СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ С УЧЕТОМ РЕВЕРСИИ

Следуя (3.9) запишем стоимость земли на период q=1.

(3.10)

где ежегодный чистый операционный доход с земельного участка, ставка процента на капитал, вкладываемый в землю. Ежегодный чистый операционный доход примем постоянным.

Для удобства дальнейших выводов вместо (3.10) возьмем выражение (3.5). Полагая величину I_q постоянной для каждого года и равной I_L найдем

Выражение в скобках является суммой n-k членов геометрической прогрессии со знаменателем (1+y) и первым членом, равным Тогда

и соответственно

(3.11)

Сравнивая (3.11) с (3.10) приравняем их вторые составляющие так

(3.12)

Разделив и умножив стоящее слева выражение на запишем

Очевидно, что

или

Поскольку земля есть неистощаемый источник доходов, то n стремится к бесконечности. При этом выражения стремится к нулю и окончательно будет

(3.13)

Следовательно, денежный поток от реверсии земли равен капитализированному чистому операционному доходу. Тогда стоимость земли будет

(3.14)

Это окончательная формула оценки стоимости земли по ежегодному чистому доходу. В частном случае при постоянном I_L для каждого года в первом слагаемом оно будет суммой k членов геометрической прогрессии со знаменателем и ее первым членом равным

или

Тогда будет

После простых преобразований запишем

(3.15)

При постоянном чистом операционном доходе стоимость земли равна его капитализированному значению.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ ПО ДОХОДУ

С ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ

Сформулируем задачу в общем виде.

Стоимость улучшений объекта недвижимости составляет Срок экономической жизни улучшений n лет. Продажа объекта недвижимости осуществляется в конце года k. Ставка процента отдачи на капитал, вкладываемый в землю а на капитал в улучшения – Ежегодный чистый операционный доход составляет I. Ставка процента функции износа равна ставке процента фонда возмещения Фонд возмещения создается методами Инвуда, Ринга, Хоскольда.

Определить стоимость земли в системе данного объекта недвижимости.

Решение задачи в общем виде.

Объект недвижимости состоит из двух частей: улучшений и земли.

Его стоимость может быть записана так

(4.1)

где соответственно стоимость улучшений и земли.

С объекта недвижимости можно получить следующий чистый операционный доход

(4.2)

В свою очередь величина раскладывается на две части (2.4)

(4.3)

где в соответствии с (2.6) и (2.43)

(4.4)

(4.5)

а в соответствии с (2.23)

(4.6)

Чистый операционный доход с земли равен

(4.7)

Для решения задачи необходимо выполнить следующие действия:

1. Определить чистый операционный доход по улучшениям в соответствии с (4.3) – (4.6).

2. Зная реальный чистый операционный доход I, получаемый с объекта недвижимости, найти

(4.8)

3. По формуле

(4.9)

вычислить стоимость земли для каждого года. Такой метод расчета стоимости актива называется методом прямой капитализации.

Рассмотрим теперь расчет стоимости земли для различных методов формирования фонда недвижимости.

Метод Инвуда.

В данном методе

(4.10)

Значение будет постоянной величиной и определяться по формуле (2.3). Далее для каждого года будет находиться по формулам (4.8), (4.9) стоимость земли.

Пример 4.1.Первоначальная стоимость улучшений составляет величину Ежегодный чистый операционный доход составляет I = 483 у.е., срок экономической жизни улучшений Определить стоимость земли по годам.

Решение:

1. Находим по (2.3)

2. Определим

3.

Стоимость земли будет постоянной для каждого года.

Метод Ринга.

В данном методе Для года q в соответствии с (2.59)

а операционный чистый доход по улучшениям будет определяться по формуле (2.58).

Пример 4.2.При данных примера 4.1 вычислить для каждого года стоимость земли. Исключением в данном случае является то, что

Решение:

Для года q=1

Для года q=2

Для года q=3

Далее по годам

и соответственно

При таком методе формирования фонда возмещения и соответственно модели износа стоимость земли увеличивается. Ибо действительно, чтобы получать постоянный чистый операционный доход с объекта недвижимости стоимостью в 480 у.е. при постоянном износе улучшений, необходимо увеличить доход с земли. А это повышает ее стоимость.

Метод Хоскольда

Этот метод формирования фонда возмещения занимает промежуточное положение между методами Инвуда и Ринга. При нем

,

Расчет чистого операционного дохода по улучшениям будет осуществляться по формулам (4.3) – (4.5).

Пример 4.3.При исходных данных примера 4.1 вычислить для каждого года стоимость земли. Принять лишь, что

Решение:

Для года q=1

Для года q=2

Для года q=3

Далее по годам

и соответственно

В таблице 1 приведена стоимость земли по годам для каждого метода формирования фонда возмещения.

Таблица 4.1

Стоимость земли по годам

В качестве окончательного значения стоимости земли можно взять среднее из значений для каждого метода.

Приведенный метод оценки земли для трех методов формирования фонда возмещения в литературе [3] называют техникой остатка. Покажем, что и метод развития (освоения) земельного участка также следует из оценки стоимости по чистому операционному доходу.

Освоение земельного участка можно назвать его улучшением. Согласно [3] улучшения составляют планировку участка, очистку, построение инженерных сетей. Наряду с этим будут затраты:

- проектирования;

- управления;

- накладных расходов;

- маркетинга;

- налогов и страховки;

- прибыли предпринимателя.

Рассмотрим пример, заимствованный из [3].

Пример 4.4.Земельный участок подвергается улучшениям. Затраты на улучшения составили 32000 у.е. Планируется данный земельный участок разделить на 30 частей и каждую из них в течении 4 лет продать по 2500 у.е. Рассчитать стоимость такого участка при норме отдачи на капитал 10%.

Решение: Согласно [3] предполагается равномерное поступление доходов от продажи в течение n=4 лет. Ежегодный доход равен общему доходу, разделенному на k. Общий доход равняется разности выручки от продажи и затрат, т.е.

Ежегодный доход составит

Тогда стоимость земельного участка на момент начала его реализации определим по формуле (3.3), полагая n=4.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском по сайту: