Сделай Сам Свою Работу на 5

Показатели мониторинга рынка недвижимости





 

Участников рынка недвижимости крупного города можно разделить на пять группы: население, пользователи недвижимости, инвесторы, профессиональные участники рынка недвижимости и государство.

Потребности в информации о количественном анализе динамики рынка аренды объектов недвижимости для населения связаны, в основном, с рынками объектов недвижимости личного потребления и с процессами, происходящими на этих рынках.

Потребность других групп участников рынка в организации системы исследования рынка недвижимости посредством индикативного мониторинга весьма значительна.

Интересующие показатели, в соответствии со структурой потребностей каждой группы, включают экономические, технические и организационно-технические показатели. По составу показателей группы очень близки и, в наиболее общем виде, включают следующие:

Экономические показатели рынка недвижимости

- показатели динамики ценовых параметров;

- показатели динамики количественных параметров;

- показатели динамики ликвидности;

- показатели динамики сроков аренды;

- показатели динамики эксплуатационных расходов;



- показатели динамики инвестиций в объекты аренды;

- показатели динамики доходности недвижимости;

- показатели динамики сроков окупаемости;

- показатели динамики рисков инвестиций;

- анализ динамики распределения показателей;

- анализ структурных сдвигов.

Технические показатели рынка недвижимости

- динамика распределения географических характеристик (характеристик местоположения);

- динамика площадных характеристик;

- динамика этажности (величины заглубления для цоколей и подвалов);

- динамика уровня технической оснащенности объектов;

- динамика уровня отделки помещений;

- динамика других качественных характеристик (тип входа, наличие охраны, состояние двора, наличие парковки и т.п.).

Эти показатели важны не сами по себе, а в виде динамики количественных и ценовых показателей объектов недвижимости в разрезе различных сочетаний их технических характеристик и распределения (временного, географического, между типами и секторами рынка).

Организационно-технологические показатели рынка недвижимости



- изменения в части субъектов рынка, их надежности и особенности;

- изменения в части процедуры осуществления сделок;

- изменения существующих на рынке градостроительных, юридических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и т.п. требований и ограничений;

- изменения в законодательстве в отношении объектов аренды и субъектов сделок;

- изменения в налоговом законодательстве, связанные с инвестированием в недвижимость, налоги и налоговыми льготами;

- динамика времени осуществления сделок;

- динамика уровня и состава трансакционных издержек;

- анализ опасностей и возможных потерь.

Выходным результатом мониторинга являются значения определённого набора показателей каждого из свойств, которые выбираются аналитиком в соответствии с целями исследования и решаемой задачей. В общем случае для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается следующий набор статистических показателей (индикаторов) состояния рынка.

По ценовой ситуации:

- минимальные, максимальные, средние за период (неделя, месяц, квартал, год) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок (предложений)

- размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок,

- частотное распределение цен (ставок) в выборках (гистограмма);

- среднеквадратические отклонения выборок (СКО)

- погрешности в определении средних значений.



По конъюнктуре спроса и предложения:

· объёми структура спроса и предложения (общий объём предлагаемых в аренду площадей) доля незанятых (вакантных площадей);

· ввод в строй площадей объектов;

· соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов.

По активности (оборотам) рынка:

· числозарегистрированных сделок купли-продажи, аренды на вторичном и первичном рынках, в том числе с использованием ипотечного кредитования, объём поглощённых рынком площадей;

· отношение этих величин к объёму предложения, спроса, общему объёму объектов различных видов и подвидов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля поглощённых арендуемых площадей), дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок.

По ёмкости рынка:

- объём предложения и сделок на рынке аренды, вторичном и первичном рынке в денежном выражении, дифференцированные по видам деятельности, сегментам рынка, качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок.

По ликвидности объектов:

- минимальное, максимальное, среднее за период время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных (время от момента выставления на продажу, аренду или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по различным признакам и обобщённые по совокупности сделок;

- размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок;

- частотное распределение времени в выборках (гистограмма);

- среднеквадратические отклонения выборок (ско);

- погрешности в определении средних значений.

По инфраструктуре рынка:

· число зарегистрированных сертифицированных риэлторских, оценочных, девелоперских, юридических, информационных агентств, специализированных СМИ, фирм, представляющих услуги по управлению недвижимостью, консалтинговые, страховые, образовательные и иные услуги на рынке недвижимости;

· распределение их по размеру, количеству квалифицированных специалистов, оборотам, доле рынка (в натуральном и денежном выражении).

По состоянию правовой среды:

· состояние законодательной и нормативной базы на федеральном, региональном, муниципальном уровне по различным сегментам рынка (видам недвижимости, видам операций с ними) и аспектам его регулирования, административные условия входа на рынок и работы на рынке;

· налоговое регулирование и его влияние на рынок, влияние пробелов и коллизий в законодательстве на активность рынка и ценовую ситуацию на нём.

По внешним условиям функционирования рынка:

· макроэкономическиепоказатели, политические, географические, социально-экономические условия в регионе, состав и состояние фонда существующих и строящихся объектов.

Группирование объектов по различным основаниям может происходить с различной степенью укрупнения и детализации. Так, разделение по местоположению может осуществляться по укрупнённым либо по детализированным зонам.

Аналогично необходимо поступать и при типизацииобъектов по другим признакам. Совокупность объектов рынка необходимо разделять по признакам качества на типы, классы (вплоть до единичного здания) и определять среднюю удельную цену (как и иные показатели) для каждого типа. Формы аналитических таблиц заполняются теми или иными показателями в зависимости от анализируемой базы данных (например, база сделок или база предложения) и наличия исходных данных (например, данных о числе зарегистрированных сделок).

Так, при обработке базы предложений необходимо рассчитывать и регистрировать не менее пяти показателей:

1) минимальная; 2) средняя; 3) максимальная удельная цена (арендная ставка); 4) объём выборки; 5) среднеквадратическое отклонение (СКО); 6) погрешность в определении среднего.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.