Сделай Сам Свою Работу на 5

Вторая физическая составляющая недвижимости – усовершенствования (улучшения) земли.





Под усовершенствованиями (улучшениями) понимаются любые произведённые с землёй изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведённых на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

В соответствии с «Общероссийским классификатором основных фондов» ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359 от 01.01.1996, в ред. от 14.04.1998), а также «Положением о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики» (утв. Минэкономразвития РФ N ГГ-181, Минфином РФ N 13-6-5/9564, МНС РФ N БГ-18-01/3 02.12.2002): к подразделу "Сооружения" относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.



Например, промышленные сооружения - инженерные сооружения, выполняющие определенные функции в производственном процессе (трубопроводы, бункеры, водонапорные башни и др.) либо предназначенные для восприятия нагрузок от технологического оборудования (постаменты, конвейерные галереи и т. д.);

защитные сооружения - фортификационные сооружения для защиты личного состава войск, военной техники, материальных запасов и населения от средств поражения (щели, блиндажи, убежища и укрытия). Для защиты населения могут использоваться подвалы, туннели, метро, шахты и др.;

гидротехнические сооружения - предназначены для использования водных ресурсов, а также для борьбы с разрушающим действием водной стихии. Различают гидротехнические сооружения: водоподпорные (плотины, дамбы и т. п.), водопроводящие (каналы, трубопроводы, тоннели и др.), регуляционные (полузапруды, ограждающие валы и т. п.), водозаборные, водосбросные, специальные (здания гидроэлектростанций, шлюзы, судоподъемники и др.). Часто гидротехнические сооружения объединяют в единый комплекс – гидроузел;



подземные сооружения - специально оборудованные горные выработки в толще горных пород, имеющие различное назначение: транспортные и гидротехнические тоннели; метрополитен; электростанции; холодильники; пешеходные переходы, гаражи и другие объекты городского хозяйства; емкости для хранения воды, нефти, газа, отходов; промышленные предприятия; лечебные учреждения; военные объекты;

фортификационные сооружения - нижние сооружения для укрытия и наиболее эффективного применения оружия, боевой техники в бою, размещения пунктов управления, а также для защиты войск, населения и объектов тыла от средств поражения противника. Делятся на полевые и долговременные (открытого и закрытого типа);

судно - плавучее сооружение для перевозки грузов и пассажиров, водного промысла, добычи полезных ископаемых, спортивных состязаний, а также для военных целей.

Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных явлений и т.п.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Таким образом, из приведенных выше определений следует, что здание, в отличие от сооружения, имеет своей конструктивной особенностью наличие стен и кровли.



В связи с понятием «усовершенствования» интересен и важен вопрос о том, когда заканчивается необработанный, естественный земельный участок и начинается «участок с улучшениями».

Очевидно, что участок с усовершенствованиями – это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли, а, следовательно, и стоимость его более высока.

На практике встречаются случаи, когда очень важно точно определить, можно ли считать начатый строительством объект новым объектом недвижимости или мы имеем дело со старым объектом недвижимости (земельным участком) и строительными материалами на нём. Очевидно, что от того, как будет решён вопрос, зависит оценка стоимости недвижимости (например, банком при решении вопроса о выдаче кредита под залог недвижимости).

Законодательством разных стран вопрос о том, когда начинаются усовершенствования, решается по-разному. В Великобритании, например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанного к участку земли уже является усовершенствованием.

Российское законодательство ещё не содержит точного ответа на то, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли участком «с улучшениями», что является одним из факторов, существенно тормозящих развитие рынка недвижимости.

Необходимо обратить внимание на то, что в результате внесения улучшений объект недвижимого имущества – земельный участок, являющийся до приложения усилий человека толькорезультатом действия сил природы, становится результатом взаимодействия ряда факторов производства, которые с точки зрения экономики недвижимости могут быть разделены на землю и внеземельные факторы производства.

Третья физическая составляющая недвижимости - принадлежности.

Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикреплённые к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та ил иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это даёт полное право продавцу отделить её и из элемента недвижимости превратить в вполне «движимое» имущество.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми её принадлежностями.

Признание той или иной вещи принадлежностью может определяться на основе следующих признаков:

1. Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?

3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как личная?

4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или личной?

Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта должно содержать указание на его принадлежности.

Таким образом:

Недвижимое имущество = земля + усовершенствования+ +принадлежности

Следует иметь в виду, что недвижимое имущество – это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, обладающий общими качественными характеристиками. Объект недвижимого имущества – индивидуальная вещь, обладающая как качественными, так и количественными характеристиками. Практика всегда имеет дело с конкретными объектами недвижимого имущества.

Кроме того, необходимо различать понятия «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». «Недвижимость по закону» опирается на «недвижимость по природе», но может включать и объекты, которые по своим физическим характеристикам и не относятся к недвижимому имуществу, но отнесены законодателем к «недвижимому имуществу» в силу того, что способ использования этих объектов оказывает существенное влияние на иных участников хозяйственной деятельности и потому не безразличен обществу.

Например, по российскому законодательству к такого рода объектам в ст. 130 ГК РФ отнесены морские, речные суда, суда внутреннего плавания, воздушные суда, космические объекты.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов даётся в международных конвенциях.

Отнесение объектов, являющихся движимыми по своей природе, к недвижимости обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и означает главным образом то, что на эти объекты распространяется тот же правовой режим, что и на объекты недвижимости, являющиеся таковыми «по природе», т.е. требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Так, регистрации судов и прав на них посвящена глава III (ст.33-51) Кодекса торгового мореплавания (КТМ) РФ. Так, в соответствии со ст. 33 КТМ судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ. В отличие от ст. 131 ГК РФ и ст. 9 Закона о регистрации органом, осуществляющим регистрацию судов на морском транспорте, выступает капитан морского торгового порта, а не соответствующее учреждение юстиции.

Поскольку морское судно является лишь квази-недвижимым имуществом, его регистрация может осуществляться в любом морском торговом порту по выбору собственника судна. В государственном судовом реестре не подлежат регистрации военные корабли, военно-вспомогательные суда и пограничные корабли.

Таким образом, «недвижимость по закону» включает в себя два класса вещей:

- недвижимость по природе: земля и все, прочно связанное с землей;

- квазинедвижимость – объекты, схожие с недвижимостью по природе в юридическом отношении.

Необходимо иметь в виду, что у «недвижимости по природе» и «квазинедвижимости» есть общие не только юридические, но и экономические характеристики, а именно, потенциально высокие внешние эффекты (в том числе, отрицательные), а потому способ, которым собственник (пользователь) использует недвижимое имущество, не безразличен окружающим, поскольку при определенных условиях может нанести им вред.

 








Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 stydopedia.ru Все материалы защищены законодательством РФ.