Оценка ставки арендной платы методом сравнительного анализа сделок
Важно обратить внимание на то, что при назначении арендной ставки для каждого помещения должны учитываться результаты анализа, проведенного с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) этого помещения. Упомянутая ставка арендной платы назначается в предположении, что в помещении будет реализована функция, соответствующая ННЭИ, независимо от действительных планов конкретного (будущего) арендатора по использованию помещения. При проведении анализа в перечень ценообразующих факторов, влияющих на уровень арендного дохода, должны включаться все физические, юридические, экономические и социальные характеристики объекта, условия его функционирования и важнейшие параметры договора аренды. Эти ценообразующие факторы рассматриваются в качестве элементов сравнения при определении величин рыночных ставок арендной платы для объекта управления путем сравнения его с объектами-аналогами, для которых арендные ставки известны. Заметим, что в качестве объектов-аналогов должны выбираться объекты того же функционального назначения, что и у объекта оценки, причем для обоих объектов избранное функциональное назначение и является наилучшим и наиболее эффективным.
Из рекомендуемых техник оценки арендных ставок сравнительным анализом договоров аренды для индивидуальных проектов чаще других применяются техники парных сравнений. При этом техника парных сравнений может быть реализована в случае, если число объектов-аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причем имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения.
По итогам исследования рынка выявляются объекты, находящиеся в той же целевой группе, что и рассматриваемый объект. Обычно это объекты с аналогичным местоположением (находящиеся поблизости, или при их отсутствии — в похожих условиях по доступности), аналогичного технического уровня, рассматривающие в качестве арендаторов аналогичную целевую группу. Рекомендуется отбор максимально возможного количества объектов в целях обеспечения высокой точности результата. Обычно количество объектов-конкурентов составляет цифру от 4 до 15. По каждому из выбранных объектов составляется анкета (листок для исследований), которая содержит максимально подробную информацию по объектам. Для получения информации по каждому объекту рекомендуется метод интервью, а также осмотр объекта.
Для составления анкеты рекомендуется определить существенные ценообразующие факторы. Основные факторы уже были перечислены выше — это местоположение, технический уровень объекта и уровень обслуживания арендаторов.
По всем выбранным объектам-аналогам должны быть известны все элементы сравнения. Поэтому на выбор элементов сравнения может также влиять доступность информации по тому или иному пункту (часто выяснить подробности о конкурентных объектах не представляется возможным). Кроме того, к списку параметров могут быть добавлены дополнительные пункты, которые, возможно, существенны в конкретной ситуации.
По итогам заполненных анкет строится сравнительная таблица.
Каждому из выбранных элементов сравнения присваивается определенное качественное (да/нет; плохое/среднее/хорошее) или количественное (в месяцах, кв. м, баллах) значение. Для простоты рекомендуется отдавать предпочтение балльным характеристикам (2-3 значения параметра) или, если это невозможно, значениям «да/нет». Например, если взять параметр «близость к метро», то можно использовать балльную таблицу по форме таблицы 4.3:
Таблица 4.3.
Оценочная таблица по характеристике «Близость к метро»
Минут до метро пешком
| балл
| До 10 минут
|
| 10-15 минут
|
| 15 минут и более
|
|
Элементы сравнения могут быть исключены из рассмотрения при условии, что их значение одинаково для всех выбранных объектов.
Базовая арендная ставка определяется на основании построенной модели анализа в следующей последовательности.
По каждому элементу сравнения рассматриваемый объект сопоставляется с каждым из аналогов.
Возможны 3 варианта:
-по данному элементу сравнения объект-аналог лучше рассматриваемого объекта — выполняется корректировка «вниз» (рядом со значением фактора для данного объекта-аналога ставится минус);
-объект-аналог существенно не отличается от рассматриваемого объекта — корректировка не осуществляется;
-объект-аналог хуже рассматриваемого объекта — выполняется корректировка «вверх» (рядом со значением фактора для данного объекта-аналога ставится плюс).
После заполнения матрицы корректировок определяется итоговая сумма корректировок по каждому объекту-аналогу путем суммирования всех знаков по элементам сравнения.
С использованием такого ряда можно определить диапазон рыночной арендной ставки для рассматриваемого объекта, выбрав два объекта, сумма корректировок для которых наиболее близка к значению 0.
На основании полученного диапазона определяется величина базовой арендной ставки:
-нахождением среднего арифметического для границ диапазона;
-нахождением среднего взвешенного.
Вес для объекта устанавливается в зависимости от суммы абсолютных величин корректировок (количества поправок).
Доходный (инвестиционный) подход
Для расчета арендной ставки необходимо выполнить следующие операции.
1.Определить рыночную стоимость объекта. Необходимая для вычислений величина рыночной стоимости Voc объекта управления может быть найдена с применением метода сравнительного анализа сделок купли-продажи объектов-аналогов или с использованием практически всегда доступного метода компенсации издержек затратного подхода (величина затрат на строительство или на приобретение объекта на дату оценки с добавлением прибыли предпринимателя и за вычетом потерь стоимости из-за износа и устаревания).
2.Определить требуемую доходность объекта. Получаемый собственником от объекта аренды уровень дохода должен быть сопоставим с доходностью альтернативных объектов инвестирования. В настоящее время по доходности рынок недвижимости России опережает рынки Европы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5% , в Варшаве 8% , в Москве составляет 13-14%, в Петербурге 17-20%, в регионах до 25-30%. Однако следует учитывать, что доходность недвижимости не является постоянной величиной. По мере роста конкурентной среды доходность инвестиций снижается. При расчете сроков окупаемости проекта необходимо заранее внести поправку с учетом падающей доходности.
Рассмотрим вначале простейший случай сдачи свободного объекта в аренду корпоративному арендатору на условиях чистой аренды, при невозможности получения прочих доходов, в предположении полной загрузки помещений и отсутствия неплатежей. Тогда можем рассчитать среднюю для здания величину ставки арендной платы А, соотнесенной с единицей общей площади So помещений:
Аср= Voc∙Ro/So
Если имеется возможность получать прочие доходы (плату за чистую аренду свободной части участка земли под парковку, за чистую аренду участка крыши или фасада здания для размещения рекламы и т. п.), то размер арендной платы будет меньше (у арендатора «отбирается» часть прав пользования и владения объектом).
Задача усложняется, если вместо одного корпоративного арендатора планируется привлечь несколько более «мелких» арендаторов: разные помещения характеризуются своими потребительскими качествами и требуют индивидуального подхода. В этом случае кроме средней ставки арендной платы надлежит оценить и ставки арендной платы для отдельных помещений. Более того, в данном случае надлежит учитывать и разные среднерыночные потери доходов из-за недозагрузки и неплатежей.
Затратный подход
В основе - определение операционных расходов собственника на эксплуатацию объекта. Для определения размера будущих затрат на эксплуатацию можно применять три метода оценки.
Доходный метод
При расчете расходов на эксплуатацию с помощью доходного метода исходят из объема валового дохода. Сумма валового дохода принимается за 100% , и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент от этой суммы. Например, общая сумма операционных расходов для бизнес-центра «Нобель» составляет около 12% от валового дохода.
Затратный метод
С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории:
— расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;
— расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.
К первой категории, на наш взгляд, можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.
Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.
Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.
Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше[17].
Метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов — в расчете на единицу объема или площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости. Другими словами, независимо от объема валового дохода та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для бизнес-центра данного класса.
Одной из разновидностей данного подхода является метод "объектов-аналогов", который заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости (табл. 4.4).
Таблица 4.4
Пример значений укрупненных показателей затрат по видам работ
Вид работ
| у.е. на кв. м в месяц
| Техническое обслуживание
| 0.27
| Планово-предупредительные работы
| 0.4
| Текущий ремонт
| 0.21
| Комплексная уборка
| 0.24
| Специальное техобслуживание
| 0.32
| Технический консалтинг
| 0.18
| Материально-техническое снабжение
| 0.12
| Фонд оплаты труда
| 0.9
| Итого
| 2,7
|
Кроме того, расчет эксплуатационных ресурсов осуществляется либо на основе установленной мощности потребителей ресурсов, либо с применением специальных формул и технически обоснованных нормативов. В основе таких расчетов, как правило, лежат достаточно точные объективные физические показатели, характеризующие современные требования к комфортной среде обитания и уровню эксплуатации.
Следует заметить, что затраты эксплуатационных ресурсов, отнесенные нами к первой категории, имеют место при любом типе экономики, и их нормирование требуется не только в условиях рынка. Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания. Именно поэтому в свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расхода ресурсов. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствующие руководящие документы.
С одной стороны, к таким документам можно отнести СНиПы и другие аналогичного содержания нормативы, обеспечивающие строительное проектирование. Например, к действующим на сегодняшний день нормативам данного типа можно отнести:
СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация" изд. 1996 г. (с изменениями)
СНиП 2.04.05-91 "Отопление, вентиляция, кондиционирование" изд. 1994 г. (с изменениями)
СНиП II - 3 -79 "Строительная теплотехника" изд. 1995 г. (с изменениями)
СНиП 2.04.08- 87 "Газоснабжение" изд. 1994 г. (с изменениями)
СНиП 23 - 05 - 95 "Естественное и искусственное освещение" изд. 1996 г. (с изменениями)
Изменения к нормативам регулярно публикуются в журнале "Бюллетень строительной теплотехники"
Используя данные документы, возможно например, принять расходы на отопление здания, либо в соответствии с нормативными показателями (табл. 1б изменения №3 СНиП II-3-79 "Строительная теплотехника" в соответствии с Постановлением Госстроя России от 2 февраля 1998 г. № 18-11), либо как расходы на возмещение теплопотерь здания - в зависимости от теплофизических характеристик ограждающих конструкций.
С другой стороны, нормативы эксплуатационных ресурсов разрабатывали многочисленные учреждения коммунального хозяйства. Данные нормативы актуальны на сегодняшний день и до сих пор применяются организациями коммунального хозяйства на территории России.
К таким нормам можно отнести:
"Межотраслевые нормативные материалы для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений." М. 1992г.
"Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий"М.1988г.
"Рекомендации по определению норм накопления ТБО для городов РСФСР." М. 1982г.
"Санитарная очистка и уборка населенных мест". Справочник. М. 1990 г.
"Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения" М. Стройиздат. 1988 г[18].
Сравнительный, который заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Например, если мы планируем расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса «В», логично взять в качестве примера аналогичный объект.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию — это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее в зависимости от сезона различаются. При подготовке к отопительному сезону — в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину. Можно указать среднюю величину расходов на эксплуатацию, например, $2,5 на м2 в месяц, но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью — повышаться до $4,5 на м2 в месяц.
Оценка затрат на эксплуатацию может быть выполнена на любой стадии существования здания.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|