Из сравнения первого и пятого объектов находим, что право владения дороже права пользования на величину

или

Поскольку оцениваемый объект находится на праве пользования, то от цен 1м² объектов-аналогов, находящихся на праве владения необходимо отнять величину 26,667 у.е.

Условия финансирования

Из сравнения третьего и седьмого объектов по условиям финансирования (при одинаковых значениях оставшихся факторов) следует, что безналичный расчет для покупателя дороже на величину

Поскольку право пользования приобретается за наличный расчет, что от стоимости объектов, продаваемых по безналичному расчету следует отнять величину 15,303у.е.

Условия продажи

Из сравнения четвертого и восьмого объектов следует, что нерыночная продажа дешевле на величину

Поскольку условия оценки оцениваемого объекта рыночные, то к цене объекта, продаваемого не при рыночных условиях следует добавить величину 21,3б4 у.е.

Дата продажи

Объекты-аналоги продавались в течение одного года в различные месяцы. Процент капитализации объекта недвижимости равен 1%. Уровень инфляции h=10%. Оценку произведем на дату сделки – декабрь по формуле

(9.1)

где стоимость объекта сравнения на дату его продажи;

k временной промежуток между датой сделки с объектом сравнения и датой следки сравниваемого.

Величина k измеряется в единицах года. Например, первый участок продавался в марте, то есть в третьем месяце по счету. Тогда

Для него V=198,030.

Тогда откорректированная стоимость единицы площади будет

Корректировку же на основе (9.1) можно определить так

(9.2)

В данном случае она составит 16,448. Аналогично с точностью до месяца проводятся корректировки по остальным аналогам. При необходимости точность корректировки может быть повышена до доли месяца или даже недели.

Местоположение

Согласно кадастровым данным стоимость продажи в зоне 2 меньше стоимости продажи в зоне 1 на 10%. Поскольку оцениваемый объект находится в зоне 1, то корректировка стоимости по объекту-аналогу зоны 2 получается умножением его стоимости на 0,1. Например, корректировка для третьего участка будет

Откорректированная цена составит

Физические характеристики

Площадь.

Для корректировки по площади необходимо определить стоимости всех участков. Для этого скорректированную стоимость единицы площади каждого аналога необходимо уменьшить на его площадь.

Далее для определения корректировки необходимо выполнить попарное сравнение следующих объектов-аналогов: первого, третьего, пятого, седьмого. Всего в данном случае можно вычислить 4(4-1)/2 значений вклада площади в стоимость объекта. Из них потом следует найти среднее значение.

Отметим, что для сравнения выбираются объекты с различающимися площадями и одинаковыми значениями других элементов сравнения.

Первый и пятый объекты, третий и седьмой равнозначны по стоимости и площадям. Расхождение между ними по стоимости примем равным нулю.

Тогда найдем

Среднее значении вклада в стоимость единицы площади будет 161,493 (у.е.). Корректировки вычисляются умножением этой величины на разность площадей Δx сравниваемого и оцениваемого объектов. Так для первого объекта

значение корректировки составит

Среднее из скорректированных значений цен составляет 50413 (у.е.), что принимается в качестве окончательного значения.

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ.

Настоящий метод применяется для оценки стоимости застроенных участков.

Суть его заключается в том, что рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

При оценке должны соблюдаться следующие условия:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Дальнейшее изложение метода будет иллюстрировано на следующем примере.

Пример 9.2.Оценивается эксплуатированный объект недвижимости управления ОАО «ХХХ», расположенный по адресу: Россия, г. Тверь, ул. Светлановская, хх. Объект представляет из себя:

- земельный участок площадью 2100 м²;

- административное пятиэтажное кирпичное основное здание с подвалом, двухэтажным цоколем и чердачным помещением, в котором на 1 этаже цоколя расположены помещения ресторана;

- пятиэтажную кирпичную пристройку к основному зданию с цоколем, на 1 этаже которой расположены помещения закусочной.

Оценка осуществляется на 1 февраля 2002 года.

Целью оценки является установление рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, как недвижимости приносящей доход.

Результаты оценки будут использоваться как исходные данные:

- при ведении переговоров с покупателем о цене продажи объекта;

- для согласования с кредитной организацией условий предоставления кредита под залог данной недвижимости.

Оценивается право собственности на земельный участок, на здание и связанное с ним имущество.

Все имущество свободно:

- от каких-либо прав удержания;

- от долговых обязательств под залог имущества;

- от обременений и сервитутов и иных ограничений.

Объект недвижимости перешел в собственность ОАО «ХХХ» в процессе приватизации в соответствии с планом приватизации от 11.12.92 и Постановлением комитета по управлению имуществом Приморского края №606 от 3.11.92 «Об утверждении плана приватизации». Право собственности подтверждено свидетельством о регистрации №315 от 24.07.95, о чем сделана запись в прилагаемом к отчету техническом паспорте БТИ от 21.06.98.

Исходные данные оценки

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: