Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости

Статистика – это инструмент описания и анализа некоторых характеристик или признаков интересующих нас объектов (процессов). Признаки используют для описания единичных объектов, например, количество арендуемых объектов, а для анализа массовых явлений применяют статистические показатели, например, средняя стоимость аренды квадратного метра в офисе класса А в Санкт-Петербурге в 2006 году составила 900 долл. в год – характеристика целой совокупности объектов, состоящей из офисов класса А в Санкт-Петербурге. При этом стоимость аренды в одном конкретном офисе будет признаком этого офиса.

Приведенный в предыдущем абзаце статистический показатель состоит из качественной стороны: средняя стоимость аренды квадратного метра в офисе класса А, и количественной стороны, выраженной числом и единицей: 900 и долл. в год. Также этот показатель имеет географические границы: в Санкт-Петербурге, и интервал времени: в 2006 году. Также границы могут быть отраслевыми или др., а вместо интервала может быть указан момент времени.

Статистические показатели делят:

1. По качественной стороне: на показатели свойств конкретных совокупностей и на универсальные показатели статистических свойств. Показатели свойств конкретных совокупностей определяются конкретной наукой, которая занимается исследованием данной совокупности или здравым смыслом. Например, показатель рождаемости определяется демографией, доходности – финансами и т.д. Универсальные показатели статистических свойств не зависят от конкретного содержания явлений, например, средние величины, показатели вариации, связи признаков, скорости, темпов роста и прироста и т.п. Эти показатели создаются и развиваются в общем виде самой статистикой.

2. По количественной стороне: на абсолютные и относительные.

Абсолютный показатель отражает какое-либо суммарное число единиц, характеризующих объект, например, суммарная площадь приватизированной недвижимости в Санкт-Петербурге в 2005 году. Как правило, абсолютные показатели характеризуют сумму первичных признаков объекта.

Относительные показатели позволяют использовать сравнение как метод анализа и образуются как соотношение различных абсолютных или относительных показателей. Например, доля помещений в Центральном районе, переданных КУГИ в доверительное управление, или индекс этой доли, как отношение ее значения в этом году к значению ее же в базовом году. Относительные показатели также подразделяются на шесть групп.

В первую входят показатели, характеризующие структуру объекта, т.е. доля – отношение части к целому. Доли часто выражают в процентах.

Во вторую группу входят показатели, характеризующие динамику процесса, изменение во времени. Такие показатели включают в себя темпы роста, прироста, параметры уравнений трендов, индексы.

В третью группу включают относительные показатели, характеризующие взаимосвязь признаков в совокупности явлений. Например, показатели корреляции, эластичности, детерминации, аналитические индексы.

К четвертой группе относят показатели, характеризующие соотношение разных признаков того же объекта между собой. Это показатели, обобщающие вторичные признаки объектов. Например, производительность труда – отношение годового выпуска предприятия к годовым затратам труда.

В экономике именно относительные показатели, характеризующие величину признака объекта, рассчитанные на единицу другого признака, используются для измерения эффективности производства или аналогичной деятельности. Для управления недвижимостью это может быть объем арендных платежей, полученных организацией на одного сотрудника или человеко-час.

Особой группой относительных показателей считают показатели – отношения фактического значения признака и его нормативного, планового, оптимального или максимального значения. Примерами могут быть КПД механизмов или отношение доходности капитала данного предприятия к среднему показателю по отрасли.

Последний вид показателей является результатом сравнения разных объектов по одинаковым признакам. Так можно сравнивать ставку арендной платы на разных сегментах рынка.

Таким образом, мы можем рассчитывать индексы в виде соотношения как первичных, так и вторичных показателей на разные моменты или за разные промежутки времени. На основе экономического анализа и здравого практического смысла мы можем выбрать набор статистических признаков и показателей для описания рынка недвижимости, которые есть смысл соотнести в динамике путем расчета индексов.

Сбор статистических данных, полученных при анализе рынка недвижимости, может осуществляться двумя методами: сплошным обследованием и выборочным обследованием рынка. Первым методом определяются такие показатели, как зарегистрированный объём сделок купли-продажи объектов, объём строительства новых объектов за период и т.п. Они характеризуются тем, что новые данные суммируются с ранее полученными, и только полный итог формирует правильный конечный результат. Например, ввод в действие жилых домов в городе за период или динамика объёма зарегистрированных сделок купли-продажи.

Расчёт среднего значения

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты Ц₁, Ц₂ и т.д., накопленных за определённый промежуток времени, является определение средней цены объекта в выборке Ц_ср. по формуле среднего арифметического:

,

где n – число накопленных значений цен (объём выборки).

В практике анализа рынка недвижимости существует система показателей с размерностью руб./кв.м., использующихся для различных целей и отличающихся способами его определения.

А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени). Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов («бухгалтерский метод») (руб./кв.м.):

,

где: Ц₁, Ц₂ ,…, Ц_n – цена объектов;

П₁, П₂, …, П_n – общая площадь объектов.

Б. Средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв.м.).

Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке:

,

где: С₁, С₂ и т.д. – цена 1 кв.м. общей площади объекта;

N – число объектов в выборке;

и т.д.

Такой способ может применяться и для расчёта средней цены или арендной ставки в группе объектов, близких по площади. В противном случае необходимо использовать способ В.

В. Средневзвешенная удельная цена (арендная ставка) в выборке (руб./кв.м., руб./кв.м. в год). Определяется по формуле средневзвешенного арифметического, с учётом площадей объектов:

,

где: С₁ – цена (арендная ставка) первого объекта и т.д. (руб/м²).

Результат вычисления по формулам п.А и п.В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв.м. можно называть средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в руб./кв.м.

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.

Наличие нескольких выборок объёмом n_j, выделенных по признаку типа объектов, либо размера, либо района местоположения, либо по сочетанию признаков, позволяет получить среднее значение цены 1 кв.м. для каждой категории объектов, а затем получить среднее значение по совокупности объектов. При этом используется формула средневзвешенной арифметической без учёта площади (средняя удельная цена объектов в объединённой выборке), либо с учётом площади (средневзвешенная по площади цена 1 кв.м. или арендная ставка в объединённой выборке):

;

где: М – число объединяемых выборок;

N – число объектов в выборке;

J – порядковый номер выборки (j равно от 1 до m)

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: