Германская модель ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в дореволюционной России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства- санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии.

Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк". В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законовгражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

Нормативно-правовое регулирование ипотеки.

Правовое регулирование любых сфер жизнедеятельности осуществляется государством – это одна из основных его функций.

Регулирование ипотеки обеспечивает Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.98. Закон содержит 79 статей, объединенных в 14 глав. Основные положения данного закона определяют само понятие «ипотека», состав субъектов отношений ипотечного кредитования (т.е. сторон по договору), перечень требований и обязательств, обеспечиваемых ипотекой, а также определяет перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Естественно, им могут быть только объекты недвижимости, поэтому перечень, содержащийся в гл.5 Закона, практически полностью совпадает с видами недвижимого имущества, определенным Гражданским кодексом РФ.

Если учесть, что ипотека представляет собой один из конкретных видов залога, а залог, в свою очередь, является одним из видов сделок, то становится очевидным, что к законодательным номам, регулирующим ипотеку, относится ГК РФ (устанавливает все основные требования к сделкам и содержит общие правила о залоге).

Ключевым экономическим параметром в системе ипотечного кредитования является цена недвижимости. В связи с этим к регулирующим ипотеку правовым нормам следует отнести Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 27.07.97.

Субъекты отношений ипотечного кредитования.

1. Основные:

- заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему;

- кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить;

- ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам - формирование первичных ипотечных активов - эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

- инвесторы-- покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

2. Второстепенные:

- риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.;

- оценочная компаниянеобходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога;

- страховая компания выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: страхование риска повреждения и уничтожения объекта, страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки, страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик;

- государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки;

- нотариус- согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требуют нотариального заверения;

- паспортные службы регистрируют граждан по месту жительства;

- органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Модели ипотечного кредитования.

В настоящее время наиболее распространенными в мировой экономической практике являются две модели ипотечного кредитования: германская (одноуровневая) и американская (двухуровневая).

Германская модель ипотечного кредитования

Хронологически германская модель предшествовала американской – в 1770 г. В Силезии было образовано первое общество взаимного земельного кредита. В 1783 г. был принят Ипотечный устав.

Субъектами отношений в данной модели являются только заемщик и кредитор, обе стороны взаимодействуют напрямую, без каких-либо посреднических звеньев.

Экономическое содержание модели заключается в том, что ипотечный кредит всегда остается у кредитора и именно он является конечным инвестором кредита. Кредитное учреждение (ипотечный банк, строительно-сберегательная касса, различные кредитные союзы и т.д.) само получает все выплаты по кредиту и гасит кредит.

Одноуровневая модель на практике реализуется в двух вариантах. Их различие заключается в том, какое кредитное учреждение выступает в качестве кредитора, степени участия заемщика и, что особенно важно, в технологии формирования кредитных ресурсов.

1 вариант – классическая модель.Главная ее характеристика – кредитором выступает ипотечный банк. Он сам выдает кредит и всегда является его непосредственным обладателем. Все параметры кредита определяются исходя из интересов банка. В целом, можно сделать вывод, что данная модель обладает очень высокой надежностью, следствием чего являются относительно низкие ставки процента и, соответственно, привлекательность кредита для потенциальных заемщиков.

2 вариант – ипотека с участием ссудно-сберегательных учреждений. Достаточно распространенной ситуацией на инвестиционных рынках является нехватка средств для ипотечного кредитования. В этих условиях задействуется такой резерв пополнения кредитных ресурсов, как средства самих заемщиков. Это обеспечивает дополнительные гарантии ипотечного кредита. Самым распространенным видом ссудо-сберегательных учреждений в Германии являются строительно-сберегательные кассы (ССК). Они могут быть независимыми или создаваться действующими банками. Одной из характерных особенностей ССК является их относительная независимость от рынка капитала. Они представляют собой автономный сектор финансового рынка, т.к. все обращающиеся на нем средства имеют однозначное целевое назначение – ипотечное кредитование жилья. Это позволяет ССК устанавливать свои собственные ставки по депозитам и кредитам, и размер их значительно ниже. Принципиально важным является то, что кредитные ресурсы формируются самими заемщиками. Каждый из членов ССК первоначально накапливает 40-50% той суммы, которая определена договором между ним и ССК, только при выполнении этого этапа вкладчик получает право на выдачу ссуды. При этом на все депозиты члена ССК начисляются проценты, поэтому касса является одновременно и ссудной и сберегательной. Аккумулирование ресурсов за счет ежемесячных взносов членов ССК позволяет профинансировать ипотечный кредит тем, кто раньше других внес нужный процент договорной суммы. Ссуды выдаются на срок 10 – 18 лет. Существенную помощь членам ССК оказывает государство за счет государственных субсидий. Данный вариант ипотечного кредитования имеет много достоинств: автономность от внешнего (общего) финансового рынка, простая схема финансирования (вся цепочка находится в руках самих заемщиков), государственная поддержка. Недостатки: небольшие сроки кредитования, обязательность периода и величины накопления первоначального капитала, очередь заемщиков на получение кредита.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: