2. ставка дохода на собственный капитал;

3. размер периодических платежей по обслуживанию долга;

Что означает ставка дисконта, рассчитанная методом инвестиционной группы?

Это средняя ставка дохода, которую мог бы получить инвестор, вложив свой капитал в альтернативные инвестиционные проекты.

8. Основным фактором в инвестиционно-ипотечном анализе стадии ликвидации (перепродажи) является:

1. наличие или отсутствие ипотечной задолженности;

3. остаток невыплаченного кредита;

4. способ освобождения от долга;

5. все ответы верны, кроме 2.

9. Если известно, что собственный капитал инвестора и ипотечный кредит, предоставленный на 20 лет под 10% годовых, в цене покупки составили соответственно 25% 75%, а общая ставка дохода на весь капитал, инвестированный в покупку недвижимости, составляет

15%, то ставка дохода на собственный капитал:

выше 15%;

да, увеличится;

Контрольные тесты

К теме 8. Инвестиционно-ипотечный анализ

с учетом налогообложения

Что представляет собой сумма текущей стоимости потока

Доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции?

это чистая текущая стоимость;

Что представляет собой сумма текущей стоимости потока

1 23

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: