Сделай Сам Свою Работу на 5

Механизм ипотечной сделки.





Очевидно, что ипотечная сделка является весьма сложной. Помимо того, что она требует оформления многих документов на предварительном этапе, проводится масштабная подготовительная работа, которая не всегда может привести к заключению сделки. Сложность заключения ипотечной сделки является закономерным следствием величины ипотечного кредита, очень продолжительного периода кредитования и сопутствующих рисков.

Механизм совершения ипотечной сделки зависит от того, по какой модели – одноуровневой или двухуровневой – построена вся ипотечная система. Кроме того, следует различать непосредственных и косвенных участников сделки.

Осуществить это разграничение достаточно легко: непосредственными участниками являются реальные или потенциальные правообладатели на объект недвижимости. Сначала все права принадлежат продавцу, в результате сделки купли-продажи права собственности переходят к покупателю (заемщику). Однако они ограничены условием исполнения обязательств по договору ипотечного кредитования. Если обязательства выполнены не в полном объеме, то права собственности, в соответствии с договором ипотеки переходят к кредитору.



Таким образом, при одноуровневой модели в ипотечную сделку вступают три стороны: продавец недвижимости, кредитор и заемщик.

В обобщенном виде механизм ипотечной сделки включает следующие этапы:

1. Заемщик берету кредитора ипотечный кредит, размер которого определяется рыночной ценой недвижимости за вычетом первичного взноса заемщика. Размер вклада предварительно оговаривается в договоре кредитования.

2. Совершается сделка купли-продажи недвижимости. Деньги полностью (т. е. в размере рыночной цены) передаются покупателем (заемщиком) продавцу. На этом функции продавца заканчиваются, и в дальнейших отношениях, связанных с объектом недвижимости, он не участвует. Можно сказать, что никаких специфических особенностей продажа недвижимости в данном случае для продавца не имеет, так как он при любом виде сделки получает одноразово всю сумму, равную рыночной цене.

3. Оформляется договор ипотеки, после чего права на недвижимость, обремененные ипотекой, переходят к заемщику, а кредитные средства – продавцу. Таким образом, договор ипотеки является ключевым элементом ипотечной сделки. После его вступления в силу остается два действующих лица – заемщик и кредитор.



4. Осуществляется обслуживание кредита кредитором, под которым понимается текущий контроль, получение и оформление выплат от заемщика.

5. После выполнения заемщиком всех условий (выплаты основного долга и процентов по основному долгу) все договоры и закладная на недвижимость аннулируются. Помимо этого, должны быть оформлены два документа: подтверждение погашения кредита и освобождение недвижимости от залога. С этого момента права собственности бывшего заемщика на объект недвижимости становятся безусловными, он перестает быть залогодателем, а кредитор – залогодержателем.

При неисполнении обязательств последний этап выглядит иначе – кредитор осуществляет обращение взыскания на находящуюся в ипотеке недвижимость (т.е. оформляет судебный иск), после чего требования кредитора (залогодержателя) удовлетворяются за счет продажи заложенной недвижимости. При этом, организация торгов как правило, выполняется самим кредитором.

В условиях двухуровневой модели – появляется еще один основной участник – инвестор. Напомним: основное отличие двухуровневой модели от одноуровневой заключается в том, что кредитор уступает права по выданному ипотечному обязательству покупателям ипотечных долгов или ценных бумаг, выпущенных на их основе. Это означает, что при неисполнении заемщиком своих обязательств удовлетворяться будут требования не кредитора (банка, выдавшего ипотечный кредит), а инвесторов (за счет средств которых в обмен на ценные бумаги и был выдан ипотечный кредит). Банк-инвестор в этом случае получит лишь возмещение издержек, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество. Таким образом, этапы 1-3 для одноуровневой и двухуровневой моделей совпадают, после чего осуществляется дополнительный этап переуступка ипотечных обязательств (либо напрямую, либо через эмиссию ценных бумаг).



С учетом изложенного к косвенным участникам ипотечной сделки (у которых не существует прав на находящуюся в ипотеке недвижимость) относят:

- операторов вторичного рынка, назначение которых заключается в том, чтобы быть агентствами по ипотечному кредитованию. В РФ создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (ФАИК), в Москве действует Московское ипотечное агентство (МИА);

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые в соответствии с действующим законодательством регистрируют сделки купли-продажи недвижимости, договора ипотеки и права по этим договорам;

- страховые компании, которые страхуют гражданскую ответственность оценщиков, находящееся в ипотеке жилье (имущественное страхование), а также риски участников (личное страхование). Заключение договоров страхования в большинстве случаев является обязательным условием совершения ипотечной сделки;

- оценщиков, которые осуществляют определение рыночной стоимости предмета ипотеки;

- риэлтеров, задачей которых является подбор недвижимости;

- инфраструктурные звенья, предоставляющие информацию, необходимую при андеррайтинге (БТИ, нотариат, паспортные столы, органы опеки).

В заключение следует остановиться еще раз на вопросе о взыскании с заемщика при неисполнении им обязательств им по договору ипотечного кредитования. Главным для кредитора является возврат средств, сама недвижимость ему не нужна, у него другое поле деятельности. Поэтому банки, выдавшие ипотечный кредит, до обращения взыскания осуществляют целый ряд мер, среди которых – увеличение ранее принятого срока кредитования, изменение ставок и т. п. Разумеется, эти меры принимаются только в отношении добросовестных заемщиков, которые не смогли выполнить свои обязательства по объективным причинам.

Ипотечные стандартыявляются важнейшим элементом системы гарантий.

Главным из них является обязательный первый взнос заемщика продавцу недвижимости (собственный капитал заемщика). Ни один ипотечный кредит никогда не составляет полной стоимости приобретаемой недвижимости, заемщик обязан участвовать в финансировании собственными средствами – такова первая из аксиом ипотечного кредитования. С позиций кредитора собственные средства заемщика снимают часть кредитных рисков. Конкретная величина первичного взноса может быть различной. Стандартный размер ипотечного кредита в странах Западной Европы составляет 70% (средства заемщика, соответственно, 30%), но в Германии он ниже (50-60%), в США до последнего времени доля заемных средств была максимальной – 75-80%.

Естественно, эти пропорции изменяются в соответствии с динамикой финансового рынка и общей экономической активности. В России максимальный размер ипотечного кредита составляет 70%, но такие кредиты выдаются сравнительно редко.

I. Один из основных стандартов коэффициент кредитоспособности (доступности кредита) Кдк,который определяется в расчете на год

 

Кдк= ОД+%ОД+Н+ЖКУ

СД

Где: ОД- основной долг;

% ОД- проценты по основному долгу;

Н- налог на недвижимость

ЖКУ – оплата жилищно-коммунальных услуг;

СД – семейный доход.

В США стандартный размен коэффициента равен 28%, в российской практике наиболее распространен коэффициент в размере 30%. В большинстве случаев при расчете этого коэффициента учитывается только ОД и %ОД.

II. Коэффициент ОЦД (отношение цены к доходу)

Ррын

ОЦД =

СДгод

Где: Р рын – рыночная стоимость приобретенной недвижимости

СДгод – годовой доход семьи заемщика.

Среднее значение ОЦД для стран с развитой рыночной экономикой находится в диапазоне от 2 до 4, верхний предел не должен превышать 5. Согласно отчетам Всемирного банка в выборке всех крупнейших городов мира крайние значения ОЦД составляют от 1,9 (в некоторых городах США) до 12,4 (в Пекине). Таким образом, среднее значение этого показателя достигает 6,5.

В России ситуация с ОЦД обстоит еще хуже, чем с коэффициентом кредитоспособности. Расчеты Всемирного банка по данным 1991-1992 г.г. дали ошеломительный результат: ОЦД = 750-1000. При этом неблагоприятно обстоит ситуация и с рыночной ценой недвижимости (по стоимости недвижимости среди всех крупных городов мира Москва в последних международных рейтингах занимает 2-3 места), и с годовым семейным доходом. В результате ОЦД оказывается на уровне 35-40, что превосходит уровень развитых стран.

 

 

III. Доля расходов по обслуживанию кредита

% ОД

К=

СДгод

Где: %ОД – проценты по основному долгу,

СДгод – годовой семейный доход.

Стандартное значение этого показателя находится в диапазоне от 0,2 до 0,3.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.