Типы договоров на покупку новостройки

Ипотека на первичном рынке жилья

Первичный рынок жилья – это недвижимость, находящаяся на этапе строительства, или построенное здание, не оформленное в собственность физического или юридического лица, не введенное в эксплуатацию, не сданное государственной комиссией и не имеющее свидетельства о собственности.

Процесс оформления жилья в ипотеку на первичном рынке недвижимости очень схож с классической ипотекой, но имеет некоторые особенности.

- Отсутствие на этапе строительства свидетельства о собственности (пока дом не будет принят госкомиссией и не будет введен в эксплуатацию, после чего оформляется технический паспорт на этот объект).

- Оформление банком залога прав требования вместо залога на объект (так как недвижимость на этапе строительства не является чьей-либо собственностью, в связи с чем не может быть оформлена банком в залог).

- Возможность покупки объекта на ранней стадии строительства ( поэтому в отличии от вторичной недвижимости стоимость первичной существенно ниже).

- Две процентные ставки: на стадии строительства и при переводе в залог банка (в кредитном договоре они четко указываются. Из-за более высоких рисков ставка на этапе строительства выше, чем ставка после оформления залога, на 1,5-2% годовых. На втором этап, после оформления недвижимости в собственность, она идентична ставкам по классической ипотеке).

- Частичное или полное финансирование покупки недвижимости (оформить ипотеку на строящиеся объекты можно и без первоначального взноса, но таких объектов и банков не много).

Процедура аккредитации застройщика и объекта

Квартира в новостройке – это прекрасный вариант для тех, кто может подождать, пока объект будет сдан, а также хочет сэкономить на стоимости объекта.

Перед запуском программы кредитования на покупку квартиры в новостройке банк производит процедуру аккредитации застройщика и объекта: проверяет всю разрешительную документацию на строительство, пакет учредительных документов на компанию-застройщика и т.п.

Посоветуйте клиенту обратиться в банки, где уже есть перечень аккредитованных новостроек. В этом случае сделка пройдет быстрее.

Этапы оформления ипотечного кредита на новостройку

Оформление данного вида ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

Этап 1. Получение предварительного положительного решения банка

Этап 2. Выбор объекта недвижимости, причем первый и второй этапы могут идти и в обратной последовательности

Этап 3. Авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком или продавцом

Этап 4. Оценка и страховка недвижимости

Этап 5. Принятие банком окончательного решения

Этап 6. Заключение сделки и ее регистрация

Этап 7. Получение денег застройщиком или продавцом

Этап 1. Получение предварительного положительного решения банка

При первом обращении банк оценивает платежеспособность потенциального заемщика и определяет индивидуальный кредитный лимит, который сможет предоставить.

От клиента потребуются только личные документы и документы, подтверждающие его платежеспособность и занятость. Документы о приобретаемой недвижимости не понадобятся.

Решение банки принимают в среднем от нескольких дней да 2 недель.

Документы для оценки платежеспособности клиента

Для оценки платежеспособности банк попросит клиента предоставить пакет личных документов:

- заполненная анкета банка;

- копии всех страниц паспорта ( в том числе и супруги/-а, если клиент состоит в браке);

- копию трудовой книжки;

- копия документов об образовании (аттестат, диплом и т.д.);

- справку о доходах (по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ);

- копии документов о семейном статусе.

Также в зависимости от условий банка у клиента могут запросить дополнительные документы:

- копию военного билета (для мужчин моложе 27 лет);

- копию водительского удостоверения или справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (для подтверждения дееспособности);

- копии документов, подтверждающих наличие у клиента имущества в собственности;

- копии выписок банковских счетов;

- копии кредитного договора и графика платежей (при наличии текущего кредита) и т.д.

Как банки оценивают платежеспособность клиента

Оценивая платежеспособности клиента, банк проверяет его по нескольким критериям:

- Паспортные данные

- Наличие судимостей

- Уровень дохода

- Кредитная история

После проверки данные поступят в кредитный комитет, где будет принято решение и определена сумма кредитного лимита. Этот процесс занимает срок от нескольких дней до 2 недель.

Если потенциальный заемщик является предпринимателем, владельцем или совладельцем бизнеса, то проверяться будет и он сам, и его бизнес, что увеличивает срок рассмотрения заявки в среднем на 1-2 недели.

Срок действия предварительного положительного решения

В зависимости от условий банка предложение будет действовать в среднем от 2 до 3 месяцев. Если клиент еще не выбрал квартиру, то теперь он может это сделать. Проще всего ориентироваться на уже аккредитованные в банках объекты, список которых вы увидите при подборе кредитного продукта. Если объект не аккредитован в банке, клиенту нужно будет потратить 3-4месяца на его аккредитацию, предоставив проектную декларацию, уставные и учредительные документы, а также финансовую отчетность по застройщику.

Типы договоров на покупку новостройки

Существуют следующие типы договоров, по которым может быть предложено приобретение новостройки:

- Договор долевого участия. Договор долевого участия регулируются ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ему застройщик передает построенный объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Договор вступает в силу только после государственной регистрации, следовательно, уполномоченные органы проведут его правовую экспертизу.

Обязательные условия договора: указание на определенный объект, который подлежит передаче, сроки, цена договора, гарантийный срок. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, клиент имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке.

- Предварительный договор купли-продажи. Согласно предварительному договору купли-продажи стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

- Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Встречается чаще, но вероятность обмана здесь больше. Дело в том, что данный договор не предусматривает государственной регистрации, что указывает на нежелание застройщика брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.

- Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Не регулируется законодательно. Клиент вступает в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы и паи, которые в сумме составляют стоимость будущей квартиры. После чего компания начинает строительство. При заключении такого договора клиенту необходимо внимательно изучить его вместе с юристом, проверить разрешительные документы и лицензии компании.

- Договор об инвестиционной деятельности. Суть договора об инвестиционной деятельности (ФЗ-№39) в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Такой договор также не предусматривает государственной регистрации.

- Вексельный договор. По вексельному договору покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. В результате дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель – это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок компании деньги в долг. Потом векселя должны быть засчитаны в стоимость квартиры.

- Договор уступки прав. Согласно договору уступки все права и обязательства переходят от застройщика/продавца другому участнику договора (покупателю/заемщику).

При выдаче ипотеки на покупку новостройки банки отдают предпочтения договору долевого участия или предварительному договору купли-продажи, хотя рассматривают и договор соинвестирования, и договор уступки.

Авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком

Когда банк одобрит заемщику кредит, необходимо подписать документы в компании-застройщике или у продавца данной недвижимости.

Как правило, это договор аванса, который подтверждает серьезность намерений потенциального покупателя, а также выражает намерения сторон в отношении купли-продажи: определенного объекта, за определенную сумму, в определенные сроки.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: