Договор найма жилого помещения в домах иных фондов

Наем жилого помещения из государственного и муниципального жилого фондов

Федеральным законом от 21.07.2014 N217-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» были закреплены основы найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. При этом, ЖК РФ дополнился двумя новыми разделами «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» (далее, для краткости, мы будем просто называть их жилые помещения) и «Наемные дома».

Сегодня мы поговорим о первом из указанных разделов и, в частности, рассмотрим порядок заключения, существенные условия, срок договора найма такого жилого помещения, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления жилых помещений.

Итак, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях. В качестве наймодателя могут выступать:
-уполномоченные органы государственной власти всех уровней
-организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда (либо, уполномоченная собственником).

В свою очередь нанимателем могут быть:
-граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по общим основаниям ЖК РФ (ч.1 ст.51)
-граждане, признанные по основаниям, установленным другими законодательными актами, нуждающимися в предоставлении жилья в случае, если:
---доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи, приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита на территории соответствующего муниципального образования.
---гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

Учет граждан, имеющих право на получение такого жилья, осуществляется органами местного самоуправления, на основании заявлений граждан и документов, подтверждающих их право на жилое помещение. Граждане, принятые на учет, имеют право подать соответствующее заявление конкретному наймодателю. Предоставление гражданам жилых помещений осуществляется в порядке очереди, исходя из временных критериев подачи заявления. Вне очереди жилье предоставляется:
-гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат
-гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по такому договору найма, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления. Если в заявлении гражданина, указано, что он согласен на предоставление жилья общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилья может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

По данному договору найма может быть предоставлено жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. О том, что такое наемный дом, мы поговорим в следующей статье, а сейчас, рассмотрим основные положения заключаемого договора.

Данный договор заключается в письменной форме (ограничение права собственности подлежит гос. регистрации) и в нем обязательно должны быть указаны:
-срок действия - не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет. Обычно, срок определяется по выбору нанимателя
-размер платы за наем помещения
-порядок его изменения и условия заключения договора на новый срок.

Что касается прав и обязанностей сторон договора, то они соответствуют общим правам и обязанностям, устанавливаемым для подобных отношений ЖК РФ. Отметим лишь некоторые из них:
-содержание и текущий ремонт жилого помещения, являются обязанностью наймодателя
-передача нанимателем жилого помещения (его части) в поднаем либо по договору безвозмездного пользования, и обмен такого жилого помещения, не допускаются.

Данный договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (наниматель обязан уведомить об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения). Договор прекращается в связи с разрушением жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Возможно расторжение в судебном порядке по требованию наймодателя при:
-нарушении правил внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (наличие у нанимателя задолженности)
-передаче жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования
-наличии у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений
-разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает
-систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении
-использовании жилого помещения не по назначению.

При расторжении договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Таковы основные общие положения найма жилого помещения жилищного фонда социального использования– нового вида договора найма, введенного в ЖК РФ.

22. Договор социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в домах иных фондов

(1) Договор найма жилого помещения (наем жилья) является основным институтом жилищного законодательства, договор найма регулируется ГК РФ

Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав граждан. Основным институтом жилищного законодательства, без преувеличения, является договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. (п.1 ст.671 ГК РФ). Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами ЖК РФ. Не претендуя на исчерпывающее регулирование социального и коммерческого найма жилых помещений, гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.
орядок оформления договора найма

Типовой договор найма состоит из нескольких разделов:

•предмет договора;

•права и обязанности сторон;

•порядок расчетов;

•срок и условия действия договора;

•порядок расторжения договора;

•дополнительные условия, адреса;

•паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

•платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;

•акт приема-передачи объекта договора;

•опись имущества;

•дополнительное соглашение (если понадобится).

Предмет договора

Цель соглашения о найме – обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.

Важный пункт – ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах арендатора проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение – доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Помимо подтверждения права собственности, арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами аренды, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут арендовать другие лица, то сведения о них необходимо также вписать в настоящий договор.

Права и обязанности сторон

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади.

(2) По договору найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда одна сторона — собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомо-ченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Предмет данного договора — жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищным фондам.
Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным, заключается без установления срока в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования.

К нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относятся следующие категории граждан:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, собственника либо собственниками жилых помещений;
являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
являющиеся нанимателями жилых помещений, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно, и не имеющими иного жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя прописываются в договоре. Право наймодателя распространяется:

на требование своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги;
запрещение вселения граждан;
согласие на обмен жилых помещений и т.д.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома;
осуществлять капитальный ремонт помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.

Права нанимателя заключаются в следующем:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение вподнаем;
производить обмен или замену помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.

Круг обязанностей нанимателя включает:

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: