Купля-продажа объектов недвижимости.

Общие положения. В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую сторонами денежную сумму.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем – принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей предыдущего собственника.

Рента. Гражданский кодекс описывает ситуации, когда купля-продажа осуществляется на условиях выплаты продавцу эквивалента стоимости квартиры путём выделения средств на содержание такого лица.

К таким видам договоров относится рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть постоянной, когда обязанностьвыплачивать ренту является бессрочной, либо пожизненной – на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ПС РФ).

Аренда.

Общие положения. Аренда объекта недвижимости – давно известный вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655).

Договор аренды на срок более года, a, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Если в договоре аренды не оговорен срок, на который он заключен, договор считается заключённым на неопределенный срок (ст. 610 п. 2 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок не подлежит обязательной государственной регистрации.

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счёт арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае проведения капитального ремонта, по согласованию сторон, арендатор вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счёт арендной платы.

В определённых случаях арендованное имущество может быть сдано в субаренду,при этом срок субаренды не может превышать срокасамого договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды путём обращения в суд в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Лизинг.

Помимо обычных сделок с недвижимостью объект может стать предметом договора лизинга. В соответствии со ст. 655 ГК РФ «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца».

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Доверительное управление.

Недвижимое имущество может быть передано в доверительное управление. В соответствии с нормами Гражданского кодекса по договору доверительного управления учредитель управления передаёт доверительному управляющему на определённый срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, указанного учредителем.

Одним из основных преимуществ этого вида договора является возможность для собственника привлечь управляющую компанию или предпринимателя, которые обладают достаточным количеством информации, профессионализма и знанием конъюнктуры рынка для наилучшего использования имущества и увеличения доходности инвестиций.

Цели доверительного управления зависят от того, что хочет получить в результате учредитель: это может быть использование имущества в целях извлечения рисковой, но быстрой прибыли, либо наоборот. Небольшой, но стабильный доход, либо сохранение активов от инфляции, либо долгосрочный прирост инвестиций.

Учредителем управления может являться собственник имущества. Доверительное управление не может быть учреждено лицом, обладающим имуществом на основании ограниченного вещного права.

Объектами доверительного управления могут выступать имущественные комплексы, предприятия, отдельные недвижимые объекты, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Имущество, передаваемое по договору о доверительном управлении, должно быть точно оговорено в самом договоре, т.е. должен быть определён точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества.

Управляющим может стать как индивидуальный предприниматель, так и любая коммерческая организация.

Существует запрет выступления в роли управляющего унитарных государственных и муниципальных предприятий, этот запрет связан с возможной ответственностью управляющего по обязательствам принадлежащим ему имуществом, что исключается ограниченным характером прав такого юридического лица на закрепленное за ним имущество собственника. Очевидна и невозможность выступления в этом качестве некоммерческих организаций или граждан, не являющихся предпринимателями, поскольку деятельность управляющего предполагает постоянное совершение юридических действий, то есть профессиональное участие в имущественном обороте.

Наследование.

Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество, В случае отсутствия завещания, наследники определяются в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

· в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

· во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Существуют лица, которым должнабыть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае нерационально. В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и для рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: