Показатели мониторинга рынка недвижимости
Участников рынка недвижимости крупного города можно разделить на пять группы: население, пользователи недвижимости, инвесторы, профессиональные участники рынка недвижимости и государство.
Потребности в информации о количественном анализе динамики рынка аренды объектов недвижимости для населения связаны, в основном, с рынками объектов недвижимости личного потребления и с процессами, происходящими на этих рынках.
Потребность других групп участников рынка в организации системы исследования рынка недвижимости посредством индикативного мониторинга весьма значительна.
Интересующие показатели, в соответствии со структурой потребностей каждой группы, включают экономические, технические и организационно-технические показатели. По составу показателей группы очень близки и, в наиболее общем виде, включают следующие:
Экономические показатели рынка недвижимости
- показатели динамики ценовых параметров;
- показатели динамики количественных параметров;
- показатели динамики ликвидности;
- показатели динамики сроков аренды;
- показатели динамики эксплуатационных расходов;
- показатели динамики инвестиций в объекты аренды;
- показатели динамики доходности недвижимости;
- показатели динамики сроков окупаемости;
- показатели динамики рисков инвестиций;
- анализ динамики распределения показателей;
- анализ структурных сдвигов.
Технические показатели рынка недвижимости
- динамика распределения географических характеристик (характеристик местоположения);
- динамика площадных характеристик;
- динамика этажности (величины заглубления для цоколей и подвалов);
- динамика уровня технической оснащенности объектов;
- динамика уровня отделки помещений;
- динамика других качественных характеристик (тип входа, наличие охраны, состояние двора, наличие парковки и т.п.).
Эти показатели важны не сами по себе, а в виде динамики количественных и ценовых показателей объектов недвижимости в разрезе различных сочетаний их технических характеристик и распределения (временного, географического, между типами и секторами рынка).
Организационно-технологические показатели рынка недвижимости
- изменения в части субъектов рынка, их надежности и особенности;
- изменения в части процедуры осуществления сделок;
- изменения существующих на рынке градостроительных, юридических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и т.п. требований и ограничений;
- изменения в законодательстве в отношении объектов аренды и субъектов сделок;
- изменения в налоговом законодательстве, связанные с инвестированием в недвижимость, налоги и налоговыми льготами;
- динамика времени осуществления сделок;
- динамика уровня и состава трансакционных издержек;
- анализ опасностей и возможных потерь.
Выходным результатом мониторинга являются значения определённого набора показателей каждого из свойств, которые выбираются аналитиком в соответствии с целями исследования и решаемой задачей. В общем случае для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается следующий набор статистических показателей (индикаторов) состояния рынка.
По ценовой ситуации:
- минимальные, максимальные, средние за период (неделя, месяц, квартал, год) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок (предложений)
- размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок,
- частотное распределение цен (ставок) в выборках (гистограмма);
- среднеквадратические отклонения выборок (СКО)
- погрешности в определении средних значений.
По конъюнктуре спроса и предложения:
· объёми структура спроса и предложения (общий объём предлагаемых в аренду площадей) доля незанятых (вакантных площадей);
· ввод в строй площадей объектов;
· соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов.
По активности (оборотам) рынка:
· числозарегистрированных сделок купли-продажи, аренды на вторичном и первичном рынках, в том числе с использованием ипотечного кредитования, объём поглощённых рынком площадей;
· отношение этих величин к объёму предложения, спроса, общему объёму объектов различных видов и подвидов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля поглощённых арендуемых площадей), дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок.
По ёмкости рынка:
- объём предложения и сделок на рынке аренды, вторичном и первичном рынке в денежном выражении, дифференцированные по видам деятельности, сегментам рынка, качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок.
По ликвидности объектов:
- минимальное, максимальное, среднее за период время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных (время от момента выставления на продажу, аренду или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по различным признакам и обобщённые по совокупности сделок;
- размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок;
- частотное распределение времени в выборках (гистограмма);
- среднеквадратические отклонения выборок (ско);
- погрешности в определении средних значений.
По инфраструктуре рынка:
· число зарегистрированных сертифицированных риэлторских, оценочных, девелоперских, юридических, информационных агентств, специализированных СМИ, фирм, представляющих услуги по управлению недвижимостью, консалтинговые, страховые, образовательные и иные услуги на рынке недвижимости;
· распределение их по размеру, количеству квалифицированных специалистов, оборотам, доле рынка (в натуральном и денежном выражении).
По состоянию правовой среды:
· состояние законодательной и нормативной базы на федеральном, региональном, муниципальном уровне по различным сегментам рынка (видам недвижимости, видам операций с ними) и аспектам его регулирования, административные условия входа на рынок и работы на рынке;
· налоговое регулирование и его влияние на рынок, влияние пробелов и коллизий в законодательстве на активность рынка и ценовую ситуацию на нём.
По внешним условиям функционирования рынка:
· макроэкономическиепоказатели, политические, географические, социально-экономические условия в регионе, состав и состояние фонда существующих и строящихся объектов.
Группирование объектов по различным основаниям может происходить с различной степенью укрупнения и детализации. Так, разделение по местоположению может осуществляться по укрупнённым либо по детализированным зонам.
Аналогично необходимо поступать и при типизацииобъектов по другим признакам. Совокупность объектов рынка необходимо разделять по признакам качества на типы, классы (вплоть до единичного здания) и определять среднюю удельную цену (как и иные показатели) для каждого типа. Формы аналитических таблиц заполняются теми или иными показателями в зависимости от анализируемой базы данных (например, база сделок или база предложения) и наличия исходных данных (например, данных о числе зарегистрированных сделок).
Так, при обработке базы предложений необходимо рассчитывать и регистрировать не менее пяти показателей:
1) минимальная; 2) средняя; 3) максимальная удельная цена (арендная ставка); 4) объём выборки; 5) среднеквадратическое отклонение (СКО); 6) погрешность в определении среднего.
Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.
|