Термины, применяемые в стандартах ВОМА при измерении арендуемых площадей

Общая площадь застройки – общая площадь здания, измеренная по внешней стороне всех внешних стен, т.е. площадь застройки здания. Она обычно не применяется в целях аренды.

Общая измеренная площадь – общая площадь здания, ограниченная Основным Сегментом, за исключением всех парковок и погрузочных площадок (или их частей), расположенных вне линии застройки. В сущности, равняется сумме арендуемой площади + вертикальные проемы. В основном не используется в целях расчета аренды и рассчитывается на поэтажной основе.

Основные вертикальные проемы – лестницы, лифтовые шахты, дымоходы, вертикальные вентиляционные каналы и тому подобное, и окружающие их стены. Атриум, световые шахты и подобные проемы над чистым полом включаются в это определение. Однако в него не включаются вертикальные проемы, построенные для частного пользования арендатором, занимающим офисные помещения на более чем одном этаже. Структурные колонны, отверстия для вертикальных электрических кабелей или телефонных линий, и водопровода не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа равняется общей измеренной площади этажа минус основные вертикальные проемы для этого же этажа. В основном фиксируется для всего срока службы здания и редко изменяется в связи с изменением размера или конфигурации коридора, поскольку все такие коридоры включены в арендуемую площадь этажа.

Полезная площадь – измеренная площадь административно-служебных помещений, складских помещений или общего пользования на этаже. Общая сумма всей полезной площади на этаже равняется Полезной Площади Этажа на этом же этаже.

Полезная площадь представляет собой фактически занятую площадь административно-служебных или складских помещений и являющуюся наиболее важной для арендатора как в плане оценки помещения, так и распределения площади среди персонала.

Офисные помещения– площадь, где арендатор обычно размещает персонал и/или мебель в целях чего производится расчет площади.

Складские помещения – площадь административного здания, соответствующая требованиям ведения розничной торговой деятельности и включенная в полезную площадь этажа. Складские помещения должны иметь выход на улицу и располагаться на первом этаже, но необязательно иметь отдельный вход.

Площадь общего пользования здания – это площадь здания, которая обеспечивает обслуживание арендаторов здания, но которая не включена в Административно-служебные помещения и Складские помещения отдельно взятого арендатора. К таким помещениям обычно относятся основные вестибюли, площадь атриумов на уровне чистого пола, помещение для консьержки, залы конференций, фойе, предприятия общественного питания, оздоровительные и фитнес центры, медицинские учреждения, гардеробы или душевые, помещения для почты, зона обслуживания, такая как полностью закрытый технический этаж или аппаратная. Зоны парковки, основные сегменты погрузочных площадок находящихся за линией застройки, основные вертикальные проемы не входят в площадь общего пользования.

Полезная площадь этажа – сумма полезной площади, административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания на одном этаже. Эта цифра может изменяться в течение срока службы здания, поскольку коридоры расширяются, договоры переделываются и этажи реконструируются.

Площадь общего пользования на этаже - помещения на этаже, доступные преимущественно для пользования арендаторами этого этажа. Например, ванные, уборные, помещения для электрооборудования, помещения для телекоммуникаций, технические помещения, лифтовые холлы и общественные вестибюли.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной на этаже – в основном это соотношение суммы общей арендуемой площади к общей полезной площади на данном этаже. Итоговый коэффициент используется для конвертации полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь - это полезная площадь административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания, плюс доля площади общего пользования на этаже на данном этаже. Общая сумма всех основных арендуемых площадей на этаже равна арендуемой площади этого этажа.

Следует заметить, что согласно прежним редакциям Стандарта BOMA, основные арендуемые площади фактически были конечными арендуемыми площадями, поскольку предыдущие редакции действовали только на поэтажной основе.

Арендуемая площадь здания – равняется сумме всех арендуемых площадей всех этажей.

Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной – этот коэффициент представляет собой валовой показатель, применяемый при распределении площади здания общего пользования в расчете на всю полезную площадь здания.

Арендуемая площадь – это полезная площадь офисных помещений и складских помещений совместно с долей площади общего пользования этажа и здания. Арендуемая площадь определяется умножением полезной площади на комбинированный Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной – комбинированный пересчетный коэффициент, полученный путем умножения Коэффициента соотношения арендуемой площади этажа к полезной на Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной, который при применении к полезной площади дает арендуемую площадь помещения. (Общая арендуемая площадь ÷ полезная площадь = А/П коэффициент).

Взаимосвязь рассмотренных площадей и коэффициентов приведена в таблице 4.2.

Таблица 4.2

Формулы конвертации площадей

Для того чтобы перейти от площади к арендной плате и определить соотношение между размером арендной платы за арендуемые квадратные метры и размером арендной платы за полезные квадратные метры, следует использовать следующие формулы:

Арендная плата за 1 м² арендуемой площади x АП/ПП = Арендная плата _.за 1 м² полезной площади.

Арендная плата за 1 м² полезной площади / АП/ПП = Арендная плата _.за 1 м² арендуемой площади.

Таким образом, каждый из арендаторов оплачивает полностью полез­ную площадь своего офиса и частично (пропорционально доле своей по­лезной площади в общей полезной площади этажа) площадь, сдаваемую в аренду, но находящуюся в общем пользовании.

Примеры расчёта площадей по методу BOMA приведены на рис. 4.3.

2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.

Под контрактной рентой принято понимать арендную плату, зафикси­рованную в договоре аренды между арендодателем (собственником, дове­рительным управляющим) и арендатором.

Рыночная рента - арендная плата, складывающаяся на рынке в акту­альных условиях.

В зависимости от развития рыночной конъюнктуры контрактная рента может оказаться как выше рыночной, так и ниже нее. В случае превышения контрактной ренты над рыночной арендодатель получает преимущества перед другими арендодателями, сдающими недвижимость в аренду по ры­ночным ставкам. При превышении рыночной ренты контрактной преимущества получает арендатор, издержки которого по оплате арендуе­мого имущества оказываются ниже издержек других арендаторов.

Отмеченные обстоятельства находят отражение в борьбе за разницу между контрактной и рыночной рентой, что практически может принимать формы борьбы за сроки аренды и за право субаренды.

Установление сроков аренды и особенно сроков пересмотра арендной платы, может быть как в пользу арендатора, так и в пользу арендодателя. Так, в случае тенденции рыночных ставок арендной платы к повышению арендатор должен быть заинтересован (при прочих равных условиях) в уве­личении сроков с неизменными контрактными ставками. Напротив, в слу­чае с наличием на рынке тенденции к снижению арендной платы он заин­тересован в возможно более частом пересмотре контрактной ренты.

Очевидно, что интересы арендодателя противоположны: при тенденции к росту арендной платы он заинтересован в возможно более частом пере­смотре контрактных ставок, при тенденции к снижению - в более редком.

Возможность разных по направленности тенденций в динамике арендной платы должна быть учтена управляющим при формировании арендной полити­ки, выработке условий договоров аренды.

Во второй форме борьбы за право субаренды может быть заинтересован арендатор, сдавая часть занимаемых им помещений на условиях субаренды и присваивая таким образом разницу между ставками ренты.

Рис.4.3 Пример расчёта площадей по методу BOMA

Управляющий должен предвидеть такую возможность и сформировать отношение к ней. При этом могут быть различные оценки и подходы к ре­шению проблемы субаренды.

Наиболее простым выходом может быть запрет арендаторам сдавать имущество в субаренду с прямым указанием на это в заключаемых с ними договорах. Такой подход может быть обоснован увеличением нагрузки на управляющего и его команду, снижением степени его контроля над объек­том, несовместимостью субарендатора с другими арендаторами и т.д.

Вместе с тем в определенных условиях субаренда может не только допус­каться, но и поощряться. Например, если за счет субаренды увеличивается общий объем арендной платы, получаемой собственником; если арендатор снимает с собственника (управляющего) часть проблем, связанных с поис­ком арендаторов, принимает на себя часть иных функций по управлению объектом.

1. Способы включения в арендную плату расходов

Установление арендной платы за недвижимое имущество, как уже от­мечалось, может осуществляться на основе двух основных вариантов (при­нципов): полной (общей) и чистой ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам несет все опера­ционные расходы по содержанию арендуемых помещений, оплате комму­нальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.

При общей ренте арендатор выплачива­ет арендодателю арендную плату, а все операционные расходы несет арен­додатель.

Таким образом,

Чистая рента = Амортизация (износ) + Процент на капитал (стоимость объекта недвижимости, переданного в аренду),

Полная (общая) рента ₌ Чистая рента + Операционные расходы по содержанию объекта недвижимости.

Эти принципы, разумеется, на практике могут проявляться через оп­ределенные промежуточные формы, что чаще всего и бывает: часть опе­рационных расходов (затраты на электроэнергию, например) берет на себя арендатор, другая часть (расходы на уборку, вывоз мусора и пр.) включает­ся в арендную плату. Такой подход носит название распределенная арендная плата (рента).

Выбор того или иного принципа установления арендной платы зависит от конкретных условий, в которых принимается решение. Так, при сдаче в аренду целого здания может быть целесообразен принцип чистой ренты (что, по сути, предполагает освобождение собственника от бремени содер­жания объекта), а при сдаче помещений в офисном центре более обоснован принцип общей ренты.

На практике, в большинстве случаев при сдаче в аренду помещений в офисных зданиях значительная часть операционных расходов включается в арендную плату: (уборка мест общего пользования, техническое обслуживание здания, охрана и пр.). Часто включаются в арендную плату и коммунальные платежи, за исключением оплаты электроэнергии.

4. Способы определения и подходы к оценке величины арен­дной платы[16]

Арендная плата, как правило, устанавливается в абсолютном измере­нии на единицу площади (или иногда на единицу недвижимости). Однако помимо этого способа установления арендной платы могут существовать и иные. Так, достаточно широкое распространение на практике получил так называемый процентный способ установления арендной платы, при котором арендная плата привязывается к какому-либо из показателей, отражающих результаты деятельности арендатора. Наиболее часто в качестве такого по­казателя фигурирует показатель объема продаж (выручки), получаемой с арендуемой площади.

Процентный способ установления арендной платы может быть исполь­зован при сдаче в аренду торговых помещений, особенно в случаях, ког­да сложно определить абсолютный размер арендной платы за занимаемые арендатором площади. При этом во внимание должны быть приняты тип продаваемого товара и объем продаж, оборачиваемость товарных запасов, необходимые для торговли площади, уровень торговых наценок, влияние присутствия арендатора на общую привлекательность объекта для посети­телей (и арендаторов).

Достаточно распространено для торговых площадей также сочетание базовой ставки (уплачиваемой в абсолютном размере на единицу площади) с процентной арендной платой (комбинированный способ). В общем слу­чае это полезно для налаживания конструктивного взаимодействия между арендатором и собственником, их взаимной заинтересованности в повы­шении объемов продаж, что должно быть учтено управляющим при фор­мировании арендной политики.

В российской практике использование комбинированного способа установ­ления арендных ставок в торговых центрах еще на стало распространенной практикой, однако, крупные торговые центры уже начинают использовать та­кой подход, устанавливая фиксированную ставку для крупных или хорошо себя зарекомендовавших арендаторов ниже, чем для аналогичных арендаторов, но добавляя к ней процент от оборота арендатора (в зависимости от профиля -от 3 до 15%).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: